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1、第四章土地管理法律制度 主要内容土地所有权和使用权土地的利用与保护建设用地违反土地管理法的责任和处理学习要求通过本章的学习 要求熟悉土地管理法律的相关内容 掌握土地使用权和所有权相关内容和违反土地管理法的责任与处理 了解土地利用的总体规划和保护制度及建设用地的相关制度 1 第一节土地管理法律概述 一 基本概念土地 地球陆地表面 人类赖以生存和发展的活动场所 土地管理法 特征 地理位置固定性土地利用的不可替代性土地面积的有限性土地管理法 调整人们再开发 利用和白虎土地过程中所形成的权利和雨雾关系的法律规范的总称 中华人民共和国土地管理法 划拨土地使用权管理暂行办法 基本农田保护条例 土地监察暂行
2、规定 土地权属争议处理暂行办法 建设用地计划管理办法 2 二 土地所有权特征主体的特定性交易的禁止性权属的稳固性内容的可分离性 土地所有者对其土地行使占有 使用 收益和处分的权利 3 国家土地所有权城市市区的土地农村和城市郊区已经依法没收 征收 征购为国有的土地国家依法征用的土地依法不属于集体所有的林地 草地 皇帝 滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的 原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民 自然灾害等原因 农民成建制到底集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 国家代表全国人民对土地行驶占有 使用 收益和处分的权利 由国务院代表国家行使 其他任何单位和个人不得侵占
3、买卖或以其他形式非法转让国有土地 4 农民集体土地所有权在我国享有集体土地所有权的只能是农民集体 由村集体经济组织或村民委员会经营管理 农村和城市郊区的土地 除由法律确定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 宅基地和自留地属于农民集体所有 农民集体经济组织可以对其所有的土地行使占有 使用 收益和处分的权利 5 土地所有权的确定与确认确定 土地登记制度确认农民集体所有的土地 由土地所有者向土地所在县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请 农民集体所有的土地 由县级以上人民政府登记注册 核发土地所有权证书 确认所有权 6 三 土地使用权是一种独立的财产权 土地使用人可以依法行使利用 出租 转让
4、 抵押等权利 派生性独立性 土地使用人根据法律 合同规定 在法律允许的范围内 对国家或集体所有的土地享有的占有 使用 一定收益和在限定范围内进行处分的权利 7 土地使用权的取得土地使用者可以通过国家依法出让 划拨 或通过其他土地使用权人转让 继承 获取土地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权 国有土地也可由单位或个人承包用于种植业 林业 畜牧业 渔业生产 农民可以依法取得宅基地 自留地 自留山的使用权 农民集体所有土地的使用权可依法通过承包 转让 继承等方式取得 集体经济组织的成员可以承包本单位的所有土地进行种植业 林业 畜牧业 渔业生产 承包期限为30年 农民集体所有土地承包给本集体以外
5、的单位或者个人时 需经村民会议2 3成员或者2 3以上村民代表同意并报乡 镇 人民政府批准 8 土地使用权的确定与确认农民集体所有土地依法用于非农业建设由县级人民政府登记造册 核发证书 确认建设用地使用权 单位和个人依法使用的国有土地 由县级以上人民政府登记造册 核发证书 确认使用权 中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证 由国务院确定 未确定使用权的国有土地 由县级以上人民政府登记造册 负责保管管理 9 第二节土地的利用和保护 一 土地利用总体规划概念在一定区域内 综合考虑社会 经济发展的需要 国土整治和资源与环境保护要求 土地使用现状及实际供给能力等各项因素基础上 对土地的开发 利用 治
6、理和保护所编制出的一定期限内土地利用的规划 按行政区划分为国家 省 地 县 乡五级 分别由各级人民政府负责编制 期限与国民经济和社会发展规划相适应 一般为15年 加强土地宏观管理和国家实行土地用途管制的依据 10 相关制度土地调查制度土地统计制度土地利用状况动态监督制度土地用途管理制度土地监察制度 11 土地利用总体规划的编制原则严格保护基本农田提高土地利用率统筹安排各类 各区域用地保护和改善生态环境 保障土地的可持续利用占用耕地和开发复耕地相平衡 12 内容 规划文件 规划图 规划附件 国家 省 地级土地利用总体规划 土地利用现状分析土地供需分析确定土地规划目标和方针土地利用结构和布局调整编
7、制规划供选方案拟定实施规划的政策措施 13 县级土地利用总体规划 确定全县土地利用规划目标和任务合理调整土地利用结构和布局 制定全县各类用地指标 确定土地整理 复垦 开发 保护分阶段任务规划土地利用区 确定各区土地利用管制规划安排能源 交通 水利等重点建设项目用地将全县土地利用指标落实到乡镇拟定实施规划的政策措施 14 土地利用总体规划的审批 分级审批全国土地利用总体规划由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制 包国务院批准省 自治区 直辖市的土地利用总体规划 由省 自治区 直辖市报国务院批准省会城市 人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 经省 自治区人民政府审
8、查同意后 报国务院批准其他土地利用总体规划 逐级上报省 自治区 直辖市人民政府批准 其中乡 镇 土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区得市 自治州人民政府批准 15 土地利用总体规划的修改经批准的土地利用总体规划的修改 须经原批准机关批准 未经批准买不得改变土地利用总体规划确定的土地用途经国务院批准的大型能源 交通 水利等基础设施建设用地 需要改变土地利用总体规划的 根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划经过省 自治区 直辖市人民政府批准的能源 交通 水利等基础设施建设用地 需要改变土地利用总体规划的 属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限的 根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总
9、体规划 16 三 耕地保护制度基本农田保护制度概念基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本农田保护区规划期内不得占用的耕地 一级基本农田 长期不得占用的耕地二级基本农田 规划期内不得占用的耕地基本农田保护区是指对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域 全国基本农田保护区规划由国务院土地管理部门及农业行政主管部门会同其他有关部门编制 并报国务院批准 17 基本农田保护区的范围经国务院有关部门或县级以上人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田蔬菜生产基地农业科研 教学试验田国务
10、院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 18 占用耕地的补偿制度非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳开垦费 专款用于开垦新耕地 19 土地的开发 整理和复垦土地开发 鼓励开发未利用土地 为了扩大土地的可用面积和提高土地利用率 对土地的开发包括未利用的土地 被破坏土地或利用不合理土地开发 以及未被充分开发的土地 土地整理 鼓励土地整理 通过采取各种措施 对田 水 路 林 村等进行综合整治 提高耕地质量 增加有效耕地面积 改善农业生产条件和生态
11、环境行为土地复垦 在生产建设过程中 因挖掘 塌陷 压占等造成破坏的土地 采取整治措施 使其恢复到可供利用状态的活动 20 第三节建设用地 一 乡 镇 村建设的建设用地要求乡 镇 公共设施 公益事业 农村村民住宅等应按照村 镇规划 合理布局 综合开发 配套建设 建设用地应当符合乡 镇 土地利用总体规划和土地利用年度计划 农村农民一户只能有一处宅基地 面积不得超过省 自治区 直辖市规定的标准 浓密你出卖 出租住房的 再申请宅基地的不予批准 村民建住宅尽量使用原有的宅基地和村内空闲地 有条件的地方 提倡住宅相对集中 建成公寓式楼房 腾出来的地 适宜耕种要复垦 还耕 21 审批农村集体经济组织使用乡
12、镇 土地利用总体规划确定的建设用地兴建办企业或者与其他单位 个人以土地使用权入股 联营等形式共同举办企业的 应当持有关批准文件 向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请 按照省 自治区 直辖市规定的批准权限 由县级以上地方人民政府批准 建设占用土地 设计农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续 省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程和大型基础设施建设项目 国务院批准的建设项目用地涉及农用地转为建设用地的 须经国务院批准 22 乡 镇 建设用地使用权收回出现下述情况 农村集体经济组织报经原批准用地人民政府批准 可以收回土地使用权 1 为乡 镇 村公共设施和工艺事业建设需要使用
13、土地的 收回农民集体所有土地的 对土地使用权人应当给予适当补偿 2 不按批准用途使用土地的 3 因撤销 迁移等原因而停止使用土地的 23 三 国有建设用地国有建设用地指国家进行各项经济 文化 国防建设以及举办社会公益事业所需要使用的土地 包括城市市区的土地 铁路 公路 机场 国有企业 港口等国家所有土地中的建设用地 国有建设用地包括国家所有的建设用地和国家征收原属于农民集体所有的土地 划拨有偿使用 24 国有建设用地使用的划拨 城市房地产管理法 规定 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付使用 或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的
14、行为 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后激昂该幅土地交付使用将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用 25 国有建设用地的所有权归国家所有 建设单位或个人使用必须获得土地使用权 建设单位或个人使用必须获得土地使用权 国家依法实行国有土地有偿使用制度 但是 国家法律规定范围内划拨国有土地使用权的除外 1 国家机关和军事基地2 城市基础设施和公益事业用地3 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地4 法律 法规规定的其他用地 26 国有建设用地使用权的有偿出让概念指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 1 国有土地使用权的出让2 国有土
15、地租赁3 国有土地使用权作价出资或入股特征1 国家将土地使用权出让的行为2 有期限3 有偿的4 权利范围不包括地下之物 27 出让方式拍卖出让招标出让协议出让 28 土地使用权终止土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权土地使用权出让年限届满 合同期满 期满前国家因社会公共利益的需求提前收回土地使用权续期土地使用权出让合同约定使用年限届满时 如果土地使用者需要继续使用该土地 就必须申请续期 经批准后 重新签订土地使用权出让合同 支付土地使用权出让金 并办理登记 方能继续享有土地使用权 土地使用者应当提前一年申请续期 29 土地使用权出让合同指市 县人民政府土地管理部门与土地使用者之间就出让城市
16、国有土地使用权所达成的 明确相互之间权利义务关系的协议 合同内容一般包括 标的使用年限开发期限出让金数额及支付方式开发紧肤与分歧投资额度土地使用规则违约责任双方约定的其他条款 30 国有土地使用权收回由于公共利益需要使用土地 为实现 城规 而进行旧城区改建需要调整土地 土地出让等有偿使用合同到期的 土地使用者又没办续用的或没被批准的 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨国有土地的 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 31 四 国家建设用地征收和补偿征收土地的审批权限征收下列土地的由国务院批准 基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷其他土地超过70公顷下列建设项目需占用土地利用总体规划确定的国有未利用土地作为建设用地的须报国务院批准 国家重点建设项目军事设施跨省 自治区 直辖市行政区域的建设项目国务院规定的其他建设项目 32 征收农用地办理程序建设项目可行性研究论证时 由土地行政主管部门对有关事项进行审查 并提出建设项目预审报告 建设单位持项目有关批准文件 向市 县人民政府土地行政管理部门提出用地申请 由市 县人民政府土地行政管理部门审查 拟定农用地转用方案 补耕方案 征收土地方案和
