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1、 远翔神思经济信息咨询出品项目建议书相关行业案例；项目建议书工业项目案例,酒店项目建议书, 旅游项目建议书文,农业项目建议书,房地产项目建议书,医院建设项目建议书,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类项目建议书等。一、项目建议书项目概况（一）项目名称市时代广场大厦商住综合楼（二）项目建议书项目地址（三）项目性质合作开发（四）项目规模拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4（折合18.74亩）。地上总建筑面积37480.2，其中商场共五层面积为16240，住宅建筑面积为21240.2，地
2、下总建筑面积3248，容积率3.0，建筑密度26%。（五）编写项目建议书的依据1、市人民政府提出的“”城市建设计划2、市房地产开发的有关政策和文件。3、投资项目建议书指南。（六）项目背景（七）项目建议书项目建设的必要性（八）项目建设开发的社会、经济意义本项目的建成和营业将为市提供一个全新的商贸住宅楼，该综合楼的建成将为绿都的整体形象增添光彩，从而促进商业发展，对改善投资环境，吸引国外客商到投资，进一步积极贯彻对外开放政策，加速本地区的经济发展，增加地区财税收入等具有积极的影响。此外，商场在一定程度上增加了就业机会、刺激消费市场，繁荣了市场经济，拉动了需。而住宅楼的建设有力于改善居民的居住条件，
3、为市民提供了一个规划布局合理、功能配套设施齐全的理想家园。二、项目所在地原状调查及动迁安置（一）房屋建筑情况大部分为砖混结构。（二）拆迁补偿方式以货币补偿为主。（三）拆迁费用估算依据2002市公布的城市房屋拆迁评估管理规定（试行）,拆迁补偿费：商铺、居民、其他补偿费用暂定为392万元 三、投资环境分析（一）市概况1、中心城市的地位2、自然气候4、城市荣誉5、区位优势（1）航空 空中走廊已开通飞往、香港及越南河、泰国曼谷的20多条国、国际航线，新机场年客流量为250万人次。 （2）铁路 。（3）公路 公路运输纵横交错。（4）航运 水路运输已开通7条河航线，沿西江逆水而上可通龙州、，直入云贵，顺可
4、达粤、港、澳，港年货运吞吐量385万吨。（5）市交通 市公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空调公共汽车开始投入运营。市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。7、城市基础设施 近年来，市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创造良好的生活、生产和投资环境。（1）路桥通畅 （2）水电充足 市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏时节，日供水能力达91.12万吨的市5座水厂和年供615463万千瓦电力的供电力仍然为居民生活和工业用水用电提供了保障。
5、（3）邮政业务齐全 市的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零售、邮政储蓄、国际国特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻完善。（4）电信发展迅猛 电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。1997年市总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，普及率达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动、无线寻呼用户逐年增多；公用3704部，普及率名列全国省会城市前10名。目前，微波、光纤、卫星等现代通信技术的运用已形成了以为中心，直通全国各地及世界近200个国家和地区通讯网络。（5）环卫设施完备 全市有生活垃圾无害化处理厂（场）3座，垃圾中转站34座，公共厕所334座，琅
6、东污水处理厂1座（江南污水处理厂正在建设中），市区主次干道实行了机械化清扫，全日保洁，生活小区、小街小巷都整洁卫生。（二）项目建议书政策法规环境 1、房地产有关法规 市政府采取积极措施促进房地产业发展。几年来，颁布了市城市建设综合开发项目管理暂行办法、市住宅小区建设管理的若干规定、市房地产开发项目综合验收暂行办法、市住宅区物业管理办法、市城市房地产交易管理条例等一系列法规规章，加强了对全市房地产开发的宏观控制和规化管理。房地产开发建设管理部门对开发项目实施全过程跟踪管理，同时积极引导开发企业确立全新的开发理念，以市场为中心，实施精品战略，创建名牌楼盘，带动和促进房地产开发项目向高标准、高品质迈
7、进。2、“136”城市建设计划制定实施“136”目标和“城市建设管理年方案”，旨在把城市建设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力发展。同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力把建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。为确保“136”目标和“城市建设管理年方案”的顺利实施，制定颁布一批重要的配套政策，以创造良好、宽松的投资和建设环境。此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。3、决策
8、影响市近来“136”目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求更好的居住环境而持币待购，新的“六县六城区”大框架的形成和国各地人口的涌入以及从2004年起中国东盟博览会会址永久性落户，这将会有大批的国外客商聚集，推动着房地产市场的急剧升温。4、西部开发优惠政策已出台西部开发优惠政策。外商来投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策，外商在投资包括房地产在的13个项目，均可享受外商投资的鼓励类项目的各项优惠政策。（三）经济环境1、经济发展趋势二十一世纪以来，经济发展进入了较好的历史发展时期，今后将继续全面实施“科教兴市、农业稳市、工业立市、三产富市、以法治市”的发展战略，不断
9、推进社会主义物质文明和精神文明建设，实现2010年国生产总值比2000年翻一番以上的奋斗目标，把建成西南出海通道的枢纽、联结华南和西南地区的区域性商贸中心、对海外特别是港、澳、台地区及东南亚有吸引力的开放城市。2、投资方向市投资领域始终坚持“三产富市”的方针，把发展第三产业摆在十分重要的位置。从所占投资比例来看。“九五”时期第一产业只占1.38%，第二产业占27.85%，第三产业占70.77%，第三产业完成的投资总量和所占比重均远远高于第一、第二产业。投资产业结构的合理化，为全市三个产业的协调发展作出了积极的贡献。3、房地产业状况2003年，市在实施“136”工程的目标指引下，进一步加大了旧城
10、改造的力度，全面实行货币化拆迁，以及从今年开始每年在举办的“中国东盟博览会”、泛珠江三角经济圈概念的提出，种种利好消息极大刺激了房地产的开发速度。2003年，市的房地产施工总面积为719.98万，同比增长54.4%，竣工总面积为202.24万，同比增长67.81%，销售面积为185万，同比增长63.67%，销售总额为40.79亿元，同比增长51.92%；2004年一季度施工总面积为578.24万，同比增长62.72%，竣工总面积为55.26万，同比增长1.77倍，销售面积为47.93万，同比增长1.06倍。2003年的商品房销售价格平均为2458元/，其中住宅平均为2430元/，办公楼平均为3
11、870元/；2004年1月5月商品房住宅销售价格平均为2915元/，价格上涨了9.14%。从以上的数据可以看出，各项指标均创出历史新高，建设规模逐步扩大，销售市场也持续火暴，保持着供销两旺的良好局面。综上所述，二十一世纪的市，在我国实施西部大开发战略的大潮中，在中国东盟博览会永久落户，92泛珠三角经济圈的形成，随着城市建设的加强，投资置业政策的完善，良好的区位优势和经济的快速发展，无疑使其成为具有巨大潜力的城市。本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且其经济前景也是非常乐观的。四、市场研究（一）市场供求现状研究1、市场需求状况市“十五规划”提出2005年人均居住使用面积16的目标，比199
12、9年的目标（人均居住使用面积9）多出7。统计局公布2000年人口普查结果；市区人口180.4万人，常住流动人口40万人，市区人口比1999年增加48.78万，撤销郊区又使城区人口增加40万人，“七县归一的大”以及市不断改善投资环境，“中国东盟博览会”每年在的举行，吸引着大批的国外客商前来投资置业，进行的“136”工程和住房制度的改革，这些都使的房子有着巨大的需求，不管是住宅还是商业营业用房，因此，的房地产开发有着广阔的市场前景和无限的想象空间。2、市场供给现状2002年和2003年市商品房销售（含预售）面积分别为113.03万和192.20万，2003年比2002年增加了79.17万。随着建设
13、投资、竣工面积逐年增长，多渠道的房子供应体系已基本形成。2004年一季度，市房地产施工面积为578.24万，竣工面积为55.26万，销售面积为47.93万，销售成交数量与竣工交付面积基本同步。从整个市来看，的房子还基本能满足现在的市场需求，但是今年起在举办的“中国东盟博览会”将会拉大房子的需求，而且，民族大道作为最繁华的街道之一，商住楼的需求空间远远没有满足，由于该地段人口密集，商贾云集，流动人员多，商住楼供应紧已初露端倪。（二）销售价格分析1、据我们对最近几十个楼盘的调查，市房价（住宅）起价基本如下：单位:元/最高起价最低起价平均起价琅东新区4500元/2700元/3490元/江南区3200
14、元/1458元/2293元/城北区2800元/1966元/2320元/新城区3500元/2500元/3183元/兴宁区3700元/1887元/3017元/2、本项目的类比楼盘基本情况表名称名称地理位置楼盘性质主要配套起步价最高价均价开盘日期工程状况销售情况阳光100民族大道住宅地上停车场3088650035002003.8竣工90%商铺35000两河流域民族大道商住楼地下停车场2998358032002003.6竣工80%新广场路商住楼地下停车场2880080%从以上的数据可以看出，市的房地产价格持续走高，各个楼盘的销售状况都良好，几乎是开发一个成功一个，所以，本项目的开发具有良好的市场前景。
15、（三）项目建议书综合分析及预测2004年，市房地产开发投资持续增长，房地产产品规格、档次越来越高，品种也越来越丰富。随着开发商的观念更新和购房者的日趋理性，“以人为本”的设计开发理念开始成为房地产业界的共识，楼盘的热销带动了市房地产的快速发展。五、建设安排（一）项目建议书建设周期本项目建设周期，根据相关规模工程量，预计1.67年完成。可行性研究报告审批后，应立即开展全面工作。安排好工作计划，缩短建设周期提前受益。（二）项目建设进度建议2005年4月2005年10月完成项目土地的报批手续，落实土地使用权转让。2005年11月前完成基础设计、画红线、建设规划等房地产开发相关手续。2005年12月“某某大厦”奠基开发建设 2007年4月前封顶2007年48月成立经营商场机构
