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1、2010年4季度房地产市场运行情况（上）国研网行业研究部发布时间:2011-03-042 2010年4季度房地产市场运行情况在一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，2010年4季度全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”自10月份微幅反弹后继续回落；二是2010年持续向好的宏观经济形势以及房地产市场仍然向好等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势；三是房地产开发企业资金来源除利用外资增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与2010年前3季度相比均呈回落态势；四是居民对未来房价持上涨预期，房地产继续成为投资首选，市场成交量明显反弹；五是
2、在一系列宏观调控政策影响下，房价涨幅呈回落态势。2.1 房地产业综合景气度分析2.1.1 企业景气指数继续运行在“较为景气”区间国家统计局2011年1月7日发布的全国企业景气调查数据显示，2010年4季度全国企业景气指数为138.0，比3季度提高0.1点，已经连续第7个季度上升，各行业企业景气均位于景气区间，且呈现平稳增长。其中，工业企业景气指数为135.3，与上季度持平，39个工业大类企业景气指数继续位于景气区间，传达了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为131.7，与上季度持平，虽然低于全国企业景气指数6.3点，但仍运行在“较为景气”区间内。图3 2008年4季度-2010年4季度房
3、地业企业和全国行业企业景气指数走势比较注：全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180-150为“较强景气”区间，150-120为“较为
4、景气”区间，120-110为“相对景气”区间，110-100为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2.1.2 企业家信心指数与上季度持平2010年4季度，全国企业家信心指数为137.0，比上季度提升1.1点。多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。房地产业企业家信心指数为120.7，与上季度持平，但仍低于全国企业家信心指数16.3点。总体上来看，4季度房地产企业景气指
5、数和企业家信心指数虽然显著低于全国企业水平，但均保持了较好的发展态势。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，企业家对企业经营状况仍比较乐观。图4 2008年4季度-2010年4季度房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2.1.3 “国房景气指数”继续回落国家统计局发布的数据显示：2010年12月全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高
6、3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。表4 2009年12月-2010年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数 综合景气指数开发投资指数土地开发面积指数销售价格指数2009年12月103.66100.4295.69115.202010年2月105.47101.8388.
7、39115.092010年3月105.89103.5887.07113.082010年4月105.66104.9488.45112.772010年5月105.07105.5690.15109.312010年6月105.06105.5493.22106.782010年7月104.72105.2394.87104.102010年8月104.11104.8994.42103.572010年9月103.52104.8594.10104.032010年10月103.57104.8894.46104.552010年11月103.20104.8296.42104.342010年12月101.79103.87
8、96.03104.54数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图5 2007年12月-2010年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势注：“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从数据来看，2010年4月份楼市新政以来全国房地产开发景气指数连续6个月下滑后于10月份首度出现环比反弹，当时笔者判断，10月
9、份景气指数上升只是微幅上升，属于“异动”，在新一轮楼市调控政策的作用下，国房景气指数将继续下行，12月份数据验证了这一判断。2.2 房地产市场供给情况分析2.2.1 房地产开发投资平稳快速增长2010年，继续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资依然保持了30%以上的快速增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国完成房地产开发投资48267.1亿元，同比增长33.2%，增幅比2010年1-9月回落3.2个百分点，但同比提高17.1个百分点，且高于同期城镇固定资产投资8.7个百分点。在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况
10、下，房地产投资增速依然保持了30%以上的平稳快速上涨态势，这说明2010年4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。因此，得益于2009年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。表5 2009年12月-2010年12月累计城镇固定资产投资与房地产开发投资及增长情况单位：亿元，% 城镇固定资产投资同比增长其中：房地产开发投资同比增长2009年1-12月.630.536231.716.12010年1-2月13014.026.63143.631.12010年1
11、-3月29792.726.46594.535.12010年1-4月46742.726.19932.0536.22010年1-5月67358.325.913917.438.22010年1-6月98047.425.519747.138.12010年1-7月.224.923864.837.22010年1-8月.724.828355.136.72010年1-9月.624.533511.336.42010年1-10月.124.438069.536.52010年1-11月.824.942697.336.52010年1-12月.924.548267.133.2数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图
12、6 2008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2010年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资34038.1亿元，同比增长32.9%，增幅同比提高18.7个百分点，比2010年1-9月回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为70.5%；办公楼投资1806.5亿元，同比增长为31.2%，增
13、幅同比提高13.1百分点，比2010年1-9月回落4.8个百分点，所占比重为3.7%；商业营业用房投资5598.8亿元，同比增长33.9%，增幅同比提高9.5个百分点，比2010年1-9月提高0.6个百分点，所占比重为11.6%；其他投资6823.5亿元，同比增长34.6%，增幅同比提高15.2个百分点，比2010年1-9月回落20.0个百分点，所占比重为14.2%。从保障性住房的供给情况来看，2010年1-12月，90平方米以下住房完成投资10665.3亿元，同比增长27.4%，增幅同比提高3.1个百分点，比2010年1-9月小幅提高0.1个百分点，占住宅投资的比重为31.3%；经济适用房完
14、成投资1067.4亿元，同比下降5.9%，去年同期为增长17.3%，占住宅投资的比重仅为3.1%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。表6 2009年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资完成额及同比增长情况单位：亿元，% 住宅 办公楼商业营业用房其他90平米以下经济适用房别墅、高档公寓2009年1-12月25618.78351.01138.62072.21378.04171.65063.42010年1-2月2233.4676.464.7240.0149.2370.6390.52010年1-3月4551.81437.7134.3447.1303.4754.7984.52010年1-4月6854.52091.8207.9623.8446.91148.11482.62010年1-5月9643.22975.6301.7850.1591.51612.02070.72010年1-6月13692.34237.7433.21115.3845.92271.22937.72010年1-7月16708.85149.8531.31396.2982.62778.83394.62010年1-8月19876.26118.7619.71666.61133.53291.44054.02010年1-9月23512.17256.8716.819
