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1、天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 首创瑞景项目报告首创瑞景项目报告目录一、天津宏观市场情况分析41、天津宏观市场情况分析41.1、天津市GDP、人均GDP情况41.2、固定资产投资状况52、居民收入与消费水平62.1、职工平均工资62.2、城区人均可支配收入72.3、消费性支出状况72.4、社会消费品零售总额82.5、各大城市收入状况对比93、天津各行政区域经济运行比较94、红桥区概状105、城市基础设施现状与趋势116.1天津市未来五年郊区城市化发展计划正在制定116.2、国家发改委同意建设京津高速公路
2、天津段项目116.3、天津6项便民工程全面铺开 121条道路整修完工126.4、快速路建设136.5、地铁一号线建设情况147、主要政策法规对未来天津市房地产市场的影响167.1、土地政策的分析167.1.1、政策内容167.1.2、政策影响及评析167.2、价格政策的分析177.2.1、政策总结177.3、“5.11”政策评述187.3.1、5月11日七部委联合意见概要187.3.2、5月11日七部委联合意见的影响描述和分析197.4.人民币升值对房地产市场的影响208、红桥区拆迁量20二、天津市房地产市场的总体状况及发展趋势211、天津市整体趋势212.区域房地产市场0405年各季度走势分
3、析252.1、市场供需总体变动情况252.1.1、天津市供需量总体走势情况252.1.2、红桥区供需总体走势情况262.1.3、北辰区供需总体走势情况272.2、2005年上半年红桥、北辰区房地产市场各指标供需分析272.2.1、05年上半年区域市场总体供需情况272.2.2、05年上半年区域市场各面积段产品供需情况282.2.3、05年上半年区域市场各户型供需情况292.2.4、05年上半年区域市场各单价区间供需情况302.2.5、05年上半年区域市场各总价区间供需情况312.2.6、05年上半年区域市场各楼体类型区间供需情况33三、区域板块对比分析341、各板块基本情况342、各区域未来供
4、应量状况分析38四、竞争对手产品分析391、各板块在售项目基本情况392、产品特征分析412.1、在售各项目基本指标412.2、潜在项目基本情况412.3、产品类型分析432.4、绿化及车位状况463、在售产品户型状况463.1、层高分布分析493.2、开间、进深情况493.3、各户型销售状况分析493.3.1、户室比例情况513.3.2、各户室的销售状况524、项目配套分析575、各项目价格分析595.1、各项目总价情况605.2、总价阻力线分布606、各项目价格变化及销售情况分析617、项目推广情况分析648、供应部分小结67五、主要客群及基本需求特征分析681.竞争项目的成交客户需求特征
5、分析682、购房者需求状况692.1、对户型的需求比例692.2、对面积的需求比例702.3、不同产品类型的需求比例702.4、单价承受比例712.5、总价承受比例713、客户访谈总结723.1、对居住条件的满意度723.2、地铁的影响723.3、再次置业的区位选择733.4、产品细节及配套等情况73六、供需对比结论74七、商业市场研究741、天津市商业市场目前的运作模式及发展趋势741.1、典型商业市场的运作模式741.2、天津市商业市场的发展趋势752、天津市典型住宅社区商业配套分析773、本项目周边区域商业市场分析783.1、大型商业设施分析793.2、潜在大型商业设施供应分析813.3
6、、区域内各个楼盘项目配套商业分析823.4、区域内街边店铺分析834、本项目商业定位建议844.1、项目商业建筑空间类型的建议844.2、本项目商业业态建议854.3、项目租售价格定位建议85八、项目自身综合素质分析.861、项目来源862、自然条件.87 2.1宗地位置 2.2项目规划条件 2.3基地历史状况. 2.4基地现状. 2.5基地未来规划.3、社会条件 3.1区域概况. 3.2交通分析. 3.3周边生活配套. 3.4对项目有影响的重大市政建设.4、项目swot分析. 4.1优势. 4.2劣势. 4.3机会. 4.4威胁.九项目定位建议.1、项目整体形象定位. 1.1开发商自身定位.
7、 1.2市场定位. 1.3项目主题诠释.2、客户群定位. 2.1目标客户所在区域. 2.2客群特征. 2.3客职业分析. 2.4目标客户年龄分析. 2.5目标客户收入情况分析. 2.6重点大客户单位分析.3、价格定位4、产品定位十项目开发周期.一、天津宏观市场情况分析1、天津宏观市场情况分析1.1、天津市GDP、人均GDP情况 数据来源：天津市统计局近几年来，天津市无论GDP总量还是人均GDP均保持了高速发展势头。人均GDP在2004年底首次突破3万元人民币，达到31550元，折合美元为3812美元。2005年，经济运行继续高速发展，截至2005年6月，共完成GDP1577.59亿元，比200
8、4年同期增长14.5%。1.2、固定资产投资状况 数据来源：天津市统计局2004年，天津全社会固定资产投资完成1258.98亿元，比上年增长20.3%。受国家宏观调控政策影响，固定资产投资增幅有所下降。其中城镇固定资产投资完成1132.33亿元，增长21.3%。在城镇固定资产投资中，建设与改造投资完成856.12亿元，增长20.2%，房地产开发投资完成263.92亿元，增长24.8%。2005年，天津市计划完成固定资产投资1510亿元，计划增幅与2004年持平。其中工业600亿元，城市基础设施建设和房地产投资500亿元，交通设施110亿元，环保等其它投入300亿元。固定资产投资的增加对本项目的
9、影响喜忧参半。一方面，城市基础设施和交通设施的改善有助于整体市场环境的改善，尤其地铁的修建、道路交通的改进对郊区项目有极大利好；另一方面，目前天津房地产市场需求不足，因此，在房地产方面投资的增加将进一步增加本案未来面临的竞争。2、居民收入与消费水平2.1、职工平均工资数据来源：天津市统计局 2000年以后，天津从业人员的劳动报酬稳步上升，05年上半年，从业人员人均劳动报酬为10734元，较上年同期增长13.8%。2.2、城区人均可支配收入数据来源：天津市统计局；天津市城调队近年来，天津城镇居民的人均可支配收入增长态势明显。05年上半年，天津市人均可支配性收入达6189元，比上年增长13%。收入
10、的增长促使消费结构升级，在促进住房改善支付能力的同时，也刺激了住房改善的要求。2.3、消费性支出状况数据来源：天津市统计局 从人均消费性支出看，05年上半年，天津市人均消费性支出4549元，较04年同期增长10.1%，低于可支配收入的增长幅度。而购房支出的比例则增加了1.5倍，增幅明显。消费性支出向非消费性支出的分流可以看出，房价上涨带来的经济压力明显，购房资金明显挤占了原本用于改善生活水平的收入，住房价格压力明显。2.4、社会消费品零售总额数据来源：天津市统计局从上图中可以看出，2000年以来，天津市社会消费品零售额长期以13%左右的增长率稳定增长，2005年上半年，全市社会消费品零售总额完成592.75亿元，比去年同期增长13.3%，市场总体运行状况良好，社会消费品零售总额继续保持了较快增长。2.5、各大城市收入状况对比数据来源：天津中原数据库3、天津各行政区域经济运行比较区域名称土地面积（平方公里）人口密度（万人/平方公里）户数（户）户籍人口（万人）和平9.974.1413734541.26河西41.21.74825222672.05南开40.642.1417873887红桥21.32.60820176455.55河北321.91524099761.28河东401.82524066266.28北辰478.5
