《房产中介基础知识培训---2015.10.21---副本备课讲稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产中介基础知识培训---2015.10.21---副本备课讲稿（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房产中介基础知识培训 提示 删除样本文档图标 并替换为工作文档图标 如下 从 插入 菜单 选择 对象 单击 从文件创建 定位 文件 框中的文件名确认选中 显示为图标 单击 确定 选择图标从 幻灯片放映 菜单 选择 动作设置 单击 对象动作 并选择 编辑 单击 确定 在培训前需要了解什么是房地产 基本概念 房地产 房产 地产 土地 国有土地 集体土地所有权 1 发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式a 招标 拍卖 主要方式 六类用地 商业 娱乐 旅游 金融 服务业 商品房 b 协议转让取得 旧城改造 c 政府批准划拨国有土地 如医用 军用等政府用地 国有土地使用权出让年限 住房用地
2、70年工业用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年 土地的分类 1 生地2 熟地 1 三通一平 2 五通一平 3 七通一平 三通一平主要是指建筑工程施工以前场地条件的提前准备工作 主要包括通水 通电 通路 平整土地 五通一平 是指通水 通电 通路 通气 通讯 平整土地 七通一平是指通水 通电 通路 通邮 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 平整土地 房地产业 1 房地产交易2 房地产开发3 物业管理4 房产业务咨询6 房产其它经营形式 房地产市场 1 一级市场 以土地为体 亦称土地市场 土地交易市场 2 二级市场 开发商获得土地后 投入一定的奖金建设 通过有
3、偿或赠与将产权转买给需求者 新建商品房的买卖市场 3 三级市场 房屋在消费市场的再次流通 包括 买卖 抵押 转让 租凭 二手房 房产分类 居住住宅 平房 普通楼房住宅 高档住宅 别墅商业楼宇 写字楼 商铺 旅馆 餐饮 娱乐 工业和仓储用房其他 教育 医疗 科研 交通 寺庙 监狱 宗教等 综合 两种或两种以上用途 土地使用权出让年限 a 居住用地70年 b 工业用地 教育 科技 文化卫生 体育及综合或其他用地50年 c 商业 旅游 娱乐用地50年 建筑面积计算 占地面积 建筑物基底及其功能需要占用的面积 也叫红线面积容积率 指总建筑面积与总占地面积的比率使用率 使用面积与建筑面积的比率绿化率 指
4、红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 房屋面积的分类 使用面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 俗称地砖面积建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等公摊面积 是指建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积 卧室 起居室 厅 过道 厨房 卫生间 夹层 厕所 储藏室 壁橱等户门内面积的总和 建筑物的分类 按建筑材料分 1 砖木结构2 砖混结构3 钢筋混凝土结构4 钢结构 建筑物的分类 按承重方式分 1 承重墙结构2 框架结构3 排架结构4 其它 建筑物的分类 按建筑高度分 1 低层 2层及2
5、层以下2 多层 2层以上 7层以下3 中高层 7层以上 16层以下4 高层 16层以上 24层以下5 超高层 24层以上 房地产的交易 1 房地产的转让2 房地产的抵押3 房地产的租赁 1 房地产租赁的概念 2 房产出租的性质 提示 删除样本文档图标 并替换为工作文档图标 如下 从 插入 菜单 选择 对象 单击 从文件创建 定位 文件 框中的文件名确认选中 显示为图标 单击 确定 选择图标从 幻灯片放映 菜单 选择 动作设置 单击 对象动作 并选择 编辑 单击 确定 房屋出租人必须具备的出租条件 1 取得房屋所有权证 且是房屋所有权所有人2 共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书
6、3 代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本4 房屋所有人已死亡的 继承人应办妥房产继承过户手续 方可以出租私有房屋5 具有房屋出租行为能力6 已抵押 并经抵押权人同意出租的7 符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 影响房屋价格的因素 房屋的地理位置 交通便利 周边环境等 房屋的户型 楼层 朝向 视野 新旧程度等 小区外部的配套设施 医院 银行 超市 美容院等 小区内部的配套设施 健身 泳池 洗衣店 便利店等 房屋的市场价格定位 房屋的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素 土地价格的变动 其它因素 相关税费知识 1卖方税费2买方税费 1
7、卖方税费 1 普通住宅2 非普通住宅 普通住宅 1 满五年营业税免收未满五年5 55 房屋总价2 交易手续费 2 5元 建筑面积3 合同印花税 0 05 总房价4 个人所得税满五年且是唯一一套住宅免收 未满五年差额 20 或者总价 1 5 中介费1 5 房屋总价 实际成交价 2 非普通住宅税费 1 营业税 5 55 房屋总价2 交易手续费 2 5元 建筑面积3 合同印花税 0 05 总房价4 个人所得税 房屋总价 1 5 中介费1 5 房屋总价 实际成交价 买家税费 1 普通住宅2 非普通住宅 普通住宅 1 契税 1 5 总房价 普通住宅 2 交易手续费 2 5元 建筑面积3 合同印花税 0
8、05 总房价4 中介费 1 5 总房价5 权证印花税 5元6 登记费 80元7 配图费 25元若需贷款 抵押登记费公积金100元 商业或者组合贷款200元 若要公证 买卖合同公证0 3 以下 总房价 抵押合同公证贷款额 0 1 非普通住宅 1 契税 3 总房价2 交易手续费 2 5元 建筑面积3 合同印花税 0 05 总房价4 中介费 1 5 总房价5 权证印花税 5元6 登记费 80元7 配图费 25元若需贷款 抵押登记费公积金100元 商业或者组合贷款200元 若要公证 买卖合同公证0 3 以下 总房价 抵押合同公证贷款额 0 1 中介业务介绍 居住物业 包括公寓 别墅的租赁 买卖业务 高
9、端市场 包括民宅租赁 二手房买卖 中低端市场 商用物业 包括写字楼 商铺的租赁与买卖 高端市场 如何选择理想的居住住宅 1 地段 2 环境因素 地理位置 交通 配套设施 商业娱乐及网点等 3 房屋层数4 朝向5 房屋的功能分区6 面积空间 如何选择理想的居住住宅 7 质量与细节8 楼梯及电梯9 采光与通风10 景观11 物业12 配套设施 商用物业 1 位置2 房间朝向 净深 净高 采光 柱距等3 硬件水平 电梯 空调 通讯设备等 4 物业管理5 配套设施 商务中心 银行 邮局 员工餐厅 机票代理等 6 其它 融资及付款方式 租赁业务 1 普通民宅 因代理服务费 佣金 需要由客户承担 故付款方
10、式通常为押一付三或押一付六 并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租2 公寓及写字楼 因代理服务费 佣金 需要由业主承担 故付款方式通常为押二付三或押二付六 并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 融资及付款方式 3 商铺 代理服务费 佣金 需要由客户承担 付款方式通常为押一付三 押一付六或年付 并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租4 特殊情况下 须有租赁双方商议并达成一致5 因付款方式的不同 可导致实际交易价格的变化 融资及付款方式 二手房买卖业务 二手房买卖的付款普遍适用定金方式 通常以交易房价的10 作为首付款或定金 在过户时 以买方取得领证通知单或进
11、行物业交割为标准 由买方支付剩余房款特殊情况下 须有租赁双方商议并达成一致 房地产相关的法律 法规1 中华人民共和国城市房地产管理办法 a 房地产开发b 房地产交易 房地产转让 抵押 房屋租赁 C 中介服务机构2 城市私有房屋管理条例3 城市商品房预售管理办法 业务知识 二手房业务 二手房的概念 二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件 业主拥有完全处置权的房屋 包括 私产平房 已购商品房 以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房 业务知识 二手房业务 已购公有住房及已购经济适用房的概念 已购公有住房 指城镇职工按照有关住房改革政策的规定 按成本价或标准价 含标准价优惠办法
12、 购买的公有住房 已购经济适用房 指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房 包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房 业务知识 二手房业务 不能正常上市出售的房屋范围 1 产权共有的房屋 产权共有人不同意出售的2 已抵押 且未经抵押权人书面同意转让的3 房屋所在地区户籍冻结 已列入拆迁公告范围的4 擅自改变房屋使用性质的5 以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的6 住房面积超过本市人民政府规定的控制标准 或者违反固定利用公款超标准装修 超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的7 法律 法规及县级以上
13、人民政府规定其他不宜出售的8 房屋上市出售后形成新的住房困难的 卖方委托房屋出售 买方购房委托 业务员对房屋详细情况进行登记 业务员对客户要求进行沟通 配对房源并带客户实地看房 价格商谈及确定房屋权属和付款方式确认 签订定金合同 签定房屋买卖合同 下家付首付 卖方 还银行贷款 买方 向银行申请贷款 交易过户 银行放款 产证出来 交房 水 电 气 有线电视及物业过户和付尾款 买卖流程 客户主要来源 1 上门客 2 网络客 1 通过用网络平台的方式来发布自己的房源信息 如搜房网 58同城 赶集网 新浪等 付费的效果显而易见 根据自己所在的地区进行选择合适自己的网络平台 2 通过用网络平台 如58同
14、城 58同城上面有个房产板块 上面有个房屋求租 你可以经常在上面浏览下 上面会有些租客在上面发布自己求租的信息 3 通过加小区的业主群来获得客源 有部分客户需要买房子 会先去通过小区的业主了解小区各方面的信息 另外 也有些小区业主会需要换大房子 或者小区业主的朋友需要买房租房 4 通过小区的业主论坛来获得客源 有些客户需要买房租房会直接在小区的业主论坛上面发布自己需要买房或租房的信息 客户主要来源 3 通过小区红色横幅 我想你经常会在小区看到有些房子上面挂着红色横幅出租出售 然后上面有电话号码 我们小区经常不缺有客户经常来闲逛 有些客户看到红色的横幅上有电话号码的 也会打电话的 4 通过广告贴
15、纸 我们可以自己制作个word文档 上面自己写上业主急售 自己手机号码 然后打印成纸张出来 可以在小区的毛坯房去贴纸条 我们就经常在那种美墅的房子贴这种纸条 这也是寻找客源的一种方法 客户主要来源 5 通过自己的亲戚朋友 我们要懂得如何利用自己现有的资源和优势 你要让你的亲戚朋友同学都知道你现在在做房地产 如果他们自己需要或者有朋友需要买 就一定会找你 6 通过以前服务过的客户的介绍 我们要记住 在你手上已经买过或者租过房子的客户 你切记 不要忘记经常联系 把他们丢在一边 这是你很大的一笔财富 如果不经常联系 那就是你的损失 客户主要来源 7 通过小区的安保人员 清洁人员 装修公司 搬家公司等
16、的介绍 平时可以多跟这些人员保持联系 有些来小区闲逛的客户 会跟小区的保安 清洁工等了解小区的信息 我们经常就会有小区的保安 清洁工 装修公司等的员工介绍客户给我们 如果成交 按照我们公司的制度 提供客源可以分到15 的提成 客户主要来源 8 通过公司内部已经成交过的租赁合同 租赁合同上面有租客的电话 我们可以通过这种方式询问租客住在小区的情况 如询问租客是否需要换房 是否需要买房 这样我们不止可以做到回访 还有可能会找出几个实在的租房或买房的客户 因为出租的房子有些被出售了 租客会需要重新找房子租 或者房子小了 需要换大房子 也有些租客自己有打算买房了 客户主要来源 9 通过电子邮件的方式 上面提到的加小区业主群之后 我们可以发电子邮箱的形式 电子邮箱有个群发邮件 在上面写上目前小区性价比最高最笋的房子 这种方式也是参照那些经常在网络上发布炒股 网上兼职的做法 客户主要来源 10 通过不停的派发自己的名片 乔吉拉德就有个这样的习惯 在与客户见面时 总是会递交自己的名片给对方 第二次见面 第三次见面依然是发自己的名片给顾客 因为当你第一次发名片的时候 客户会很不在意 名片有可能会丢失
