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1、 旅游地产与案例解析 2010 5 30 沟通内容 1 2 3 旅游地产研究切入点 4 标杆企业研究 标杆项目研究 旅游地产产业认知 旅游地产概念 旅游地产 休闲度假产业 全新的产业模式 全新的人居生活模式 全新的产品消费模式 战略调整 资源整合 产业整合 时间重组 空间重组 产品创新 营销创新 房地产业 旅游地产三大分类 旅游区域开发 旅游综合体开发 旅游物业开发 特点 依托一个强势旅游资源 运用整合 创新等方式进行深度开发 通过部分经营性物业开发 提升房地产住宅类物业价值 依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发 风险类型 盈利点 依托一个以上资源优势 通过系统整合 重新建立
2、区域价值体系 通常进行区域性的基础建设 掌握部分核心经营性物业的开发 实现大规模土地资源的控制 主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主 系统性风险 度假项目经营性风险和陌生区物业销售 度假居住产品竞争风险 物业销售收入 物业销售收入 物业租赁收入 物业经营收入 基础建设收益 土地转让收益 物业销售收益 物业租赁收益 物业经营收益 常见五大误区 第一大误区 风险认识不足 盈利模式不清 能不能在前期就能卖一个高价 资金压力大 我们要快速回现 酒店经营很难盈利 我们不做或者做产权卖掉 培育期 项目及区域成熟度 成长期 成熟期 投入 大量投入基础配套建设 配套逐渐完善系统 后续增值配套提升价值
3、 收益 存在持续性的经营压力前期设施 如酒店 资金沉淀的压力非必需品 投资性质重 受政策影响大 房地产销售收入 随着项目成熟度价值拔升迅速酒店及休闲设施的持续经营收益土地升值拆卖盈利 一级开发 风险 收益 常见五大误区 第二大误区 度假和旅游不分 观光旅游 休闲度假 VS 过境旅客 短期旅游缺乏高端休闲配套重点在于风景名胜低级散乱的旅游服务业 大量中长期度假客户 出现重复消费高端休闲配套休闲度假形成产业链条 常见五大误区 第三大误区 企业能力支撑不足 常见五大误区 第四大误区 游戏规则不清 纵向竞争层级不明 区域内 区域外 全国 横向竞争关系不明 竞争 竞合 常见五大误区 第五大误区 客户群体
4、何在 谁会来买我们的房子 能不能吸引北京甚至海外的客户 沟通内容 1 2 3 旅游地产研究切入点 4 标杆企业研究 标杆项目研究 旅游地产产业认知 旅游地产开发需首先对项目层级定位 旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类 根据不同层级的项目资源层级 确定旅游地产开发策略 国外顶级RESORT 国内大多旅游度假房地产项目 国内顶级度假项目 有资源的房地产项目 一次性销售住宅回款 持有部分配套物业 二级开发为重要盈利 真正意义的旅游地产 已持有物业的回报为主 住宅仅为配套 不允许资金沉淀 盈利模式的转变 企业优质资产 形成产业链 回报丰厚 借助所在区域旅游度假氛围和配套的成熟度 开发
5、具有度假特点的房地产物业 陌生区域旅游度假项目开发需自主造势 大量投入配套设施 沉淀较多资金 旅游地产核心驱动力 对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究 总结出5种核心驱动力及其代表案例 Bintan 印尼AmeliaIslandPlantation 美国佛州Laguna 泰国Napavalley 美国加州Cancun 墨西哥愉景湾 香港Homestead 美国密歇根Seaside 美国佛州LaJolla 美国加州Wintergreen 美国维州亚龙湾 海南夏威夷 美国泰晤士小镇 上海帕拉德罗 古巴博鳌 海南华侨城 深圳云顶 马来西亚 以休闲度假为主的热点区域的5种核心驱
6、动力及相应的典型案例 自然 人文资源驱动 主题产品驱动 特殊娱乐产业驱动 商务活动驱动 核心驱动力 主题社区驱动 华侨城 深圳 愉景湾 香港 云顶 马来西亚 博鳌 海南 坎昆 墨西哥 依托核心的驱动力 形成项目经营性和销售性物业的良性互动 旅游地产项目获得可持续性的开发基础 项目价值随区域成熟度逐渐拔升 抓住度假客户的生活需求 正确定位项目规划和产品 度假生活 城市生活 静 生活 玩 生活 懒 生活 慢 生活 邻里 生活 工作 生活 便利 生活 快捷 生活 VS 度假生活与城市生活的区别 直接会导致产品层面的差异 沟通内容 1 2 3 旅游地产研究切入点 4 标杆企业研究 标杆项目研究 旅游地
7、产产业认知 标杆企业 南山集团 产业链整合的旅游地产综合服务商 南山集团始创于1978年 经过三十余年的艰苦拼搏 现已发展成为以民营股份制经济为主体 多产业并举发展的国家级大型企业集团 拥有铝业 纺织服饰业 旅游业 房地产等核心主导产业 并战略性地拓展了能源 建材 葡萄酒 高尔夫 教育 金融等六大产业 南山铝业A股股票 代码 600219南山铝业 1999年12月在中国上海证券交易所上市 它标志着企业发展已经驶入资本运营的快车道 南山集团秉承 主业突出 链式运作 经营理念 不断进行供应链的优化 产业链的整合和价值链的升级 目前已经打造了具有较强市场竞争力的三大核心产业链 分别为南山铝业 南山精
8、纺服装和南山旅游 其中南山旅游是集观光 休闲 娱乐 酒店服务 高尔夫等为一体的综合性休闲度假产业体系 这些战略性的产业链体系 最大化地降低了成本 提升了效率 提高了产品和服务品质 增强了企业的核心竞争能力 标杆企业 南山集团 南山旅游产业发展路径 核心开发资源包括宗教文化园和历史文化园两大部分 主要依托宗教及历史文化资源展开 南山旅游景区被立为国家首批授予的187处AAAA级景区之一 2002年南山的旅游企业全部顺利通过ISO9001国际质量管理体系和ISO14001国际环境管理体系双重认证 第一阶段 依托原有文化遗迹 打造佛教和传统文化圣地 南山东海海滨旅游区的开发 是一处集旅游 度假 休闲
9、 购物 娱乐为一体的海滨型旅游区 开发项目包括东海高尔夫 金沙滩海滨浴场 海上游艇 海上垂钓 别墅休闲 海滨森林氧吧等设施 第二阶段 打造休闲配套设施 由观光游转型休闲度假产品开发 打造欢乐峡谷主题公园 规划建设南山民俗文化园 瀑布广场 马术俱乐部 欢乐岛 观音岛 菩提岛 宠物园等 融参与性 知识性 观赏性 娱乐性于一体 南山集团注重外延式配套开发 先后开发了南山宾馆 南山国际会议中心 南山文化中心 南山大剧院 月亮湾海景酒店以及老年休闲疗养中心等配套设施 第三阶段 休闲娱乐主题旅游地产开发 标杆企业 南山集团 南山旅游产业链打造 除了上述硬件设施的建设 南山集团还注重下游的旅游服务建设 先后
10、建设了国际旅行社 高尔夫球会以及酒店管理公司等 旅游 地产 高尔夫 的大旅游图景 标杆企业 世博股份 世博园开发运营背景 昆明世博园是1999昆明世界园艺博览会主场馆所在地 总占地约3000余亩 总投资约60亿元 博览会结束后永久保留下来向中外来宾开放 是昆明市重要的旅游景点之一 云南世博集团作为政府举办世博特定批准的国有企业 通过昆明世博园股份有限公司实现对于世博景区的经营和管理 世博会主场馆运营前期 由于社会政策环境对世博会会址完整保留的压力 使世博园作为一个旅游产品较难随市场变化而变化 表现为产品模式单一 运营单一 思维单一 在这样的背景之下 世博集团将其持有的园内全部资产以及相关公司股
11、权作为出资发起成立了昆明世博园股份有限公司 简称世博股份 002059 标杆企业 世博股份 通过总公司的资产置换和注入 世博股份被打造成为世博园区核心资产的综合运营商 标杆企业 世博股份 世博股份控股世博兴云房地产公司后 掌握世博生态城的房地产开发 实现集团收入快速增长 增强公司业务抗风险能力 营业收入较去年同期增长265 66 营业利润较去年同期增长322 68 利润总额较去年同期增长320 67 增长的主要原因是公司收购了云南世博兴云房地产有限公司部分股权后 将其纳入合并范围 营业收入中包含房地产销售及物业收入37 815万元 也逐渐使公司的收入渠道从单一的世博园园区经营收入向 旅游 房地
12、产 等多元化方向的转变 由于发生了冰雪灾害 国家取消五一黄金周长假 以及四川汶川大地震和10月份后全球金融危机等对整个旅游业产生了很大的影响 相应世博园园内旅游收入下滑10 13 世博园园内旅游形成净利润较上年同期减少996 94万元 但公司控股子公司云南世博兴云房地产有限公司实现房地产收入 净利润较上年有所增长 房地产销售收入较上年同期增加14 28 净利润较上年同期增长9 69 标杆企业 世博股份 在主营业务收入与利润保证的前提下 世博集团将世博股份上市 通过资本市场运作完成了公司结构的转型 业务结构 旅游景区管理 以旅游观光为主主营收入 门票 上市 上市成功以后 我们马上就实现了公司结构
13、的改变 具体说 通过上市 我们马上就控股了世博园周边的房地产开发 实现了世博园和周边开发的一体化 整个公司的运行模式 财务结构和持续发展结构发生了根本性的变化 昆明世博园董事长彭少希 业务结构多元化 收入结构稳定化 持续化 标杆企业 世博股份 公司收入的快速增长以及资本市场的融资保证公司对于世博园旅游项目的更新 实现世博园景区运营的长序稳定发展 标杆企业 世博股份 同时 世博集团最终围绕世博园的持续开发和资本运作 成为聚焦于旅游产业的省内龙头企业 实现以旅游产业为核心的业务多元化 2006年 按照云南省政府 省国资委的要求 世博集团参与重组并控股云南旅游产业集团 新公司充分整合现有的旅游优良资
14、源 以产权清晰化和资本流动性为前提 打造一个资产实 企业活 品牌强 效益好的旅游集团公司 全面整合和推动云南旅游产业发展 推进观光 休闲 度假 商务 居住为一体的世博新区的创建 形成世博生态产业核心 打造主题城区运营商 以世博企业重组的昆明国际会展中心为主体 推进昆明会展商圈建设 打造会展服务运营商 以新组建的云旅产业集团为重点 整合省内重点旅游资源 构建完整的旅游产业链 打造旅游服务运营商 沟通内容 1 2 3 旅游地产研究切入点 4 标杆企业研究 标杆项目研究 旅游地产产业认知 从华侨城到东部华侨城 背景华侨城二十年磨一剑 从1986年锦绣中华的旅游开发试水 到2005年波托菲诺高尚居住区
15、的形成 华侨城地产 旅游 地产 的开发模式最终浮出水面 东部华侨城的成功复制 更加确立了华侨城地产 强化中国旅游主题地产第一品牌的优势 的战略目标 华侨城地产的主题旅游地产开发路径 发展阶段 时间节点 企业战略 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 开发动作 华侨城位于深圳市南山区 是复合了居住 旅游和高端产业功能的区域组团 地理位置 位于深圳市西部 距深圳中心区约4公里 规模 占地面积450公顷 其中旅游用地约130公顷 现状人口35000人 城区功能 是复合城市资源与生态环境 以居住 旅游和高端产业为主要功能的 相对独立的城市组团 规划状况 总建筑面积约为218 96万 其中高层住宅92
16、 85万 多层住宅45 48万 别墅3 38万 市政41 60万 商业及工厂占地34 56万 写字楼占地1 08万 旅游配套设施占地250万 居住区 商业区 旅游区 文教 体育 居住区 产业区 产业区 居住区 旅游区 旅游区 早期 通过主题旅游设施的营造聚集人气 消除区域陌生感 与基础配套的有效补充 共同提升了区域价值 131 41 区域发展初期开发的设施 1980 1991 早期华侨城的区域增值 核心旅游设施开发 锦绣中华 1986年 中旅集团和华侨城筹资1亿港元兴建 锦绣中华 1989年9月 锦绣中华 正式对外开放 当天入园人数就超过3000人 国庆期间 每天游客在 万人次以上 从1989年9月到1990年底 锦绣中华共接待游客430万人次 15月收回投资 一举成为深圳的标志性建筑 当时深圳大部分冲印照片都以其为背景 基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板 旅游主题配套使区域成为城市的另一极 大幅提升区域认知度 中期 旅游发展使区域人气持续增加 人文配套的营建与运营增添了区域的生活气息 逐步建立高档人居的区域形象 世界之窗与锦绣中华形成旅游聚集效应 使区域人气持续提升的同时为区
