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1、精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座商业市场分析部分一、 宏观环境分析商业市场与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺市场的发展。1. 城市背景概述马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一
2、县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了九山环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得国家卫生城市、国家园林城市、全国十佳绿化城市、全国创建文明城市工作先进城市、全国科教兴市先进市称号后，2001年又荣获中国优秀旅游城市称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。南京一小时经济圈马鞍山自建市以来即被称为安徽的东大门，但在芜湖抢先建成长江大桥后，合芜高速-芜宣高速-宣杭高速和合宁高速-宁沪高速使安徽目前拥有了两条通往长三角的快速通道，遗憾的是，它们都不经过马鞍山。地理位置本就处于长三角边缘的马鞍山这次被推到人为的推到
3、了边缘化的处境。机场高速、马鞍山长江大桥的立项，以及南京地铁在今年5月地铁投入运营后，轻轨将向江宁延伸，建设速度为每年不低于9公里。宁马联手，使得马鞍山在这场融入长三角的赛跑中赢得先机。2. 经济因素分析马鞍山的宏观经济环境对该市的商业物业的前景有着重要的影响，现时和未来的经济状况主导了本案的商业定位方向。以下，我们将通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨现时马鞍山经济发展状况及对未来的商业发展影响。马鞍山市主要的宏观经济数据：（除特殊说明外，以下图表数据均采集于统计年鉴）指标单位2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值亿元126.17138.15154.59189.17
4、26509非农业人口万人50.851.854.256.4458.17城镇居民可支配收入元/人690472437720879410189社会消费品零售总额亿元35.5438.2641.4246.86526实际利用外资万美元190518004272809811000全社会固定资产投资亿元30.5934.7561.68106.79145.46*2004年数据取自2004年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报，最终数据以2005年马鞍山统计年鉴为准2.1 国内生产总值总体经济趋势向好据2004年统计局初步核实数据显示，2004年各项指标均完成和超额完成了年初确定的预期目标，多项指标总量实现新的重大跨
5、越，财政收入和全社会固定资产投资历史性地跻身全省前三位，主要指标增幅创“九五”时期以来最高水平。2004年全市生产总值达265.09亿元，按可比价格计算，比上年增长19.5%，增幅居全省第一，增速比上年加快1.3个百分点为10年来最高增速。其中：第一产业增加值18.13亿元，增长12.5%；第二产业增加值183.68亿元，增长23.3%；第三产业增加值63.28亿元，增长13%。国民经济的加速增长，为该市的商业发展提供了有效保证，增加了市民的收入预期，营造了良好的商业消费环境。结构调整取得新进展，产业结构继续优化。非公有制经济加快发展，个体私营经济推动力增强。年末，全市共有私营企业4440家，
6、注册资本为51.66亿元；个体工商户达3.36万户，从业人员为5.5万人。全年新增私营企业1271家，新增个体工商户8201户。可见，在先前的几年城市发展中，私营经济早已登台唱戏，如今开始显现实力，其部分私营业主必将成为本案的投资、经营或消费的主力客群。2.2 人口增长社会保障体系完善，购买力获得释放人口自然增长率继续下降，2004年末全市户籍人口为124.39万人，其中：农业人口66.22万人，非农业人口58.17万人。2004年城市实际居住人口62万人，其中：主城区55万，当涂城关镇7万人。由趋势外推法预测，至2010年马鞍山市城市实际居住人口规模控制目标为90万人。马鞍山城市实际居住人口
7、 （单位：万人）2001年2005年2010年2020年非农业人口45567094农业人口12111010暂住人口581016合计627590120劳动就业服务体系继续完善，全年新增就业2.4万人，其中实现再就业1.49万人，城镇登记失业率为4.2。社会保障工作进一步加强，2004年末全市参加失业保险职工人数为20.45万人，领取失业保险金人数为2.31万人；有20.69万职工和8.3万离退休人员参加了基本养老保险；城镇职工的基本医疗保险覆盖面扩大到27.3万人。就业服务体系的完善以及保险工作的开展，是社会稳定、经济发展、商业繁荣不可或缺的社会保障体系。2.3 城镇居民人均可支配收入新商业模式
8、可望引导生活新方式据居民家庭抽样调查，城市居民人均可支配收入达10189元，比上年增长15.9%；人均消费性支出7272元，比上年增长10%。农民人均纯收入达3985元，比上年增长27.6%，自1998年以来首次高于城市居民收入的增幅。城镇居民家庭恩格尔系数为36.7（城市经济主要预期目标表明，2010年城镇居民家庭恩格尔系数将下降至30）。居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出了更高的要求。2.4 社会消费品零售总额购买力表现强劲2004年全年累计实现
9、社会消费品零售总额52.65亿元，比上年增长12.4%，继续保持两位数较快增速。按行业分：批发零售贸易业实现零售额46.03亿元，比上年增长11.4%；餐饮业实现零售额5.77亿元，比上年增长17.5%。市统计局统计资料显示，春节前后，呈现出大卖场唱主角、家电销售增幅最高、超市销售份额最大的特点。天润发、苏宁、鸿泰、华联等16家大型零售商业、餐饮业监测统计，共实现销售12803万元，同比增长13.4%。家电企业销售增幅最高，苏宁电器带动了马鞍山家电销售市场，实现销售2362万元，同比增长62.7%。由此可见未来马鞍山市的商业消费，特别是批发零售贸易仍然将保持一定的增长速度，为本案提供适宜的商业
10、物业顺利去化的市场机会。2.5 对外经济贸易引进外资，成果显著马鞍山在2004年继续强化招商引资的工作力度，充分发挥园区招商引资的主力作用，不断拓宽招商引资领域，全方位、多层次、宽领域的招商引资工作取得显著成效。全年实际利用外资1.1亿美元，比上年增长35.9%；实际利用内资38.11亿元，比上年增长57.6%。全年新批准设立外商投资企业26个，总投资达1.29亿美元。虽然基数较低，但外商投资速度明显加快，城市商业消费理念也将不断更新换代，最终将为新商业的形成和繁荣提供了市场依据。2.6 马钢成功转制对城市商业的影响分析马鞍山是依托马钢一个超大型国企的支撑，得以不断的扩大和发展的钢铁城市。在1
11、995年国企改制的钟声敲响之前，马鞍山的城镇居民对马钢的依赖度是不言而喻的，可以毫不夸张地说，当时的每一户家庭都对马钢有或多或少的联系。1996年开始马钢减员增效，踏上了痛苦的国企调整之旅。期间，大量的职工担心下岗，因为谁都没有做好投身于服务、贸易或零售等属于第三产业的商业经济活动中去的准备。经济数据表明，在2001年以前，马鞍山为了及时调整当时城市经济结构失衡的状况，牺牲了原有的城市发展速度。而如今，马鞍山真正实现了凤凰涅磐，在经济结构优化的基础上开始大力吸引外资，发展民营经济，为就业和经济增长提供了多种出路：新崛起的山鹰、星马、中橡、格力、圣班戈等工业企业吸纳了大量的就业人口；更多的人将进
12、入商业、服务、餐饮、旅游、金融、电信、教育、医疗、物流等部门。越来越多的马鞍山人将不再吃钢铁这碗饭，而是更多地参与到了国民收入的再分配当中去，并且还产生了很多个体经营户。同时，工业企业、公务员单位的工资大幅提高也给国民收入的再分配创造了有利的环境。只有当城市的经济结构由单一成功转向多元化之后，经济的发展才能保证相对的平衡和稳定，才能真正做足准备进入城市经济的高速发展期。人均收入的大幅度上升，生活水平的显著提高也就指日可待。马鞍山即是处于这一阶段的典范，可以预期在不久的将来，该市的商业定将需要更高档次、更多样化的商业业态来满足当地居民的生活需要。据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10
13、亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人的购买需求，从而高档次的商业物业也必然奇货可居，成为投资者或经营者的关注对象。3. 城市结构与发展规划分析3.1 马鞍山城市道路现状与规划分析城市商业格局的形成在很大程度上是依赖于城市道路网络，充分的对城市路网硬件及交通加以分析，是明晰城市商业格局，预测未来商业发展方向的重要一环。现状：马鞍山秉承“完善主城，拓展副城，南进东扩，滨江带状发展”的城市空间发展策略，城市建设不断加快。老城区一些主要街道已拓宽整治，新区道路已按原先规划要求逐步实施，道路骨架已基本完成。马鞍山市区现有城市干道网基本上为方格网式，主要道路为六横六纵，六横为：联合路
14、、电业路、幸福路葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路。六纵为马钢大道、宁芜路、红旗路、湖西湖、湖东路、江东大道。规划：在新一轮的规划方案中，对城市路网规划提出了“十横八纵”的构想。即在现有的“六横六纵”的基础上增加了印山路、九华路、梅山路、南环路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南扩计划已十分明显。结论：从该建设规划方案看，近几年城市的南扩发展计划已不再是纸上谈兵，开始进入实质性的建设阶段。城市主干道所具备的人流量及通达性是大型商业开发的必要条件，因此，城市建设重心的南移给本案带来了绝佳的商业发展机遇和空间。雨山路印山路九华路路3.2 城市功能及性质新一轮城市总体规划将城市性质定位为长江中下游地区
15、重要的现代制造业基地和滨江山水园林旅游城市。3.3 城市规划 本次规划期限为近期到2005年，远期到2020年，远景到2050年，城市规划布局结构呈带状组团式发展，形成“一主一副两带”的空间结构形态，其中“一主”主城区，以现状建成区为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“两带”产业带和生活带。“双百”构架力争用10年左右的时间，建成城区面积超100平方公里、人口超100万的现代化城市。”20年前，倘若有人提出这个观点，许多人一定会持怀疑态度。然而，当时代的年轮穿越二十一世纪时，我市城市东扩南进的步伐显现出跳跃式活力。以江东大道和雨山路为界，总面积28平方公里呈“L”型的新城规划随之出台。未来城市中心区将形
