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1、莒南达美华侨城操盘营销方案 Activityplanningimplementationreport 市场解读 项目定位 物业发展建议 营销策略 推广策略 公寓操盘策略 目录 directory 1 2 3 4 5 6 项目VI系统 7 板块阅读 个案分析 疫情分析 市场解读 市场总结 市场解读 1 莒南市场简介 今时今日的莒南定会让你刮目相看 莒南县从最初的 贫困县 欠发达县 一跃成为如今的经济 农业 物流强县 同时经济的快速发展 乡镇房地产市场的不成熟 成就了今天莒南县城房地产市场的迅猛发展 并跻身临沂九县前列 COMPANYPROFILE 板块阅读 莒南房地产市场自2017年经历起一场繁
2、荣 各大房企云集莒南县城 目前市场已集聚新鸥鹏 房源 儒辰 万城花开 开元等临沂多家百亿房企 目前莒南县城城区内住宅在售项目共计50余个 对于一个县城而言 如此大的体量远超过一个县城的供需水平 正是竞争如此激烈的行情 将市场划分为3大板块 板块阅读 北上 西延 南拓 东优 中商 板块阅读 北上 政府最新规划的新城区 临海新城 现已有大量政府行政机构入驻 地产项目多以住宅为主 西延 城西区域属于县城工业发展区域 在现有的基础之上继续发展工业 重工业 南拓 城南凭借交通发达的优势优先发展商贸 物流 仓储 东优 城东在优先保护环境的基础上 深入优化保护发展 打造宜居新城 中商 城中区域属于县城老区
3、交通拥挤但生活 教育配套齐全 商圈发展成熟 而我们的项目就在这里 临海新城 老城区 城南区域 竞品分析 配套 居住环境 升值空间 交通 VS 板块竞争分析 COMPETITION 就整个莒南市场而言 能够对老城区构成最直接威胁的就是北城 临海新城 由于整个县城城区南北纵线不长 所以两个竞争板块并没有太大的区域优势 所有住宅项目总体量 就北城及周边占据全城70 以上 客户群体 板块竞争分析 COMPETITION 简单从五个方面分析两者优劣 交通方面 老城区规划已经固化 较为拥堵 新城区新规划 交通便利且道路多以双向6车道为主 配套方面 教育 医疗北城已经正在建设中 两者相比较北城唯一欠缺的就是
4、生活配套 虽然在短期内无法改善 但北城距离老城区并非太远 这并不是老城区的独特优势 居住环境 老城区一直是脏乱差的有利代表 然而北城则以现代 科学 合理的城市规划吸引市场客户的眼球 升值空间 北城目前市场价格整体高于老城区 所以在价值方面这将是我们有利的突破口 客户群体 北城展示面较为广泛 不管对于乡镇还是县城 在拦截方面都占有绝对的优势 新城可以抢占老城客户 而老城却不能抢夺新城客户 竞品分析 大环境分析 莒南房产市场发展以北城为主导方向 历年来推货和消化量均非常多北城推货和消化量逐年递增 近两年内推货和消化量最多的是北城和城东片区 往年数据 大环境分析 2020上半年年预计8个新盘入市 预
5、计货值超过34 8亿 目前莒南在售楼盘货值超过84亿 2019全年县城出货量约4400套 2020全年存货量约2万套 目前疫情还未解除 民众观望心理持续 有限的客户资源 庞大的市场存量和放货量 未来莒南房地产市场竞争会更加激烈 今年形势 周边分析 近距搏杀本案周边存在3个最直接竞品 四个项目客户类型重叠 生活配套一致 产品业态大部重叠 金茂印象 单页 宣传车 围挡 全民经纪人富康花园 中介渠道裕隆国际 单页 大牌 公交站 广播 推广渠道 周边分析 城东博弈本案虽处于城西 但与下述4盘同属老城区范畴 对于置业方向为老城区的客户资源争夺 后期必不可少 周边分析 远程较量本案虽在老城区 但同时比较老
6、城和北城的客户不在少数 且北城项目无时无刻不在与老城项目进行客户资源争夺 2020年 北城会有新项目入市 老城与北城的较量将会更加激烈 竞品项目梳理 COMPETITION 竞品分析 老城区板块项目 地缘客户分流竞争 裕隆国际 金茂印象 东泰花园 富康花园 阜丰未来城 此类地缘优势明显 好的位置 产品 学区成为直接分流要素 价格成为关键导向因素 竞争格局 目前莒南市场整体分为两大区域 老城区及城东区域 北城新区 其余还有零散的乡镇 临港新区的地产板块 目前北城竞争最为激烈 各大品牌地产商云集 老城区以阜丰为代表深耕莒南 竞品项目梳理 COMPETITION 竞品分析 北城新区竞品项目 区域形象
7、竞争 儒辰 金水湾 万城花开 万城瑞府 九洲唐樾 阜丰澜岸 开元上府 房源印象为代表 品牌 产品力 项目形象及营销推广极具借鉴意义 竞争格局 目前莒南市场整体分为两大区域 老城区及城东区域 北城新区 其余还有零散的乡镇 临港新区的地产板块 目前北城竞争最为激烈 各大品牌地产商云集 老城区以阜丰为代表深耕莒南 个案分析 阜丰 未来城 项目简介 本案是紧接阜丰时代广场项目 具体配套位置跟时代广场相近 个案分析 阜丰 未来城 营销动态 2020年1月1日 项目正式入会 交1万抵2万 日进百金价格 未定 参考周边6500 7000元 营销动作 农历新年前样板间及景观示范区释放 产品配比 140 三室双
8、卫 102套 149 四室双卫 34套 129 三室单卫 136套 123 三室单卫 50套 142 三室双卫 102套 132 三室双卫 102套 134 三室两卫 50套 合计848套 个案分析 阜丰 时代广场 项目简介 本案是阜丰接阜丰国际后项目 项目以小高为主 原莒南老酒厂地段 有3栋洋房 计划2020年初交房 周边配套 一小 二小 实验中学 人民医院 家家悦 乐尚购物中心交通配套 城芯位置 南北主干道 天桥路 个案分析 阜丰 时代广场 营销动态 2018年11月24日开盘 首推产品2栋16层高层 1栋8层洋房 面积段125 135 后连续加推三次 目前已推售所有楼栋 仅剩余部分顶楼
9、一楼带院 特殊楼层及洋房产品 剩余货量40套左右 价格 剩余小高层 6500元 洋房7200元 营销动作 目前剩余楼层及房源 以顶楼和特殊楼层为主 多以特价房源形式向外推售 剩余货量40套左右 案场无额外优惠 案场销售均转向未来城入会销售推介为主 个案分析 九州悦府 项目简介 阜丰时代广场北侧 紧靠莒南一中 莒南二小 由九州宜家置业和福宽置业联合开发周边配套 一小 二小 实验中学 人民医院 家家悦 乐尚购物中心交通配套 城芯位置 南北主干道 天桥路 个案分析 九州悦府 营销动态 项目于2018年12月份首开 加推了两次 其余房源均已加推或开售 目前销售5 8 洋房 其中5 剩余2套 8 团购楼
10、栋已清栋 1 3 高层 1 剩余少量大户型产品 2 3 剩余较多 合计剩余套数在120套左右 公寓9 号3层在售 剩余均为北向 4 7层未开售 10 2 17层销售较多 18 20层未售 暂定连锁酒店 12月中下旬加推洋房6 7 价格 剩余高层 5800元 洋房7000元 营销动作 目前住宅销售停滞 月销仅10余套 案场以公寓产品作为主推 公寓产品打擦边球 宣传带学区 民用水电 无承诺或兑现的合同文件 对外以价格为主要宣传方式 号称3800元 起全市最低价 客户配比 案场成交客户以莒南本地为主 市区客户占主导 城郊乡镇也有一定比例 外地客户比较零散 整体配比 90 10 2018年12月盛大开
11、盘 每周DIY暖场活动 19 12 30首届业主传统文化学习会 个案分析 磐龙府 项目简介 城东莲花山路与上海路交汇处 总建13万方 以小高 洋房为主周边配套 一小 东区 八小 二中 实验中学 卧佛寺 乾海星河步行街交通配套 老城区城东板块 个案分析 磐龙府 营销动态 项目共有9栋10层 11层小高层 4栋7 1 6 1的洋房及一栋13层公寓楼组成 总套数450余套 不含公寓 目前仅剩7 10 11 及13 未推售 剩余未推售房源90余套 目前主推 4 8 12 价格 剩余10层 11层小高均价6000元 洋房6500 7000元 营销动作 目前销售进展缓慢 年前开展抽宝马 送家电活动 12月
12、1日 1月12日期间定房客户即可参与抽取 案场执行优惠交1万抵2万 案场有经纪人中介合作 带客奖励是12000元 套 首付下发即可兑现产品配比 项目产品面积120 300 均有分布 目前100 120的中小户型均已售罄 剩余户型集中在140 180 销售进展缓慢 产品特色 复式洋房 小高 顶层挑高小高 顶层挑高4 7米 141 三室双卫 150 三室双卫 160 四室双卫 个案分析 书香颂 项目简介 十泉路与温泉路交汇处东 实验二小西100米 总建14万方 以高层 洋房为主周边配套 二小 七小 七中 实验中学 一中 家家悦 人民医院交通配套 老城区板块 紧靠十泉路与民主路 交通便捷 个案分析
13、书香颂 营销动态 2018年2月项目首开 目前处于后期促销中 剩余房源140套左右价格 高层5500 洋房6500 小高层5800营销动作 返乡置业特价房 买房送储藏室 家电目前主力户型面积区间 洋房130 180 小高层140 150 高层130 150 复式180 350 商铺20 1600 A2户型约146 B1户型约144 150 B3户型约159 170 老城区域小结 老城区地缘竞争项目 主要得到以下结论 老城区以阜丰为领衔 中小开发商云集 地块开发规模较小 多是尾盘 老城区尾盘户型面积较大 阜丰除外 集中150 180 以悦府 书香颂 磐龙府和华泉御园 单套总价已逾百万 再加之小区
14、缺少环境 物业 品牌及规划前景等品质支撑 销售难度大 老城区目前阜丰项目销售进度 工程工期最快 销售价格也最高 目前存量最大也是阜丰 以澜岸 未来城为主要存量 其他项目仅余百余套存量 整体存量在1500余套 目前老城区各家也都启动了渠道团队 整体销售来说 靠学区的现房和准现房销售较好 目前渠道带客最高的是磐龙府12000元 套 个案分析 阜丰澜岸 项目简介 阜丰澜岸位于隆山路北段东侧 用地面积151 4亩 总建筑面积38万方 其中地上29万方 绿地率36 1524户 停车位2399个 周边配套 实验中学 八小 二中 五洲广场 乾海星河步行街交通配套 老城区城北 个案分析 阜丰澜岸 营销动态 项
15、目于2019年6月23日首开 首开4 5 和1 的1个单元 共有340套 首开均价5800元 首开即清 后连续加推 疫情期间加推一次 目前主推3 6 11 存量在440余套左右 价格 剩余高层6500元 左右 其中3 15米层高的高层均价略高6800 7000元 营销动作 目前案场已复工 因前几日有加推 且线上有抖音直播 线下定房 交款的客户不断 案场人气较好 户型配比 社区主力户型分布自120 150 户型面积段较为集中的是125 的三室单卫476套 135平的三室双卫476套 138 140 三室双卫408套 148 四室双卫 164套 125 三室单卫 138 三室单卫 个案分析 儒辰金
16、水湾 项目简介 北城新区西三路与顺河路交汇处鸡龙河北 占地109亩 总建19万方 周边配套 新一中 临海新城小学 初中 蓝海国际大饭店 乐尚购物中心 政务中心交通配套 北城新区城西板块 个案分析 儒辰金水湾 营销动态 项目于2019年10月13日首开 首开1 2 3 5 8 9 12 等260余套房源 紧接着于11月23日加推6 7 10 11 洋房和13 14 小高合计260余套 价格 开盘小高6900元 洋房7850元 目前小高优惠后6700元 洋房8000元 营销动作 12月设立总经理签售约 购房即送家电 首付1成起 最低7万即可购房 目前案场执行优惠定房交2万抵3万 其余优惠均已取消 客户配比 案场成交客户以莒南本地为主 市区客户占主导 城郊乡镇也有一定比例 外地客户比较零散 整体配比 60 40 2019 8 17产品发布会 2019 10 13首次盛大开盘 2019 11 部分洋房开始封顶 2019 11 23二次加推开盘 儒辰金水湾户型统计 个案分析 万城花开 项目简介 北城新区北二路与西三路交汇处路西 项目总占地400余亩 目前开展是一期地块 约100余亩 共有26栋楼
