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1、闽中农产品物流配送中心 项目可行性研究报告沙洋经济贸易局二八年九月 目 录第1章 总论.3第2章 市场分析.6第3章 建设地址及建设外部条件.8第4章 建设规模及建设方案.11第5章 公用工程.16第6章 土地开发利用.20第7章 节能.21第8章 环境保护.22第9章 劳动卫生、安全生产.23第10章 组织机构及劳动定员.23第11章 项目实施进度.25第12章 投资估算及资金筹措.26第13章 效益分析.29第一章 总论一、项目概况项目名称：闽中农产品物流配送中心建设地址：沙洋水南闽西北物流园区内承办单位：沙洋金贸发展有限公司项目负责人：二、项目提出的背景沙洋位于福建省的中西部，是海峡西岸
2、经济区的腹地，经济地理位置极为优越。沙洋地属中亚热带季风性湿润气候，具有气温高、雨量多、日照长，霜期短的优越特色，冬无严寒，夏无酷暑，四季常青。全县平均气温2022C，日照17542022小时，降雨量16001700毫米，无霜期262317天。优越的自然环境和肥沃的土地促进了闽中农业生产的发展，初步形成了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。农产品的流通日益活跃,为农产品物流配送中心的建设奠定了坚实的基础。近年来，沙洋县委、县政府高度重视物流业发展，已把现代农产品物流产业列入县重点扶持产业，大力培育发展。沙洋农产品物流配送中心是一个“服务闽中、面向三农”的现代物流项目，已列为县
3、政府重点物流建设项目。2007年9月沙洋人民政府与香港冠虹发展有限公司正式签定了闽中农产品物流配送中心项目投资协议书。农产品物流配送中心的建设有利于进一步推动沙洋农业产业化进程，促进农业产业结构调整、升级，提高闽中特色农产品的市场竞争力，增加农民收入，项目的建设是十分必要的。三、编制依据及研究范围（一）编制依据1、福建省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2、2008年沙洋加快第三产业发展的实施方案；3、业主委托书及提供的有关资料。（二）研究范围本项目可行性研究报告主要对项目的建设条件、市场分析、场址选择、建设方案、土地开发利用等进行分析论述，同是提出了环境影响应采取相应对策，对项目建设投资
4、进行估算和财务评价，并提出了一些建议。四、主要经济技术指标1、规划用地面积：200亩（含代征道路用地平方米25314.5平方米）；2、总建筑面积：71720平方米，其中地下室面积8500平方米（含人防工程1100平方米）；3、建筑物占地面积：10686平方米4、道路及地坪面积：16215平方米5、绿地面积：8221平方米6、总投资：18711万元7、建设期：2年8、主要财务指标：（1） 投资回收期：9.65年(含建设期)（2） 贷款偿还期：10.1年(含建设期)（3） 财务内部收益率：11%9、项目用地指标（1） 投资强度：355万元/亩（2） 容积率：1.8（3） 建筑系数：30.4%（4）
5、 绿地率：23.4%五、结论与建议1、结论可行性研究表明该项目建设符合沙洋国民经济和社会发展“十五”计划纲要的要求，有利于进一步推动沙洋农业产业化进程，促进农业产业结构调整、升级，提高闽中特色农产品的市场竞争力，增加农民收入，具有良好的社会效益，项目的建设符合当前国家产业政策的发展要求。项目建设的基本条件具备，市场发展前景广阔。财务分析表明，该项目所得税后全部投资财务内部收益率为11%，投资回收期9.65年（含建设期二年），贷款偿还期10.1年（含建设期二年），项目具有一定的获利能力和还贷能力，作为涉农物流项目其经济效益是可以接受的。综上所述，该项目的建设是可行的。2、建议建议项目单位抓紧项目
6、的实施，使项目早日建成投产，使之成为闽中农产品物流配送的龙头企业，促进闽中农业的发展。同时，从敏感性分析中得知，该项目对投资、产品销售收入变化最为敏感。为此，建议建设单位在工程建设中，应注重管理，节省投资，经营者在经营过程中，要根据市场变化，注意营销策略，防范风险，以取得最佳的经济效益。第二章 市场分析沙洋是福建省的农业、林业，是闽中主要的农产品生产和供应基地之一，全县已经建设了一批商品粮、大棚蔬菜、高优反季节蔬菜、食用菌、水果、茶叶、花生等生产基地，不仅形成了相当规模的产品生产能力和农业技术服务体系，而且初步形成了专业化生产，涌现了一批农产品生产和加工的骨干企业和专业乡（镇）专业村，初步形成
7、了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。根据沙洋“十一五”规划农村经济发展的任务和目标,“十一五”期间，沙洋将围绕农业效益提高，农民收入增长这条主线，调整优化农业和农村经济结构，突出抓好畜牧水产和农副产品加工增值，以现代农业、可持续发展农业为突破口，大力推进农业产业化进程，加强对农业产化龙头企业的支持力度，强化品牌意识，加大对优质特色农产品的建设与保护力度，重点发展林竹、蔬菜、水果、烟草（种植）、水煮笋等五大优势产业和鸭业、竹凉席等两大特色农产品，促进农业经济的快速发展。在蔬菜方面，大力发展反季节蔬菜，大棚蔬菜和无公害蔬菜。同时加快非农业产业化发展步伐，重点发展农副产品加工、储
8、藏、保鲜、营销业，逐步形成生产、保鲜、加工、贮运、销售系列化的社会服务经营体系。随着政府的各项惠农政策的落实，生产条件的改善，农民生产的积极性不断提高，全县农产品生产将保持较快的增长态势。“十一五”期间，农业增加值将按年均递增5%的速度发展，农产品的增产为农产品物流配送等农业社会服务行业提供了充足的资源。随着人们生活水平的不断提高，经济条件的不断改善，人们在日常饮食消费中，越来越注重食品安全卫生，选购超市、“放心”店、大批发市场的农副产品已逐步被人们所共识，价廉物美的农产品深受广大群众所青睐。近年来，随着沙洋工农业生产的不断发展，城镇化建设步伐的不断加快，城镇人口不断增加，外来人口急剧上升，一
9、大批超市、商场、宾馆、酒店、单位（机关、学校、企业）食堂等应运而生。据统计，2007年，全县人口达25万人，城镇从业人员13万人，城市人口约9万人，“十一五”期间沙洋城市城市化进程将呈快速发展趋势，到2010年，中心城市人口将达10万人，他们对农产品的需求必将愈来愈大。沙洋东临南平，南接泉州，西临三明，是海峡西岸经济区的经济腹地，是闽中的物质集散地，205国道、泉三高速公路、福银高速公路、鹰厦铁路、向莆高速铁路贯穿全境，沙洋的地理环境和气候，还造就了一大批具有闽中特色的农产品，沙洋板鸭、沙洋竹凉席等特色农产品，享誉省内外。便利的交通，独特的区位优势，以及具有闽中特色的农产品的优势，项目建设后产
10、品还将不断辐射周边地区乃至全国各地。综上所述，本项目农产品资源丰富，其市场前景广阔。第三章 建设地址及建设外部条件一、建设地址1、选址原则本项目为农产品物流配送中心，其选址主要按照以下原则来确定：位于城市中心区的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近。位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路。位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低。位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，可利用和整合现有的物流资源。有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。2、场址选择根据选址原则，沙洋农产品物流配送中心拟选址于沙洋水南闽西北物流园区内，距市中
11、心2公里，紧邻向莆铁路沙洋站点和205国道，距高速公路入口仅3公里，交通十分便利，水、电、通讯均有保障。拟建的场地大部分为丘陵和部分林地，场地位于沙洋水南陈罗坑，隶属侵蚀堆积阶地地貌单元，场地地形平坦，地势较低，基底原始地貌为石灰岩溶蚀洼地，根据沙洋盆地城市供水水文地质勘探报告资料，本场地无大的断裂构造通过，地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布均匀，厚度较大，场地稳定性较好。综上所述，拟选场址交通条件十分便利，具有高速公路、铁路运输的优势，项目总体地质状况良好，水、电、通讯均有保障，适合作农产品物流配送中心项目选址。二、建设外部条件（一）区域经济条件1、
12、地理位置及区域范围地理位置及区域范围。沙洋位于福建省西南部，东毗南平，南连泉州，西邻三明市，是闽中主要的交通要道和物资集散地之一，在地理位置上有较大的优势。2、自然资源、社会经济状况（1）自然资源状况A、农业气候资源。沙洋属中亚热带海洋性季风气候，年平均气温20.122.1，最冷月1月平均气温6.810.2，极端最低气温5.5，最热月7月平均气温3238.1，极端最高气温40.3，10积温57456693；年均降水量1804.6mm2457.1mm、无霜期262d317d，年日照时数1465.41659.5h。境内气候温和，日照充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，农业气候资源优势得天独厚，适宜
13、粮经作物和森林植被的生长与繁衍，是建设粮经基地、速生丰产林基地与畜牧业养殖基地的理想地点之一。B、水文。沙洋属闽江沙溪水系，水力资源丰富。C、农业土壤。沙洋农业土壤有7个土类19个亚类49个土属，土壤类型以红壤、黄红壤、黄壤为主，山地土壤绝大多数土层较深厚，有机质较丰富，物理性状良好，水肥和水热条件较好，有利于森林植被生长；耕作土壤适宜性强，水热条件好，有利于粮经作物的丰产栽培。（2）社会经济状况2006年，三明市实现生产总值 451.59亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。以三明市物流成本占其GDP18.3%（2006年全国物流总费用占GDP比值：2007-2008年中国物流行业分析
14、及投资咨询报告）来计算分析，每年三明市用于物流管理和组织的费用将达到82.64亿元左右，因此，三明市具备发展现代物流基本的经济规模条件，物流效率和效益的提高，对三明市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义。（3）经济结构条件2006年，三明市产业结构继续调整。三次产业比例调整为23.5：40.7：35.8，形成以第二产业为主、第一第三产业相应发展的结构。这种产业结构，造成三明市在福建省区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了许多原材料、半成品、产成品等的进出，形成彼此的供需关系和物流渠道，以及大量的钢铁、水泥、建材、机械、化工等物资商品的运输和配送、仓储、装卸搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为物流的发展创造了产业结构条件。1、 （二）区位优势条件（1）交通便捷。沙洋具有独特的交通区位优势：鹰厦铁路、205国道、沙溪河航运、福银高速公路和即将动工的向莆快速铁路横贯全境，县内有3个互通口；300吨级的货轮可直达福州马尾港；即将动工的向莆快速铁路在沙洋设立连轨站；兴建中的三明（沙洋）机场距城区仅3公里，2008年内即可通航；规划中的泉三高速公路将于2008年底开通，沙厦高速公路也将在“十一五”期间建成。随着向莆铁路站场、三明机场、沙溪航运码头等集中位于沙洋城南的一系
