5、空置房、钥匙管理讲课教案

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1、物业管理工作标准 空置房 钥匙管理 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 一 空置房 闲置房的管理标准1 明确概念空置房 指开发商尚未出售的房屋 即产权为开发商所有的房屋 闲置房 集中交房后业主未办理入住手续 即产权为业主所有的房屋 2 职责空置房与闲置房的管理需各部门共同管理 相互辅助 各尽其职 1 客服部负责协助维修部每年定期对空置 闲置房屋进行统计 2 维修部主管负责空置房管理监督检查工作 3 维修人员负责依据本规程实施空置房的日常管理工作 4 保洁部负责协助维修部对空置房屋进行清洁 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 3 空置房的登记建档与收费维修人员制作 空置房动态表

2、按照各物业服务中心规定日期报档案管理员备案 空置房管理费用征收方法 1 按物业管理服务费收费标准的100 向房地产开发商计征管理费2 空置房的收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取 分批办理入住的 分批收取 一 空置房 闲置房的管理标准 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 一 空置房 闲置房的管理标准4 空置房维护计划的制定 维修部主管应于每年11月25日前根据空置房的状况制定空置房维护管理计划 其内容应包括 1 维护管理的项目 2 维护管理的频率 3 维护管理的措施 4 维护费用预算 空置房维护计划报物业服务中心经理审核后 汇入物业服务中心年度工作计划中报物业经理 总经理 审批

3、 经物业经理审批通过后的维护计划由维修部负责具体组织实施 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 5 空置房的维护 1 充分了解房屋的破损规律 有利于科学的管理空置房 其破损规律是 新建房屋的头十年 特别是头三年内的房屋发生破损的几率是比较高的 尤其是头一年的空置房 如果管理不到位 将会对房屋的隐性破损是很大的 对房屋的未来使用安全尤为重要 2 空置房由维修部维修人员进行日常管理 3 维修人员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风 散热 必要时应进行烘干处理 防止墙面 天花发霉 木制品生虫及变形 4 对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳 防止木器干裂 雨季应注意防潮 防止木器发

4、霉 变形 5 对北方极冷地区的房屋 冬季应注意防寒 防冻的处理 6 参照有关电器使用说明书 定期将电器打开试运行 以保持电器良好的工作状态 还应注意及时关闭电源 7 维修人员每3个月定期通知保洁部进行一次例行清洁 对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器 大理石 金属器具进行打蜡 防护处理 8 维修人员巡楼时应注意空置房的防火 防盗工作 如发现空置房内有异常情况应及时向维修部主管汇报 一 空置房 闲置房的管理标准 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 一 空置房 闲置房的管理标准 空置房维护时注意事项 考虑气候条件 做好遮阳 通风管理 保证卫生及物的安全 防止冻裂及漏水 物业管理工作标准

5、 空置房 闲置房的管理标准 一 空置房 闲置房的管理标准6 空置房的利用1 长期闲置的空置房物业服务中心可考虑进行合理利用 2 维修部主管应留意收集承租信息 对空置房采取出租等方式加以利用 经向房地产开发商申请同意后执行 3 维修人员每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在工作记录中 每半年汇总一次上交物业服务中心保存 保存期直至空置房售出后一年 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 一 空置房 闲置房的管理标准7 闲置房管理 于雨季 活动组织动员阶段 供暖准备阶段 某项维保项目快出保前的专项回访期间 与业主电话联系及记录 房屋出租代理 未装修户可考虑钥匙托管 可视各地具体情况开发闲置房

6、相关的多种经营业务 每年12月15日前需对闲置房进行统计 根据各地收费政策中的减免规定 编写预算的调整说明 保证收费考核的准确性 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 1 目的提高钥匙管理工作的质量 确保钥匙的完整安全 标识清楚 分类保管 手续齐全 2 职责1 物业服务中心经理负责钥匙管理的指导 外单位借用的审批 2 客户服务部主管负责钥匙管理的监督和检查 派专人负责钥匙的接管 整理 保管 借用等 3 其它各部门主管负责部门内部钥匙的保管 使用 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 3 接管 移交1 管理项目接管入住前 验收整个项目所有钥匙

7、核对确认进户门 阳台门 信箱 公共设施 设备等所有钥匙 确认钥匙的房号 编号 数量 做好标识管理 上钥匙栏定位 存放资料室 统一由档案管理员负责管理 2 对于验收合格的房号钥匙 由客服部工作人员如实填写 钥匙移交清单 并与施工单位签字确认 如遇特殊情况 应在 备注 栏注明 3 对于不合格的房号钥匙 将视为工程质量问题 退回施工单位 要求限期处理 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 4 钥匙整理与保管1 客服部工作人员应按楼号 房号来区分钥匙管理 标清钥匙楼号 房号等编码并整齐有序地放置在钥匙柜中 并在钥匙柜贴上标签 加以注明 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标

8、准 二 钥匙的管理标准 4 钥匙整理与保管2 业主在验收楼宇时发现工程遗留问题需委托保管装修钥匙时 客服部工作人员应让业主在 业主钥匙留存登记表 托管钥匙责任说明书 上签名确认 然后将托管的钥匙按栋号区分 标上该单元的房号标签 整齐有序地放置在钥匙柜中 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 4 钥匙整理与保管3 待遗留工程完工后 客服员致电通知业主再次复验 如无问题 业主可到物业服务中心领回托管的钥匙 4 客服员工作人员在将托管的钥匙交回业主的同时 必须认真核实业主的身份 凭业主身份证等有效证件 在 业主

9、钥匙留存登记表 上标注业主已领回钥匙的日期及数量 并请业主签字确认 5 在无任何证件证明业主身份时 客服员不得将托管钥匙移交 6 客服员应对钥匙柜内的标签和钥匙编号进行检查 如发现标签 编号脱落或模糊不清时 应及时更新改进 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 5 钥匙借用与归还1 当物业服务中心各部门或房地产等部门因工作需要借钥匙时 客服员应检查借匙人的工作证件或进行身份核实 然后指引其填写 钥匙借用登记表 并签名确认 2 若公司之外的其他单位借用钥匙 客服员必须请其出示借匙单位申请单 交由物业服务中心经理签字同意后方可执行 并在 钥匙借用登记表 中签名确认 物业管

10、理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 6 日常管理期的钥匙保管 领用1 空置房钥匙 楼顶通道 设备房 附房 公共设施 设备等所有钥匙资料室存放一套 登记 钥匙清单 业主留存钥匙存入钥匙箱由客户助理保管 2 秩序维护主管在客服部处领用一套小区所有公共区域 公共设施 设备及设备房钥匙 统一存放在监控中心钥匙箱内 钥匙均在检验无误后上钥匙栏内定位 平时不得使用 只有在抢险 紧急维修 突发事件等特殊危急情况下才能使用 无特殊情况监控中心的钥匙一律不允许借用 由秩序维护主管负责钥匙管理 监控员负责应急借用登记 3 秩序维护主管在客服部处领用一套顶层通道 公共区域等安全管理工作中须长期

11、使用的钥匙 由监控员负责钥匙内部发放 回收 登记等一切管理工作 此套钥匙一律不允许外借 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 6 日常管理期的钥匙保管 领用4 维修部主管在客服部领用小区所有公共设施 设备及设备房钥匙 统一存放在内 钥匙均在检验无误后上钥匙栏内维修部专用钥匙箱定位 由维修部主管自行负责钥匙领用 借用等一切管理工作 5 环境主管在客服部处领用的顶层通道 公共设施等保洁所需钥匙 统一存放在环境部专用钥匙箱内 钥匙均在检验无误后上钥匙栏内定位 由环境主管自行负责钥匙领用 借用等一切管理工作 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 7

12、项目入住后 业主已经办理好入住手续 核对业主所持 入住会签单 后给业主发放钥匙 并在 业主钥匙 门禁卡 附属物品领取登记表 上登记 请业主签收 同时填写 领取钥匙证明 业主签字后存入其档案 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 8 借用1 房屋需要整改 维修 打扫或应急抢险借用进户门等钥匙 必须是公司相关部门的工作人员 1 服务中心经理 2 客服主管 3 秩序维护主管 4 维修主管 5 环境主管 6 地产公司项目部工作人员 方可借用钥匙 并由客服员在 钥匙借用登记表 上登记 其余人员借用钥匙需经服务中心经理同意后方予出借 钥匙归还时及时注销 2 施工队房屋维修整改借用

13、钥匙必须通过服务中心经理同意方可借用 并在 钥匙借用登记表 上登记和签认 钥匙归还时注销 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 3 未办理入住手续的空置房 如业主借用钥匙看房 需经地产公司同意 由地产公司人员陪同 并在 钥匙借用登记表 上登记 钥匙归还时及时注销 4 工程维修部存放的钥匙 除维修工及工程主管外 其他人员一律不得借用 因日常巡视 养护工作需要借用 由工程维修部指定的钥匙保管人员填写 钥匙借用登记表 钥匙归还时及时注销 对重要设备房 如配电房 水泵房 电梯机房等钥匙除部门专业管理人员外 其余人员不得借用 如有需要 委派维修人员陪同去现场开 关门 5 所有钥

14、匙一经借用 必须填写 钥匙借用登记表 表明钥匙去向 6 所有借用的钥匙必须当天归还 如钥匙借用人未如期归还 钥匙保管人员必须及时向借用人催还钥匙 如属房屋维修借用空房钥匙 超过七天需办理续借手续 物业管理工作标准 空置房 闲置房的管理标准 二 钥匙的管理标准 9 服务中心所有钥匙房或钥匙箱必须保持上锁 由专人管理 除钥匙保管人员 任何人不得擅自从钥匙房 箱内拿取钥匙 所有钥匙必须标识明确 分类保管 钥匙保管人员须编制各类钥匙详细的清单 钥匙清单 与钥匙实际情况一致 定期检查核对 确保钥匙的完整和齐全 10 服务中心任何钥匙一旦发生遗失 应及时向分管主管汇报 追究钥匙丢失 超期借用等管理不善行为的执行人的责任 重配钥匙或对相应锁具进行更换并作记录 费用出处进行说明 钥匙管理人员每月底应全面检查一次钥匙是否齐全 如有损伤 损坏或遗失 必须当日配备齐全 并做记录 11 各部门主管每周对钥匙管理进行抽查 保证钥匙齐全 完好 手续齐全 钥匙保管人员在调动 离职时 须做好交接与盘点 填表人为钥匙管理员或手续经办人 审核人为档案及钥匙管理部门主管或负责人 每3天审核一次