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1、青白江77亩项目投资可行性研究报告 西部区域公司投资管理部2017年08月08日 目录 项目介绍 第一部分 市场分析 第三部分 项目定位及设计方案 第四部分 项目经营方案 第五部分 财务测算及 双赢 方案 第六部分 第二部分 综合分析与建议 成都进入六环时代 2017年5月25日 成都市政府正式批复 将绕城高速 成环路 第二绕城高速分别命名为四环路 五环路 六环路 成都正式进入六环时代 五环 原成环路 六环 第二绕城高速 四环 原绕城高速 成都土地供应持续紧缩 根据 成都市2017 2019年经营性建设用地供应计划 未来三年 成都市计划出让商品住宅用地年均约9000亩 按容积率3计算 预计可新
2、建住宅建筑面积约1800万 而过去三年 成都市新建商品住宅成交量逐年攀升 2016年达2909万 连续两年居全国首位 按此规模计算 未来三年 成都市土地供应与住宅需求之间的缺口将达到3000万 数据来源 上海易居房地产研究院 成都开展试点住房租赁 成都市开展住房租赁试点工作的实施方案 送审稿 已经批复 到2017年年底 成都将组建或改建3 4家国有住房租赁公司 启动一批租赁住房建设 完善住房租赁交易服务平台 力争到2020年 培育和发展机构化 规模化租赁企业不低于50家 成都将通过新建 配建 改建等多种方式 多渠道增加租赁住房房源 未来 不排除成都土拍将导入 竞自持住宅 的可能 成都抢人强化住
3、房保障 成都市全面实施抢人大战 大学生凭毕业证可 先落户后就业 同时 成都市制定了 关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则 为各类人才提供激励与住房保障 吸引人才入蓉 为未来房地产市场提供了充足购买力 人才排队落户 项目介绍 第一部分 1 1规划指标及出让信息 说明 满足 成都市城乡建设委员会关于进一步明确土地出让阶段绿色建筑和装配式建筑建设要求的通知 成建委 2017 6号文 规划指标 出让信息 说明 无特殊土拍政策 即价高者得 净利润 10138万元销售净利率 6 23 全投资IRR 15 自有IRR 31 3 地价 销售收入 32 89 以建议地价测
4、算 1 2盈利情况 净利润 31076万元销售净利率 19 09 全投资IRR 108 4 自有IRR 179 3 地价 销售收入 9 63 以起始地价测算 1 3宏观背景 成都市青白江区位于成都市东北 建成区面积39 35平方公里 2016年年末全区户籍人口41 96万人 年末常住人口40 21万人 青白江区生态环境宜人 是国家级生态区 四川省县域经济综合实力十强 中国市辖区综合实力百强区 青白江是成都中心城区唯一没有限购的区域 1 3宏观背景 2017年3月15日 中国 四川 自由贸易试验区总体方案 印发 设立成都天府新区片区 成都青白江铁路港片区 川南临港片区三个片区 成都青白江铁路港片
5、区9 68平方公里 重点发展口岸服务 信息服务 科技服务 会展服务等现代服务业 台夏蓉欧铁路 成都站即位于青白江境内 一带一路 红利及自贸区设立 将促使青白江产业转型升级 1 3宏观背景 青白江主要规划有两个产业园区 分别为成都国际铁路港临港服务业聚集区 成都先进材料产业园 主导产业 现代物流 口岸服务 加工贸易 跨境贸易 先进材料 智能装备等 工业基础雄厚 产业门类齐全 已经成功完成从低端制造业向高新技术产业的转型 1 3宏观背景 青白江交通通达性优良 拥有川陕公路 成绵高速 成金青快速通道 大件路外绕线及成都第二绕城高速等多条交通干线 青白江至成都东站每天10趟动车运行 仅16分钟可接驳成
6、都东站并实现地铁的转换 未来规划有三条地铁线路连接大成都地铁线网 地铁23号线 2030年 地铁3号线 在建 地铁16号线 2030年 地铁34号线 2030年 地铁36号线 2030年 川陕公路 成绵高速 成金青快速 大件路外绕线 规划 二绕 六环 成都东高铁线 1 4板块定位 项目位于成都中心城区北部 距成都市中心直线距离27公里 是青白江区开发的热土 处于凤凰湖板块中心位置 项目位置 成都市 凤凰湖板块 位于成都市城区北部青白江区是国家 一五 时期规划建设的西南第一个工业区 四川重要的冶金 建材和机械制造基地 西部最大的铁路物流枢纽 四川省唯一的铁路货运型国家对外开放口岸 成都市4个商品
7、市场集中发展区之一 全国十大最具投资潜力市场商圈 位于青白江区北部是现青白江开发的热度区域 区域认可度高 也是未来土地供应的主要区域 目前配套逐步成熟 位于中国西部地区中国西南地区经济 科技 文化 教育中心之一 青白江区 项目位置 1 5项目区位 项目位置 青白江区政府4公里行车8分钟 城市发展方向 家乐福商圈1 0公里步行15分钟 凤凰湖4A 青白江东站6 1公里行车12分钟 凤凰湖4A景区青白江政务服务中心0 8公里步行12分钟 地块位于青白江城市快速干道凤凰大道南侧地块所在凤凰湖板块是城市发展的主要方向距离家乐福仅1公里 在其辐射范围内 青白江文化体育中心0 8公里步行12分钟 1 5项
8、目区位 项目位置 青白江产业基础雄厚 产业人口较多 项目所在凤凰湖板块 为青白江规划高尚住区 是城市的主要发展方向 凤凰湖作为青白江的城市名片 具有较强的吸附力 板块内商业及配套规划完善 未来前景看好 1 6四至及配套 项目交通便利 地块紧邻2条城市干道 距成绵高速2 5公里 距家乐福商圈1公里 距青白江文化体育中心及4A级凤凰湖公园仅800米 距青白江最好的小学青白江实验小学仅200米 四至及交通配套图 规划道路 凤凰大道 双向8车道 凤祥大道 双向6车道 生活配套示意图 项目四至 北至 凤凰大道 南至 凤祥大道 东至 规划道路 西至 待出让地块 道路交通 凤凰大道双向8车道 凤祥大道双向4
9、车道 高速公路 距成绵高速入口2 5km 公共交通 地处中华名城站 2条公交线路停靠 距公园世家站300米 3条公交线路停靠 医院 成都市青白江区人民医院 青白江区妇幼保健院 学校 青白江实验小学 北大附中成都为明学校 市政休闲设施 怡湖园 青白江凤凰湖 青白江文化体育中心 商场 家乐福 千盛百货 待出让地块 1 7地块现状及不利因素 地形地貌 地块方正 地上为农田与堆土 高差落差较小 征地拆迁 地块无拆迁 仅部分农作物 已征转完毕 具备土地招拍挂条件 不利因素 无 1 8政策要求 1 区位板块总结 青白江距离成都市中心较近 产业基础雄厚 交通条件便利 自贸区红利逐步显现 城市主要发展方向为北
10、部新城 即项目所在方向 项目所处凤凰湖板块是现青白江开发的热度区域 周边自然环境与配套优越 区域认可度高 该板块也是未来土地供应的主要区域 2 土地属性总结 项目地块方正平整 为净地出让 周边配套完善 项目处于凤凰湖板块的中心位置 区位条件较好 3 开发政策总结 预售条件 契税 资金监管等开发政策与成都市相同 1 9项目介绍小结 市场分析 第二部分 2 1城市格局 青白江城区北临广汉 西 南两侧工业发展区外接新都 向东为金堂县 城区住宅可发展空间非常有限 目前主要向北部新城方向发展 凤凰湖板块是毗邻北部新城 是当前打造的高端品质住宅区 主要发展方向 凤凰湖板块 1 青白江发展方向的走向 由老城
11、区向北部新城发展2 形成目前发展方向的原因 生态环境好 南面被较多产业园区阻隔3 重点设施的布局及计划 区文化体育中心 区政务服务中心 规划综合医院两所4 城市格局利弊分析 青白江纳入中心城区范围 通勤距离和心理距离更近 可进一步吸引中心城区外溢客群及广汉等其他周边县市客群及外省限购客户 2 2青白江土地市场 地方财政收入对土地依赖度低 2014年以来青白江土地供销总量大幅减少 合计不足400亩 住宅土地成交分散 长期土地供应缺乏 未来土地将会出现多家企业争抢现象 12年至今青白江土地市场整体供销下行 土地出让金占比财政收入较低 土地集中度不高 拿地开发商普遍持有一到两宗土地 本土开发商拿地较
12、少 2 2青白江土地市场 2013年至今 青白江已成交具有居住性质的土地约524亩 可建设面积约104万方 未来1 3年 青白江预计土地供应约1000亩 大部分分布在青白江东站附近 青白江区红阳街道顺江村4组占地面积 55 47亩容积率 3 0成交总价 6434万元楼面地价 580元 成交时间 2016年9月19日竞得人 成都悦翔投资有限公司 青白江区凤凰大道以北 廉租房东北侧占地面积 37亩容积率 4 0成交总价 5671万元楼面地价 562元 成交时间 2015年10月30日竞得人 成都市居安达房地产实业总公司 青白江区城厢镇马鞍村占地面积 30亩容积率 2 5成交总价 3800万元楼面地
13、价 756元 成交时间 2016年4月15日竞得人 成都市智汇新城投资发展有限公司 青白江区大石路以东 东方新型社区以南占地面积 129亩容积率 1 5成交总价 11000万元楼面地价 850元 成交时间 2015年11月25日竞得人 成都市融禾现代农业发展有限公司 青白江区同华大道以北 凤凰东二路以东 听湖九园 占地面积 112亩容积率 3 0成交总价 17945万元楼面地价 800元 成交时间 2013年10月29日竞得人 四川金茂置业集团有限公司 青白江区凤凰大道以南 凤祥大道以北占地面积 82亩容积率 5 0成交总价 13550万元楼面地价 495元 成交时间 2013年10月31日竞
14、得人 中城建第六工程局集团四川实业有限公司 已被政府收回 为此次出让宗地 青白江区凤凰大道以南 凤凰东三路以西 听湖九园 占地面积 71亩容积率 3 0成交总价 11377万元 楼面地价 800元 成交时间 2013年10月31日竞得人 四川金茂置业集团有限公司 前期 青白江土地市场供应少 市场存量低 成交楼面地价均未破千 2 2青白江土地市场 2 3住宅市场分析 市场供销 板块供应量自15 17年逐年递减 销售持续递增 2017年1 7月供应27万 成交64万 供不应求趋势明显 板块内存量基本被去化完毕 价格走势 土地市场长期供应不足 住宅供应持续下降 市场需求不断提高 17年3月的限购政策
15、过后 由于区域不限购导致17年价格大幅上升 市场存量 库存快速去化 存量仅余20万方 去化周期不到2个月 2 3住宅市场分析 2016年8月25日 成都市青白江区房产管理局关于印发 成都市青白江区促进房地产市场健康发展购房补贴实施细则 的通知明确 2016年8月25日至2019年8月25日期间 对购买我区普通商品住房的 不包含其他类型用途的商品房 存量二手房 经济适用房以及其他政策性住房 在取得房屋所有权证后 按房屋所有权证上记载的建筑面积给予人民币60元 平方米补贴 对农民工或我区农村居民购买符合前款条件商品住房的 经认定 再给予40元 平方米购房补贴 2 3住宅市场分析 板块扫描 2 4市
16、场竞品及产品细分 本项目 听湖九园鸟瞰图 区域内代表性楼盘 凤凰岛 1 该项目于2012年8月拍卖获取 楼面地价400元 2 住宅2014年9月30日开盘 目前存量约34万方 二期未推 数据来源 房联 2 5区域楼盘解读 区域内代表性楼盘 合谊同华 1 住宅2017年8月5日二批次开盘 目前总存量约5万方 2 5区域楼盘解读 数据来源 现场销控统计 二批次暂未备案 不含商业 2 6市场分析结论 1 该城市房地产市场前景的研判青白江纳入成都中心城区 交通条件良好 通勤距离与心理距离更近 区域产业基础雄厚 是成都中心城区唯一不限购区域 购房需求外溢明显 区域库存迅速去化 供销比良好 政策红利明显 市场前景较好 而像本宗地这样无配建要求 不需要熔断抽签的地块在公开市场上将会基本绝迹 因此本次地块是我司强化成都主城区市场的最佳跳板2 能否进入该区域房地产市场青白江交通通达性高 城市产业人口吸附力较强 经济 环境等状态良好 青白江发展较为均衡 16年GDP产值367亿元 其经济属性 产业评级等指标均处于较优水平 房地产市场方面 区域潜力较大 量价增幅 供销缺口等潜力指标中 均有表现出色 产业方面
