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1、房地产业与国民经济的协调发展房地产业的发展与国民经济的发展密切相关。通常的说法是房地产业是国民经济的“晴雨表”。许多国家的发展经验表明，一个国家的经济出现景气，率先发展的是房地产业，相伴而行的是建筑业;反之，一个国家出现经济萧条时，首当其冲的也是房地产业和相伴的建筑业。房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系如表所示。 改革开放以来，我国的国民经济一直以大于或相当于8%的速度增长（1979-1998年20年中，我国GDP的年均增长速度为9. 7%，现在保持年均增长8%左右），因此我国的房地产业处于高速发展时期。由于房地产业在国民经济中的先导地位，各行各业的发展必须由房地产业提供基本的物质条件
2、，所以房地产业的发展速度超前于国民经济的发展速度，但房地产业的发展速度也不是越快越好，而是既要符合房地产业自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，适应国民经济的承受能力并促进国民经济快速健康发展，也就是说，房地产业的发展要适度。国外一些经济学家测算，房地产业增长速度与国民经济的增长速度之比应为1： 0.7（或1.4：1） 。对于国民经济的增长速度，有资料分析认为适度的国民经济增长率不应是一个点，而应是一个有上下限的区间。其中，下限取决于居民的消费水平，上限取决于瓶颈产业的增长速度，考虑到知识产业（包括高新技术产业、信息服务业、文化产业、科研及技术服务业）受传统资源瓶颈的制约作用较少，上限可进
3、一步适当放大到知识产业的增长速度。则与国民经济增长速度相适应，房地产业的适度增长速度也应是一个合理的区间。要作到房地产业与国民经济协调发展，首先要考虑房地产业内部的结构协调和供需协调。内部结构协调是指房地产业内各类物业及其相互间的关系保持合理比例。供需协调指通过加大或缩小新增房地产的投放量，通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来达到房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。具体讲，需重点考虑以下几点：除了要考虑房地产业的发展规模和速度与国民经济发展水平相适应外，还要1进行房地产业内部的结构协调和供需协调。内部结构协调是指房地产业内各类物业及其相互间的关系保持合理比例。供需协调指通过加大或缩小新增
4、房地产的投放量。通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来达到房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。1.1房地产开发与城市基础设施建设建立良好的关系 城市基础设施包括水、电、气、暖、交通、通讯等等。基础设施与房地产业是互为前提、相互促进、共同发展的关系。基础设施的不足会制约房地产业的发展;而过剩又会由于设施闲置而浪费社会资源。因此，房地产开发与城市基础设施建设建立良好的关系，是房地产业与国民经济协调发展的一个重要因素。1.2保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。当前特别要注意防
5、止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。因此，房地产的投资规模要与国民经济的发展水平相适应，以保证房地产业和国民经济的持续、稳定、健康发展。1.3改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。粗放型经济发展模式是指经济的增长依靠生产要素的高投入来实现。集约型经济发展模式是指经济的增长依靠生产要素的使用效率的提高。在我国房地产业的发展过程中，粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。因此，加快我国房地产业发展模式的转变显得尤为迫切。应该要加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。1.4
6、保证房地产的质量 房地产的质量是一项系统工程，包括规划设计质量、房地产部品的质量、工程施工的质量、房地产建成后的整体质量及物业管理质量等多方面。建立多层次、多方位的质量体系是国际上对建筑质量控制的发展趋势。因此，必须按照住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级，对住宅的功能质量的系统控制。1.5形成合理的房地产开发投资结构房地产开发投资的结构主要是指两个方面：房地产开发品种结构、区域布点结构、上市时序结构。房地产开发品种结构是指房地产各类物业及其相互间的关系。不同类别的房地产物业，尤其是不同类别的住宅品种，应合理配置，才能适应市场需要，形成有效供给。比如，对于写字楼、商业
7、用房、住房，以及住房中的不同档次房屋在数量上也应保持合理的“度”。在区域布点上，住宅建设应充分考虑其区域基础设施，公共服务设施的配套情况，以及人们居住消费区位选择偏好等因素，以形成合理的住宅区域结构。 经验表明，有支付能力的房地产市场需求轨迹是呈波浪形或周期性的，房地产开发商应该关注波浪形的走势或周期的波峰波谷，以形成合理的住房上市时序结构，从而防止住房的集中上市和暂时性的供给过量，而导致住房在流通领域的空置和积压。2新时期下政府的宏观调控2.1改革并制定有效的土地政策充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展， 必须进一步完善房地产开发土地供应政策，加强土地市场监测，
8、优化用地结构。通过对土地市场监测分析，总结一定时期我国土地市场运行的总体情况和态势。分析存在的问题并提出相应的对策、建议，为建立土地市场快速反应机制提供科学依据。而且，还要规范土地市场，对违法行为进行严厉查处和坚决打击。在我国目前地价与房价居高不下的情况下，更应该严格执行相关法律法规的规定， 以遏制最近几年来由于土地投机而导致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。2.2完善房地产税收政策体系随着全国各地房价的快速上涨， 土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作，这必然会推高市场土地的价格。而土地增值
9、税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。其次，土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。房地产开发企业利润最大的部分就是土地的增值。土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商的影响不可低估。这样，即使一些开发企业希望囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样，就可能通过土地增值税来挤出房地产开发企业的高利润。2.3努力改善住房供应结构从2005-2009 年商品房部分用途投资及比重变化可以看到，经济适用房投资与别墅、高
10、档公寓投资走势相反，经济适用房投资比重由两位数下降到一位数，而别墅、高档公寓投资比重由一位数增加到两位数，不太符合国家宏观调控的目标要求，结构不合理的表现也比较突出。从地区结构观察，东部地区经济适用房投资比重最低，考虑到地区差异，别墅、高档公寓的调控重点应该是东部，经济适用房的调控重点应该是中、西部。针对目前的住房供应体系结构仍不合理， 房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费。所谓的梯级消费模型，是一个高、中、低分层产品明晰的模型，要根据不同收入阶层的具体情况来差异化地提出住房问题的解决方案，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型、高价位、高配置的高级公寓建设比例
11、，提倡建设中小户型、中低价位普通商品房。建立健全住房保障体系， 发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模， 切实调整住房供给结构，合理引导住房建设和消费模式。2.4大力推行政策性租赁房在我国，政策性租赁房已于2008 年开始试点。我国的政策性租赁用房适用范围很宽， 凡是因为经济能力或者其他原因买不起房，或者是不愿意去买房的都覆盖进来，包括刚毕业的大学生、外来人口等。不过我国目前在住房保障方面除公积金制度、经济适用住房制度和廉租房制度外，基本没有其他金融、财政和税收方面系统配套的支持政策。所以，我国应对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴政策， 推广中低收入家庭购
12、房贷款贴息政策，实行差别税收制度，随着房价的整体上涨调整计算贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购买住房时享受一定额度的财政贴息。2.5加强金融监管力度政府可以强化商业银行风险意识， 选取有一定实力和规模并有良好的市场意识和开发理念的房产商， 严格控制对中小房产商的投入，集中资金支持更优质的房产商。在营销方式上，可明确规定房地产开发贷款必须与个人住房贷款相配套， 实行项目的整体抵押和封闭监管。监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制。从目前看，国内房地产贷款对银行还未构成金融泡沫。但从长远来说，促使房价上涨回归理性，及早树立风
13、险意识确实必要。2.6加强对房地产业的微观管理。加强对房地产业的微观管理，这也是维护房地产业的正常发展所必需的。要把握好土地供给的总开关,对土地的使用方面、容积率、开发完成时间、转让条件等方面进行严格的管理，严格执行城市规划的开发与发展。但是,加强微观管制,并非插手干预土地投资者的经营活动,而是鼓励和督促按照国有土地的微观管制,国家对房地产市场宏观调控才能最终全面的落实到实处，才能使得房地产业得以健康有序的发展。3正确处理房地产业与国民经济的关系。3. 1正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系。既要继续推进房地产业的发展，又要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。应当根据房地产业特征因
14、地制宜的发展经济，避免不顾当地实际情况，从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展。3.2持续稳定的房地产投资带动国民经济稳定增长通过前面的分析，房地产业，特别是房地产开发投资能够高效率的拉动过国民经济增长，因此要对其进行合理的规范和引导，使其在拉动经济增长中继续发挥积极的增长。使我国的国民经济能够保持持续的增长。3.3合理控制房地产投资的增长速度与GDP增长速度的关系目前房地产开发投资快速增长的前提是GDP的稳定增长。合理控制房地产开发投资的增长速度，不能因为GDP的稳定增长而使得房地产开发投资过快过高的增长。由于GDP与房地产投资之间存在稳定的均衡关系，如果投资增长过快
15、，GDP对其控制就必然会是它们向均衡值回复，使得投资陡然滑落。而它们剧烈波动又会造成GDP的不稳定， 显然不利于我国国民经济实现健康持续的发展。因此要注意控制房地产投资的增长速度，在当前国民经济能够支撑的前提下实现适度合理的增长。3.4改变地方政府在区域经济发展过程中过分依赖房地产业的状况。近十多年来，我国房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门，在我国房地产业相对发达的城市，表现尤为明显。比如，房地产业对上海市 GDP的贡献率由 2000年的 5.5%上升到 2004年的 8.4%，由其带动的关联产业的 GDP贡献率总计约为19.5%。即使是在楼市比较低迷的 2005年，房地产业对上海市各区县财政税收和 GDP的贡献仍然很高。在这种情况下，一些地方政府自然会认为房地产业在相当长的时间里应当保持其支柱产业地位。在很多地区的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，房地产业快速发展，为地方政府带来巨大的财政收入和明显的 GDP拉动效应。但是，在这种利益驱动下，一些地方渐渐形成了针对房地产业的特殊发展模式，一些条件不够成熟的地区也纷纷效仿，由此出现了地方经济过分依赖房地产业这一比较普遍的现象，影响了国民经济的持续健康发展。对此，必须采取措施加以改变。
