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1、 80 200m高层办公楼 标准层 电梯要点 举例德方斯 述办公楼发展 巴黎德方斯总占地面积750hm2 位于巴黎卢浮宫到凯旋门的历史轴线向西的延伸线上 距离卢浮宫大约7km 1950年巴黎仍处于战争恢复期 这时期的德方斯只有旧住宅 贫农窟 农田 小作坊 周围找不到任何与未来CBD有关的事件 图5 0 德方斯从那时的郊区住宅区 其实是贫民窟 演变成今日欧洲最大商务办公区之一 其城市规划及实施过程是一部从艰难曲折走向成功辉煌的史篇 德方斯经过近50年 1958 2006年 的规划建设 终于成为当今世界著名CBD之一 已拥有办公楼面积约300万m2 就业岗位15万人 进驻了l600个公司 包括法国
2、20个最大公司中的l4个 全世界50个最大公司中的15个 还拥有15000个居住单元和居民5万人 商务区的1 10是开放空间 德方斯商场面积20万m2 各种商店超过250个 其中有欧洲最大的购物中心11万m2 地面露天雕塑博物馆有60多件艺术作品 图5 la 图5 1德方斯首期开发轴测图 图中左边为公园区 右边为商务区 第一代高层办公楼1966 1972年第一代高层办公楼 为了保持建筑统一性 德方斯所有的办公楼都必须遵守当时统一规定的设计原则 这就是60年代在德方斯出现的第一代高层办公楼 即基底面积都必须是l008m2 即24mx42m 100m高 约30层楼 每层约l000m2 总建筑面积3
3、0000m2 提供完全相同的设施 在遵守此原则的前提下 各建筑的造型可自由发挥 60年代末 巴黎的第一批高层建筑也就是德方斯第一代高层建筑建成 第一代高层建筑是独特的 谦逊的尺度 带几分典雅 其特征都体现在Nobel大厦 1968年已经竣工 和Aquitaine大厦等建筑中 例如l966年建成的Nobel大厦 图5 4b 34层 建筑面积33500m2 它们都是小进深办公楼 可自然采光 所有楼层都是可移动的灵活分隔 给用户提供了极大方便 因此 第一代高层建筑是适合当时的社会经济水平的 图5 4b德芳斯第一代高层建筑的代表 Nobel大厦 第二代高层办公楼1972 1980年第二代高层办公楼 E
4、PAD又设计了一种新的标准层平面 这就是70年代在德方斯出现的第二代高层办公楼 每幢高层办公楼的基底面积增加到l800 2500m2 总高度上升到200m 美国设计师对法国传统观念上的办公楼高度和尺度作了改变 每层楼核心筒到玻璃之间距离加大 有利于安排功能性组团空间 产生了新型的工作环境 已建成的第二代高层建筑的典型是GAN FIAT UAP三栋大厦 它们采用较紧凑布局的摩天楼 例如l974年建成的GAN大厦高44层 建筑面积70500m2 图5 4c 建筑围绕组群中心布局 成功地设计和营造了办公园林景观 形成办公广场 使德方斯已具有商务办公区的面貌 图5 4d 此阶段为法国经济危机爆发的10
5、年 经济变革及时代进步促成第二代办公楼的生成 图5 4d德芳斯1976年 第三代高层办公楼1980 1989年第三代高层办公楼 德方斯办公楼建筑经历了第三次浪潮 图5 66 80年代在经历了石油危机后 西方国家普遍意识到节能的重要性 于是在重新振兴德方斯计划中出现了节能型办公新技术 1983年 随着IBM欧洲总部 RankXerox和Eft等公司进驻 经济市场活跃 信息技术占主导地位 进驻德方斯的公司多样化 出现办公功能的多样化要求 建筑师和投资者想尽一切办法以适应市场需要 例如1985年建成的Elf大厦 图5 6a 是德方斯第三代高层办公楼的代表 高48层 面积130000m2 第三代办公楼
6、外型较小 标准层建筑面积没有严格限制 要求办公空间直接采光 更舒适 更经济 降低运行维护费 是采用新技术的节能型办公楼 经济效益与节能促成这一时期办公楼的趋势 第四代高层办公楼1989 1995第四代高层办公楼 第四代高层办公楼 建筑规模增大 更注重造型的美观变化 强调曲线和锐角的新建筑不断出现 标准层建筑面积的要求比第三代略小 并要求办公空间直接采光 减少了外墙面的反光材料 更追求舒适经济 1992年建成的LaPacific 1994年建成的Espace21 1995年建成的SocieteGenerale等都是第四代办公楼的代表 例如 SocieteGenerale大厦 高37层 建筑面积l
7、26000m2 外墙面曲线及顶部变化较大 图5 9 经济效益与节能促成这一时期办公楼的趋势 1958年起 经过40多年建设的德方斯 2000年到达了德方斯的辉煌年代 表5 1 1999 2001年德方斯办公楼市场需求达到空前高涨 出现供不应求的形势 投资激增 租金和市值都大幅增长 2000年整个巴黎大区办公楼投资总额360亿法郎 其中德方斯办公投资l00亿法郎 占巴黎大区投资总量的29 而且在德方斯投资回报率也处于领先地位 如今的德方斯已成为法国内外投资商寻找商机的必到之处 我国城市中兴建的办公楼多为第四代 在世界节能减排的趋势中 高层办公楼建设 正向既高率美观又节能低耗的目标迈进 即标志性与
8、经济型 标志性就无需多说了 以下罗列于网上整理的一些经济型的资料 标准层面积分析 提高经济性 保证标准层面积 提高高层实用率 避免低效建设通过对现有相应品质高档办公楼的调查 为保障高层建筑的实用率 办公楼标准层面积不宜过小 我们建议办公标准层面积应在1600 1800m2之间 且不宜超过2000m2 从而提升项目建设效率和城市对土地的利用 提高项目经济性 盲目追求塔楼高度的做法是极其浪费的 同样的项目和建筑面积 盲目追求一栋塔楼的高度做法和拆成两栋塔楼建设的做法 造价最高可相差近40 这不论对国家建设节约型社会还是建设方本身的经济利益来说 都是不合时宜的 我们应该本着适度的原则 从理性的角度分
9、析 选用合理的建筑形式 将建筑造价控制在一个适宜的范围内 高层办公楼设计中 标准层的设计是决定项目整体合理性与经济性的关键 当代高层办公建筑通常采用简单的矩形平面 这是最基本的解决功能和流线的方法 因此也给城市里留下了大量的方盒子 而富于变化的自由元素多见于立面构成 入口或地面层设计中 高层办公楼的垂直交通核通常位于塔楼的中心位置 有的居于几何中心 使周围形成连续的环形空间 有的靠一侧外墙 通过中间走廊串联各办公单元 近些年 还出现交通核被分离出来 放置在办公区域平面的外部 创造出无遮挡的大型办公空间 以适应承租人的特殊需求 根据一些调查资料 中小型服务业企业选择办公场所时 面积大多在200
10、500m2之间 并且划分为不同大小的独立单元 较少有占据整个标准层的情况 高层办公楼设计摘要 超高层办公楼标准层进深分析使用空间的进深指从外窗到房间最内侧墙边的距离 房间进深的确定需综合考虑以下的因素 进深越大 分隔组合的可能性越多 灵活性越大 反之 进深较小 空间划分的可能方也越少 灵活性降低 进深越大 每层的办公面积越大 建筑的使用效率越高 进深越小 建筑交通面积和公共空间面积所占的比例会相对增大 使得建筑实用效率降低 进深越大 房间内区的面积越大 办公室内区距离外窗较远 空气流动性差 品质得不到保障 无法利用用自然采光 内区的办公环境是较差 反之 小进深能够提高办公空间的整体品质 进深越
11、大 外柱到内筒的跨度越大 框架梁的高度越大 在同样层高条件下的室内净高越小 选择建筑进深必须要综合考虑上述各方面因素后进行综合判断 2其他影响工程造价因素分析 平面形状 一般来说 建筑平面形状越简单 它的单位面造就越低 一般情况下建筑周长与建筑面积比越低 设计越经济 因些建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下 降低建筑物周长与建筑面积比 流通空间 建筑物的经济平面布置 在满足建筑物使用要求前提下 将流通空间减少到最少 因为如门厅 过道 走廊 楼梯以及电梯井的流通空间 他们都不能为了获利目的的加以使用 但是需要相当多的采光 清扫和装饰的费用 但是不能为了降低工程造价 忽虑了美观和功能
12、质量的要求 层高 在建筑面积不变的情况下 建筑层高增加会引起各项费用的增加 墙与隔墙及其有关粉刷 装饰费用的提高 制冷空间体积增加 卫生设备 上下水管道长度增加 楼梯间造价和电梯设备费用的增加 另外 由于施工垂直运输量的增加 可能增加屋面造价 如果屋高度增加而导致建筑物总高度增加很多 还可能增加基础造价 建筑物层数 建筑物总造价是随着建筑手的层数增加而提高的 柱网布置 常规建筑柱网为8 4mx8 4m 若柱网过大 则梁高增加 配筋加大 造价增高 且影响室内净高 建议塔楼结构柱跨 进深 控制在12米以内 结构体系比较合理 柱外侧可考虑悬挑 以保证立面的完整性 同时可以形成丰富的空间感 建筑物的体
13、积与面积 一般来说随着建筑物体积和面积的增加 工程造价会提高 尽量减少结构面积比例 增加有效面积 就是结构面积与建筑面积比越小 设计越经济 建筑结构 建筑结构就是建筑工程中构件所组成的起骨架作用的 建筑结构材料如 砌体结构 钢筋混凝土结构 钢结构 建筑材料和建筑结构选择直接影响到工程质量 使用寿命 耐火抗震性能 而且对施工费用 工程造价有很大的影响 如果大厦结构高度超过150m 则可能属超限结构 均需要进行结构超限审查 在结构设计中需要进行大震作用下的补充计算 如静力弹塑性分析计算或动力弹塑性计算 这将增加设计时间和初步设计审批时间 须在工程建设进度安排中予以考虑 高层办公楼核心筒设计 高层写
14、字楼中有关消防的内容 消防规范里规定得比较详细 如防烟楼梯 消防电梯 防烟前室 正压送风 避难层等 在设计方面好像并不困难 但另外一些内容 如客梯的数量 货梯的数量 卫生间 清洁间 咖啡备餐间 新风机房 强弱电用房 排烟 管道 过道排烟等 过去不属于建筑专业的内容就不太清楚了 往往方案定了之后 一改再改 业主着急 自己也着急 甚至于认为都是其他专业的事 应该另请顾问 而不是建筑专业的事 让业主哭笑不得 其实 我们稍加研究 这些问题是有可能弄清楚的 至少来一个八 九不离十 才不会被动 此外还有大堂 地下餐厅 地下车库 屋顶冷却塔等也是高层写字楼要考虑的一些问题 一 写字楼的核心筒 问题出在写字楼
15、的核心筒里 写字楼的使用面积 大致是70 但要做到70 也不是那么容易 尤其是超高层 电梯占用面积比较多 所以 我们要把30 的核心筒设计好 才能保证70 的使用面积 核心筒的内容是什么 除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚 就是要两个防烟楼梯 其前室面积是6平米 每1500平米要一个消防电梯 前室也是6平米 当两种前室合并的话 其合用前室是10平米 这方面大家都知道 但其他内容书上找不到 在审查图纸时就没根据了 尤其是客梯 关于面积与使用人数的计算 办公建筑设计规范 规定 办公用房的最低使用面积要符合表3 2 1 1要求 说法一 办公楼一般差不多20 一个人 按北京公布的办公楼使
16、用面积是 办公人均6 会议2 3 辅助用房1 8 服务用房1 4 人均使用面积是11 5 合建筑面积大约是16 5 即使以10 人计算的话 说法二 电梯商实际也是用15平米 人 但他们有时用10平米 人 使用面积 有时用11平米 人 使用面积 实际就是使用系数67 73 之间 也就是70 这个估算数据 高层办公楼电梯配置 高层办公楼电梯选用和电梯厅设计 按电梯运输速度来分类1 低速电梯 指运行速度一般为1 0米 秒的电梯 2 快速电梯 指运行速度一般为1 0 2 0米 秒的电梯 3 高速电梯运行速度一般为2 0 3 5米 秒的电梯 4 超高速电梯 指速度大于3 5米 秒的电梯 地球上最高速电梯为12m s 电梯设置方式一般分为三种 传统分区方式 如下图几种 高层办公楼电梯配置 双层轿厢方式 快速梯与分组梯结合式 立体电梯厅 如右图 超高层建筑 所谓立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换层电梯厅 用大型往复电梯将乘客一气运至换乘层 再从该层电梯厅换乘普通分区电梯系统 这种方式适合于那种下层是办公室 上层是旅馆等不同性质的综合性超高层大厦 高层办公楼电梯厅 电梯厅的布置 从运行效
