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1、五湖四海 渔人码头升级改造概念提案 招商部2012年4月 一 项目现状分析 有基础就有空间较成熟的市场基础基本以本土的洛溪食街文化为主 水产市场为依托 2 有人流就有商机周边大盘云集 常住人口超过200万人 洛溪桥作为主要交通干线 日车流量几十万 展示面极好 人流车流旺盛 商机必然无限 有环境就有选择拥有近千米江景线 内部交通四通八达 作为成熟的商业体 对内部环境打造方面需要重点关注 必将成为国内外消费者选择旅游新景点之一 有创新就有市场提出的 花鸟渔人情美食不夜城 为主题的五湖四海渔人码头 以 多彩美食 娱乐社交 旅游观光 时尚购物 商贸会展 创意办公 的复合商业模式 打造城市的旅游观光文化
2、新经典 铸就城市的新名片 一 项目现状分析 二 项目SWOT分析 我们的机会在哪里 优势 S 地理位置优越 番禺居住人口200多万 坐拥近千米江景线 市政路发达 双线地铁接驳 区域有浓厚的食街文化 商业体量能容纳丰富业态组合 开发商实力雄厚 拥有先进的商业理念 劣势 W 吉祥路为零散街铺 商业档次较低 公共环境没有商业氛围 需要升级 部分建筑老旧 需要改造 停车场不能直接抵达商业楼 物业分散 体量大 招商 满场经营需要时间 物业没有产权 吸引不了投资市场 二 项目SWOT分析 机会 O 广州南拓 城市重心转移 近年工业产值 社会零售额保持着持续快速增长 总体经济好 周边人口素质高 高消费居住人
3、口密集 长隆的5A旅游景区知名度 我们的水岸花鸟园可借力成为旅游新名片洛溪 华南板块没有大型复合商业项目 省市区三级重点项目 政府及部门支持 威胁 T 天河已是配套齐全成熟的 RBD 万博中心商业综合体 万达广场 天河城 奥园广场 未来分流广州市区 番禺大量人流 存在一定竞争压力 四海一家 四海一品 渔民新村及迎宾大道的餐饮店 分流部分人流奥园广场 丽江花园已有IMAX电影院华润万家 百佳超市已有固定社区消费人群 二 项目SWOT分析 三 项目战略构想 我们到底要做什么 三 项目战略定位 我们对五湖四海升级改造与运营发展的战略构想是 项目战略定位 休闲消费新亮点城市观光新名片五湖四海 渔人码头
4、广州风情万种的旅游观光美食购物胜地渔人码头形象定位 花鸟水岸情美食不夜城五湖四海 渔人码头让味蕾动起来 大家一起来更精彩 美食餐饮功能 国际观光美食乐园农超对接功能 海鲜超市总汇旅游观光功能 花鸟水岸公园 珠江深度开发娱乐社交功能 棋牌茶艺 保健沐足 大型KTV 水疗馆 IMAX影院 儿童游戏中心时尚购物功能 精品步行街商贸会展功能 美酒茄咖啡国际展贸中心产业孵化功能 珠江文化创意产业园城市改造功能 美化城市环境 整治保护珠江水岸环境 促进城市升级改造 拉动内需 促进就业 构建和谐社会 渔人码头功能定位 三 项目战略定位 渔人码头消费定位 消费档次 走亲民便民消费路线 主打 平 靓 正 轻松消
5、费 快乐消费方式消费亮点 以岭南民俗餐饮 南洋风情特色餐饮为出发点 感动消费者的味蕾 以海鲜超市为依托 汇集世界各地风味美食 出品精 菜式特 花样多 以花鸟水岸公园为亮点 提供优美愉快和时尚品位的购物消费体验环境 消费人群 依托洛溪本土30万活跃消费群为基础 广州 番禺年轻时尚白领 中产阶级和家庭消费群体为辐射主体 长远看 花鸟水岸公园 游艇码头 珠江日夜游及五星度假酒店的的启用 将带动大批外来游客消费购物 三 项目战略定位 四 为什么选择我 商业项目成功的关键因素 五湖四海也许有多种成功的模式与路径 或许在不同的历史阶段有不同的商业定位与市场形象 但无论选择什么发展方向和是商业模式 我们首先
6、要回答一个核心终结问题 就是商家和消费者为什么选择我 其实就是要弄清五湖四海成功的关键因素是什么 商家为什么选择 我 消费者为什么选择 我 四 为什么选择我 四 为什么选择我 商家 洛溪食街历史悠久 成行成市 广州人早已耳熟能详 五湖四海顺势而为 打造渔人码头美食观光乐园有着得天独厚的地理条件与商业基础 洛溪板块作为距广州市中心区一江之隔的卫星城 大盘云集 常住人口超过30万人 且以30 40岁白领中产精英活跃消费群居多 番禺区人口240万人 海珠区人口150多万人 广州常住人口1200多万 人口消费潜力十分巨大 广州乃至内地独具一格 难以复制的 渔人码头 休闲商业模式令商家赚钱容易 消费者花
7、钱轻松 以 花鸟水岸情美食不夜城 为主题的五湖四海渔人码头致力于打造广州最具魅力的一站式观光美食休闲王国 并以 多彩美食 娱乐社交 旅游观光 时尚购物 商贸会展 创意办公 的复合商业模式独步天下 形成循环消费链 营造丰富多彩的消费亮点 市场竞争力和辐射力巨大 经过升级改造后 五湖四海渔人码头拥有上千米独一无二的江景资源 优美绝伦的花鸟水岸休闲公园以及颇具特色 富有品位的建筑园林景观和时尚轻松的休闲购物环境 将大大提升消费购物的愉悦感和吸引力 四 为什么选择我 商家 超便捷多样化的交通路网及数千个充足车位令消费者来去无忧 轻松自如 消费半径轻易辐射公里以上 达数百万潜在消费群 临江面巨大的广告展
8、示位令 渔人码头 一夜上画天下知 洛溪桥每天数十万一目了然 印象深刻 先进周到的物业管理服务和强大的运营宣传力度是五湖四海不断繁荣 发展商与商家 消费者核心共赢的终极保障 租金成本低廉令商家经营自如 获利空间巨大 而 平 靓 正 精 特 全 的消费档次和多样化选择是广州人至爱 五湖四海 渔人码头 吃 出来的感动这里有纯正的岭南风味这里有中国南北味道的诠释这里是娘惹手势的传扬者这里是异国味道的倡导者这里让味蕾舞动这里让馋嘴满足这里是男人的流放地这里是女人的自留地这里什么都是这里什么都不是这里就是五湖四海 渔人码头 四 为什么选择我 消费者 五湖四海 渔人码头 喝 出来的多姿这里有美酒的诱惑这里有
9、咖啡的回味这里有酒吧的狂热这里有雪茄的厚实这里灯红酒绿这里浪漫惬意这里妖娆多姿这里让时尚白领释放心灵这里让优雅绅士流连忘返这里什么都是这里什么都不是这里就是五湖四海 渔人码头 四 为什么选择我 消费者 五湖四海 渔人码头 玩 出来的精彩这里有IMAX影院的震撼这里有旗舰KTV的放肆这里有大型SPA的悠闲这里娱乐无极限这里玩乐新主张这里让心灵得到释放的空间这里让心情得到彻底的放飞这里什么都是这里什么都不是这里就是五湖四海 渔人码头 四 为什么选择我 消费者 五湖四海 渔人码头 乐 出来的畅快这里有游艇码头的华丽这里有花鸟水岸公园的趣味这里有步行街的繁荣这里有玩的乐趣这里有逛的欢快这里有游的自在这
10、里吃喝玩乐夫复何求这里悲欢离合天长地久这里什么都是这里什么都不是这里就是五湖四海 渔人码头 四 为什么选择我 消费者 成功案例研究 新加坡克拉码头 20 克拉码头 ClarkeQuay 位于新加坡市中部地带新加坡河上游 连接新老两个中心 是新加坡购物 休闲 旅游 餐饮的天堂 承担着城市娱乐休闲的功能 成为城市发展的一极 新加坡河地区处在未来中心城区中间地带 连接未来新加坡新滨海CBD及城市传统街区 承载着居住 工作 娱乐 购物 休闲等复合功能 城市功能 传统乌节路城市商业区 新加坡城市发展历程 新加坡滨海CBD 克拉码头改造 新加坡河 21 克拉码头从上世界60年代开始实施重建 经过近20年改
11、造 由业主嘉德置业从原来的传统的二手贸易区改造成成为 外来人都必去 本地人都想去 的旅游目的地与城市商业休闲生活的集聚区 存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋 做仓库用 后来以二手商品店和古董店闻名 里面的生意非常冷清 商业定位模糊 临水的优势没有发挥出来 整体的形象都比较低 没有特色 改造之前 以跳蚤市场闻名的传统贸易区 定位模糊 水岸功能缺失 重新定位克拉码头沿岸地区 增强克拉码头沿岸地区的商业和休闲娱乐的吸引力 使克拉码头成为旅游和商业活动的目标区 经过两个阶段翻新和重新定位后 每月平均有50万人到那里吃喝玩乐 并成为滨水改造的典型范例 改造之后 新加坡旅游与城市商业生活的目标区 成为城
12、市名片 发展历程 整体定位 依托水岸资源与区位优势 在原有商贸氛围的基础上 把都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致 改造举措一 每个城市都需要一个娱乐和消遣的地方一个越夜越美丽的地方 白天 宁静闲适 夜晚 绚丽动感 23 产业打造 通过打通商业休闲产业链 最大化打造一站式休闲消费体验 最终成为既吸引外来游客的旅游目的地又吸引本地人群休闲消费的活力区 改造举措二 酒店 冒险游乐 特色水岸餐饮 特色购物中心 品牌酒吧夜店 24 国际化旗舰娱乐项目植入 营造休闲娱乐的峰值体验 通过国际知名休闲餐饮娱乐品牌项目的引进 以点带面发展 形成克拉码头多元化的文化魅力 品牌夜店 国际品牌酒吧 如Kandi
13、Bar国际品牌演出俱乐部 如MINISTRYOFSOUND ZIRCA 改造举措三 KandiBar 新西兰极限娱乐项目 意式品牌餐厅 VERVEEXPRESSO 澳大利亚品牌俱乐部REBEL 国际知名歌舞团ZIRCA 品牌游乐项目 新西兰G MAX绷紧跳 品牌餐饮 意大利 法国 德国 日本 中国 印度等世界各地的餐饮品牌 传统功能利用与提升 保留原有二手交易市场的功能 同时将之改造为艺术品制作展示与交易的新空间 从而丰富了区域的文化活力 提升了区域的价值品味 改造举措四 古董二手市场 旧古董 老唱片 老收藏的展示销售市场艺术品制作过程现场演绎 销售 蜡烛制作 毛纺编织 现场作画传统艺术表演
14、乐器 传统戏曲艺术成品展示销售 除了原本的70个旧货摊位外 克拉码头也与AeonVentures公司合作 安排更多的艺术家到跳蚤市场展销他们亲手制作的艺术品 展示的艺术门类繁多 既有本国传统艺术 也吸收国外地区的特色艺术 功能组成与空间布局 以餐饮娱乐为主涵盖办公 零售的复合功能组成 在空间布局上 以临河距离为依据 进行功能板块的划分 同时预留了大面积的停车设施 餐饮 餐饮 餐饮 购物 娱乐 中心喷泉广场 改造举措五 克拉码头分区功能布局 克拉码头主要业态构成单位 个 功能布局 以中心广场为核心 分为五大功能板块各板块主导功能以临河距离为主要依据 圈层分布沿河的A D E板块 是克拉码头的价值
15、高地 以餐饮业态为主 同时也包含部分办公 另外 大型娱乐设施G MAX也设置在临河区域E区 以实现其娱乐价值的最大化外围圈层则主要以酒吧 夜店俱乐部等业态为主功能组成 以餐饮娱乐为主的复合功能餐饮酒吧类共有40家 夜店俱乐部共有11家 是最主要的业态办公共6家 大型零售商业2家 大型娱乐设施1家 27 亲水功能的实现 具备景观价值的亲水开放式休憩餐饮空间以及灯光营造下色彩斑斓的水影效果 改变了克拉码头原本的临水不亲水 丰富了其商业形式 改造举措六 为改变克拉码头临水但不亲水的局限 业主嘉德置业聘请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改造 其主要措施包括 具备景观效果的休憩空间打造 结合东南
16、亚地区多雨的特点 为河岸打造开放式的荷叶状景观 顶棚 顶棚 延伸至河内约1 5米 成为亲水餐饮 休憩的主要空间 由于其独具特色的造型 本身也成为区域的一大看点利用灯光效果 营造五彩斑斓的水影 让克拉码头越夜越美丽 28 水系利用 克拉码头位于新加坡河上游 通过设置水上巴士 利用水系纽带的关联作用 整合整个新加坡河岸最主要的看点 也使自身价值放大 成为外来旅游参观的首选 改造举措七 新加坡河 摩天轮 赌场建成区 金融群楼 鱼尾狮像 F1夜间赛道 滨海艺术中心 克拉码头 29 案例借鉴小结 借鉴一 整体定位 充分依托水系资源 定位于休闲娱乐中心 充分成体现国际化 为旅游目的地与城市商业休闲目标区 借鉴二 产业定位 围绕休闲娱乐 打通相关产业链 将都市休闲诠释到极致 借鉴三 重点项目打造 国际化旗舰娱乐项目植入 营造休闲娱乐的峰值体验 借鉴四 传统设施的扬弃 有保留地利用改造传统设施 借鉴五 功能组成与布局 以餐饮休闲娱乐为主导涵盖办公 零售的复合功能 依照临河距离进行圈层布局 借鉴六 亲水的实现 具备景观价值的开放式亲水休憩餐饮空间 灯光水影等 借鉴七 水系价值的最大化利用 通过水上巴士
