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1、浦江智谷 2 5产业 项目 调研报告 一 项目总体概况二 区域市场分析三 项目简析 报告提纲 一 项目总体概况 何谓产业用地 产业用地是相对产业类型划分而言的 有第一 二 三产业用地之分 具体还有产业内部结构不同而导致的产业用地差异 举个例子 第二产业用地一般是指的工业用地 下面还可以细分为 钢铁工业用地 纺织工业用地 机械制造工业用地等等 有时候有些产业用地的概念之间有交叉或者重叠 例如 高新技术产业用地中可能包含有不同产业类型 2 5产业用地 2 5产业用地可开发用于服务 贸易 结算等第三产业管理中心的职能 又兼备独特的研发中心 核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能
2、 2 5产业用地可开发较理想产品为创意产业园区或写字楼 名词解释 是上海 一城九镇 中离市中心最近的新城镇 浦江镇位于闵行区东南部 黄浦江东岸 外环线以外 属上海郊区范畴 东接 周康航 板块 西临黄浦江 南面与奉贤区相依 浦江镇在整个空间结构上分为中心镇区 东部漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园以及南部沿江带高级休闲居住区 距离人民广场17 5公里 大虹桥枢纽18公里 浦东机场31公里 项目区位 本案 联航路 项目距离市中心 21公里交通 轨交交通八号 联航路站 地理位置优越 交通便捷 项目所处地理位置优越 周边交通配套便捷 项目位置 二 区域市场分析 上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中
3、1 3 9 工业园区内 1 是指浦东新区 3 是指三个国家级开发区 漕河泾新兴技术开发区 闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区 9 是指九个市级工业区 莘庄 宝山 嘉定 康桥 松江 奉浦 上海市工业综合开发区 金山 青浦和崇明 就工业区地理分布而言 浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域 宏观市场分析 上海市在售工业地产项目主要分布浦东等七个区域 项目存量面积达150万 市场盘点 全市范围 以上数据截止到2012年2月 市场盘点 区域内 区域内在售工业地产价格在10000元 客户主要为电子 精密仪器 IT等高科技产业的国内外知名大型企业 市场盘点 区域内 区域内客户主以世界500强跨国企业和大
4、中型企业为主 其中跨国超大型企业占21 大型企业占40 中企业占33 区域内竞品分析 1号楼由两栋椭圆形双子楼组成 分别是5层和6层 7 10号楼是四栋为4层的多层办公楼 一期24万方建面 分西块 中块 东快三部分 目前已经建成13 7 一期未来预计中部和东部还有10 左右的建面 产业园 智谷商务园 7 8 10 9 1 售价价格 约9500元 出售面积 3000 管理费 12元 月 面积分割分析 园区内办公面积跨度较大 办公楼有小户型出租的 也有企业整层买下的 是可以满足不同规模企业的入驻需求 购买后可以单独办产证 智谷商务区出售部分 产业园 智谷商务园 区域内竞品分析 区域内竞品分析 产业
5、园 智谷商务园 租金价格 1 6 1 8元 天之间 管理费 12元 月 出租率分析 浦江智谷商务园区目前入平均驻率在60 左右 7 9 8 10 1 智谷商务区出租部分 区域内竞品分析 产业园 智谷商务园 入园企业统计 万科VMO 产品 销售 客户 可借鉴点 产品细节考虑得当 彰显人性化设计 配备员工餐厅 商务中心等配套设施比较完善 该楼盘于2010年10月开盘 共323套 截止到2月20日 销售率达到80 部分为带租约销售 投资回报率6 购买客户大多数为自用 少量投资 品牌开发商 细节关注较人性化打造节能环保生态办公理念 定制化商务服务理念 区域内竞品分析 写字楼 售 甲级写字楼 区域内竞品
6、分析 写字楼 租 甲级写字楼 万科VMO出售情况 入驻企业统计 区域内甲级写字楼出售均价为20000元 并且销售情况较好 而租金水平普遍在1 8 2元 租赁情况良好 区域内竞品分析 写字楼 租 乙级写字楼 乙级写字楼出租情况 入驻企业统计 区域内写字楼都为租赁形式出租给各大中型企业 租金水平普遍在1 5 1 6元 租赁情况良好 区域内竞品分析 三 项目简析 占地 265亩容积率 1 2地上建筑面积 212106平方 地块经济技术指标 浦江智谷项目分析 1 交通便捷项目距离市中心 21公里 交通 轨交交通八号 联航路站 申嘉湖高速公路 并有园区班车接驳园区与地铁站之间 2 生活配套齐全除园区内配
7、置有完善的商业设施 银行 ATM 员工自助餐厅 商务套餐 咖啡吧 罗森便利店及健身中心等外 综合配套区距 浦江智谷 仅2公里 相邻浦江世博家园配套区占地约1平方公里 规划将有60 地块面积用于酒店 旅馆 酒店式公寓等居住设施 30 地块面积用于发展文化场所和休闲设施 10 用于商业配套 3 周边产区园区密集 浦江智谷 位于闵行区浦江镇国家级开发区漕河泾出口加工区浦江高科技园规划范围内有漕河泾浦江高科技园区 漕河泾创新创业园区等产业园区 与 浦江智谷 毗邻的国家863软件孵化基地是目前全国863孵化基地中唯一以独立园区形式建设的综合性创业孵化基地 本项目劣势及威胁 1 意向客户 购买 资源缺乏由于项目将打造单体独栋办公楼 独栋办公楼一套总价将近2 3000万左右 总价较高 入住企业考虑到本身发展及资金情况将不会购买而选择租赁 2 土地属性决定增值前景不佳本项目土地属性为工业用地 企业购买后也只是作为固定资产而持有 如果企业融资 对融资而言固定资产评估值大大低于和商业资产 由此判断本项目如果购买企业作为资本运作增值前景有限
