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1、中国房地产金融报告2010China Real Estate Finance Report（第二稿 2011年1月25日）10第二部分 商业地产市场一、2010年中国商业地产行业概览2009年以来住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加码，2010年1月起，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等。除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外，虽然2010年的货币政策日益趋紧，
2、但通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致房地产投资者将部分目光转向商业地产，推高了商业地产的价格。总体而言，2010年商业地产的整体销售价格和租金水平呈平稳上升的趋势，特别是住房新政颁布以后，由于宏观调控抑制了住宅市场的发展，部分投资者进入商业地产市场，使其价格上扬更为明显。从供给方面看，商业地产项目同时受到了地方政府和地产开发商的青睐。对地方政府而言，商业地产项目具有带动第三产业发展，改善居民生活品质，吸纳社会就业人口，改善城市景观等多项功能，另外，相较于住宅物业的一次性收入，商业地产还会为地方政府带来持续性的税收和就业，因此相比住宅项目，商业地产项目更受地方政府欢迎。对房地产开发企业而言，商业地
3、产项目的吸引力在于：其一，经济结构转型为第三产业的发展提供良好机遇，依国外的经验，第三产业占GDP的比重超过55%时，市场对商业地产的需求将超过住宅物业，目前国内第三产业占比为40%左右，商业地产发展潜力较大；其二，数次宏观调控均针对住宅物业市场，商业地产项目受影响较小，由于地方政府的支持，商业地产项目的土地价格较之住宅项目更具吸引力；其三：在信贷收紧和宏观调控的大环境下，商业地产项目可以为开发企业带来持续稳定的现金流，抵御住宅物业市场较大的波动和风险。2010年，众多房地产开发企业开始在商业地产领域加速扩张：万科以11.5亿元的价格收购北京赢嘉中心，同时在全国购入商业地产项目，累计投资金额2
4、60亿元；SOHO中国在上海累计投入55.22亿元，用于收购外滩204地块，虹桥交通枢纽的临空15号地块和卢湾区43号街坊项目；外资开发企业凯德置地于2010年分别在深圳和上海投资60亿元和96亿元，兴建大型城市综合体来福士广场。从长远看来，由于商业地产项目存在开发难度较大，对后期管理水平要求高，资金回笼慢等特点，商业地产市场将主要由在地方政府支持下的大型开发企业主导。从需求方面看，2010年各地相继出台针对商业地产项目的销售管理规定：5月17日，宁波出台宁波市办公建筑行政许可暂行规定，规定公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的房屋产权所有人仅限于企业法人；5月19日，北京出台关于加强酒店类项目销售
5、管理有关问题的通知，规定于5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。 以上政策使得投资商用物业的个人投资者减少，投资门槛变高，企业客户将成为商业地产项目最为重要的目标客群。长远看来，该政策有利于加强各商业地产项目的整体性，确定其合理的市场定位，减少资源的浪费，但由于缺少了个人投资者这一重要的资金来源，商业项目开发企业的销售能力和资金运作能力变得更为重要。二、各业态商业地产市场分析根据使用用途划分，广义商业地产可以划分为商铺类地产（含购物中心等大型商业及普通商铺）、写字楼地产、酒店地产及工业地产，以下将按照不同业态类型分析不同市场的情况。本部分以全国15个主要商业地产城市
6、为研究对象。全国15个主要城市，按其所处区位，可大致分为华北（北京、大连、青岛、天津、沈阳）、华东（上海、杭州、南京、宁波）、华南（广州、深圳）、中西部（成都、重庆、西安、武汉）四大区域市场。其中华北、华东、华南三区覆盖了中国经济的三大引擎，即环渤海、长三角、珠三角城市群，中西部区域市场则收录了中西部发展的发展核心城市。（一）写字楼市场分析1供需及空置在全球经济形势不断转暖环境下，内资企业继续承担推动甲级写字楼市场升温的角色，跨国公司也加速了其在华扩张和兼并的步伐，使写字楼租赁市场的需求回升明显，全国各地的写字楼市场开始逐步回暖。截至2010年底，全国各地的写字楼供应量均有不同幅度的提升，由于
7、需求回升，空置率较2009年有所下降。以北京市场为例：第一季度，优质写字楼虽然供应量同比略有下降，但市场整体需求不断上升，空置率较上季度下降2.0个百分点。第二季度，市场出现明显反弹，市场整体新增供应达25万平方米左右，较一季度有大幅增长。市场需求持续上升，吸纳量达18万平方米，导致市场平均空置率较上季度下降1.5个百分点，为16.6%。第三季度，北京写字楼市场回升步伐加快，提供市场新增供应50万平方米左右，较上季度增加近一倍。该季内，北京写字楼市场吸纳量超过30万平方米，空置率继续下降。第四季度，市场保持强劲增长的势态，空置率降低至10%左右，拉低了全年的平均空置水平。而从全年来看，北京写字
8、楼市场供应量超过120万平方米，创下历史新高。华东地区的代表城市上海，今年新增甲级写字楼超过80万平方米，为2009年的2倍。由于需求旺盛，上海高档写字楼的空置率由去年的14.8%回落至11.8%。华南地区的代表城市广州，2010年全年新增供应44.1万平方米，需求旺盛，但由于供应量巨大，广州的空置率小幅上涨，为14%。综上所述，2010年的全国各城市的写字楼供应量较2009年有较大增加，由于经济复苏强劲，来自于跨国公司和国内企业的写字楼租赁需求快速回升，供给的大量增加并未导致空置率的大幅提高，而北京、上海、重庆等地的写字楼空置率较2009年有一定幅度的下降。从较长的时间段来看，2002年-2
9、005年，全国写字楼的空置率一直处于缓慢下降的状态；2006年-2007年，由于经济增长迅速，企业对写字楼的需求增长较快，空置率出现大的跌幅；2008年-2009年，受金融危机影响，企业对高档写字楼的需求放缓，加之前几年经济形势较好时兴建的大批项目竣工入市，写字楼空置率出现较大幅度上升； 2009年-2010年，经济形势的转好使得对写字楼的需求明显反弹，空置率下降，到2010年底，市场已基本回到经济危机前的景气水平。图1.1.1 北京优质写字楼空置率长期走势图1.1.2 上海优质写字楼空置率长期走势2平均租金/售价分析2010年全国各地写字楼的租金开始告别2009年的颓势，进入缓慢上升的通道。
10、由于中国经济的持续复苏以及外资企业将更多资源投入发展迅速的中国市场，大部分城市的写字楼租金从一季度便开始微幅上升，华南和华北市场上涨较为迅速，全年平均涨幅3%左右；华东市场涨幅平稳，全年平均涨幅保持在1%左右，杭州由于2010年供应量大增，导致租金水平连续小幅走低；西部中部市场在一季度租金水平保持稳定，在二三季度由于多个高端项目入市，使其租金水平有较大幅度提高。全国看来，第三季度，北京和成都的租金水平的涨幅都超过了6%，表明经济正逐步走向复苏。从售价上看，2010年写字楼的售价延续了2009年的涨势。2010年中央相继出台一系列对住宅市场的严厉调控措施，住宅市场迅速转冷，部分投资者将目标转向价
11、值相对低估的商用房市场，推高了写字楼等商业物业的价格。同时2010年通货膨胀预期的持续加强，保值需求的增加也促使更多资金进入商业物业市场，进一步促使其价格上扬。从全国来看，大部分监测城市的写字楼售价涨幅在05%之间，较为平稳；而西部地区的成都与重庆涨幅较大，特别是重庆地区的写字楼售价保持了连续三个季度的两位数增长，表明在部分产业从东部转移至西部的过程中，越来越多的公司将业务拓展至发展迅速中西部地区，增大了对高档写字楼的需求，此外，西部地区较为低廉的写字楼售价和较大的发展潜力也吸引了众多投资者。较长周期看来，在2008年之前，全国优质写字楼的租金和售价保持缓慢上涨的趋势；2008年-2009年，
12、受金融危机影响，更多客户选择与原项目续约或暂停扩租计划，整体市场需求下降，租金和售价双双下滑；2010年，受经济复苏和货币供应大幅增加的影响，写字楼的租金和售价恢复了稳定和温和的上涨。若未来经济形势不发生较大变化，租金和售价将保持持续上涨趋势。图1.1.3 北京优质写字楼租金长期走势 图1.1.4 上海优质写字楼租金长期走势图1.1.5 北京优质写字楼售价长期走势图1.1.5 上海优质写字楼售价长期走势（二）零售物业市场分析1供需及空置2010年，中国消费者不断增长的消费能力推动了国内零售业快速发展，零售物业市场复苏势头强劲，并触发了消费模式的改变。中国消费者如今开始追求更加多元化的购物体验，
13、食品消费比重从1995年的50减少至2008年的38。越来越多的零售业主意识到中国内地市场将成为全球商业巨头激烈争夺的市场，各外资零售商在2010年加快了在中国拓展的步伐：来自英国的TESCO乐购，2010年第一季度已在华开设新店10家，家乐福和沃尔玛，2010年的拓展门店数也均超出2009年开店数。此外，由于一二线城市的市场份额已经基本被外资零售商、内资大型零售商及一部分区域零售龙头牢牢占据，加之中国二三线城市零售物业市场日趋成熟，零售商开始逐步向中西部城市和二三线城市扩张。在零售商加速扩张的影响下，优质零售物业的供应较上年有较大幅度的提升。以北京为例，2010年北京新增供应量和吸纳量分别达
14、到了空前的123万平方米和100万平方米，较2009年同比分别增长了355%和357%；而上海受世博会的影响，大量新项目和重新装修的项目在二、三季度纷纷入市，亦增大了市场供应量。在空置率方面，受供应量增加和零售商加速扩张两方面的影响，零售物业的空置率基本保持平稳，除北京、重庆、广州外，大部分城市空置率保持在10%以下。从长期看来，全国各地优质零售物业的空置率在2008年之前呈逐年下降的趋势，这主要得益于中国零售市场的逐步开放和大量海外零售集团的进驻；2008年和2009年，受金融危机影响，对物业的需求放缓，但供给量保持放量增长，两方面因素导致了空置率有较大的提升；2010年，由于需求的提升，空
15、置率重新回到缓慢下降的轨道。图1.2.1：北京优质零售物业空置率长期走势2平均租金分析由于今年新增物业较多，激烈的竞争抑制了租金反弹的速度，全国大部分城市的租金水平保持平稳，其涨幅水平介于05%之间。而北京、成都、重庆由于今年有大批新项目入市，短期内租金有下调的压力，但由于随着新项目的逐渐成熟，租金水平长期仍将保持缓慢上升的势态。长期看来，除了2008年受于金融危机影响微幅下跌外，优质零售物业的租金水平一直处于缓慢上涨状态。这也从侧面反应出中国居民的消费水平正处于缓慢上升的阶段，其需求也日益多样化，从便利店，大卖场到奢侈品专卖店，各种形态的零售物业在近十年里均得到了较快的发展。图1.2.2：北
16、京优质零售物业租金长期走势（三）工业物业市场分析1平均工业地价2010年，受益于中国经济转暖和出口的增加，大部分城市的工业地价保持了上升的势态。各处工业物业市场由于供应的短缺和不断上升的需求而继续保持良好发展态势。各城市的工业地价上升幅度在0-5%之间，北京由于需求强劲而新增供给匮乏，工业地价涨幅高达10.8%，位居全国之首、图1.3.1：前三季度各城市平均工业用地价格 图1.3.2：2010年各城市工业用地价格同比涨幅2各类型工业物业租金相较于2009年各类工业设施租金水平下跌的情形，2010年各地的工业设施，包括研发类空间、实体企业的厂房、制造业相关的物流仓储空间，均呈现平稳上升的趋势。2010年中国的对外贸易已恢
