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1、土地增值税余震开发商更关注的是新的游戏规则之下，接下去应该怎么玩多年的“犹抱琵琶半遮面”之后，土地增值税2007年1月终于正式走向政策前台。早在2004年底，上海几个区开始预征1的土地增值税，熟悉1994年这部税法起草前后内情的复旦大学谢百三教授曾惊讶地对?望东方周刊记者说，“土地增值税要征的话，房地产就暴跌了，那是惊天动地的大崩溃啊!”并再三劝记者核实情况，否则“要闯祸的”。到2007年2月1日，这部诞生于13年前的税法终于按照它的原文本意，开始对地产增值的超额利润部分，清算征收3060不等的土地增值税。在1月份国税总局关于该税的187号文发布之后，地产股票应声下挫。渐隐渐现正如国家税务总局
2、所说，土地增值税不是一个新税种了。上世纪90年代初，广东、海南等地区房地产发展过热，一度出现不少土地炒买炒卖牟取暴利的投机行为。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，1993年，国务院通过中华人民共和国土地增值税暂行条例，财政部又在1995年1月颁布中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则。然而，土地增值税的税法颁布没多久，房地产陷入低潮，而土地增值税作为一个政策性税种，与当时的经济大环境很不协调，地方上征收难度大，土地增值税名存实亡。为多家房产开发企业担当税收顾问的青岛大学副教授孙炜向?望东方周刊记者透露，当时国家税务总局高层曾有过想要取消土地增值税的想法，但是鉴于税法已经
3、颁布，就迟迟没有下决心。 20032004年，房地产再次进入发展热潮，全国一线省会城市开始以预征的办法征收土地增值税了。变通后的“预征”与土地增值税法的规定大不相同，仅仅是按房屋预售收入的1来征收。而按照土地增值税税法，是房产增值额超过扣除项目金额的超额利润部分，缴税3060不等。为什么要做这样的变通?2004年底，国家税务总局地方税务司给予的答复是：“税法上的3060的征收法，核算难度很大。所以采取预征的办法来征。国家实施土地增值税不是为了扼杀房地产的发展，而是通过税收的调整之后，鼓励房地产健康发展。国税局也对土地增值税的预征率几次调低，一方面由于土地增值税是针对房地产暴利行为的税收，目前，
4、经过一系列的整顿后房地产行业利润已经趋于正常；另一方面项目清盘后要对预征的税额多退少补，预征率低可以减少大量的退税库，不致影响地方财政。”时过境迁，房地产已经成为重点调控的行业，国家税务总局最终使出了房地产调控最严格的杀手锏。1月18日，国家税务总局就土地增值税发布文件称，“土地增值税，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。”执行力几何土地增值税从严清算通知下发后，上海的开发商们深感再次被泼了一盆冷水。有媒体报道，“上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，准备联合起来给
5、市里主要领导上书，希望能考虑一下企业的生存问题。”“上书”的主要内容说，“很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险，希望能把税率调整到一个合理的范围之内。”等等。?望东方周刊记者就此事询问上海某区属房地产企业项目开发公司老总，他说，“听说过此事，但是反映有什么用，你不可能对抗中央政策。”这位老总负责的正是一个别墅开发项目，按照187号文规定，属于征收范围。按照187号文规定，2月1日开始按新的通知征收土地增值税。但是至今还没有看到各地新的清算管理办法出台。?望东方周刊记者拨打上海市财税局咨询热线，接线人员告诉记者，“目前通知还没有转发下
6、来。具体怎么征收要问各区。”土地增值税属于地方税种，从严征收，对于充实地方财政大有裨益。但是为什么一部颁布13年的税收政策落实如此之难呢?上海某区税务局土地增值税征收专员告诉?望东方周刊记者，“土地增值税清算，扣除项目内容包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，这些都需要大量的人力物力来做。而且之前没有187号文，开发商滚动开发的项目，清算起来更加复杂。”而此次按照187号文件规定，针对分期开发的项目，以分期项目为单位清算，可操作性更强。上海财经大学公共管理学院财税系博导胡怡建教授告诉?望东方周刊记者，“如果公司账目清楚，土地增值税的征收难度并不大。”但是人
7、们还是对土地增值税是否能够从严征收心存疑问。20的个人买卖房屋土地增值税的，在经历了杭州的试行失败，千呼万唤之后，2006年各地出台征收实施细则，最后却因为政策留下口子，规定对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，可按住房转让收入的1至3核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1、或2的税率征收，个人土地增值税最终以虎头蛇尾收场。谁能保证，针对房地产企业土地增值暴利的土地增值税不会重蹈其覆辙呢?而细读187号原文就能发现，与个人土地增值税同样的政策“退路”仍然写在187号文件里。文件规定有5种情况可以按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
8、簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。接下去应该怎么玩土地增值税如果从严征收，必将大幅压缩开发商的利润。土地增值税的清算已经成为事实，开发商更关注的是新的游戏规则之下，接下去应该怎么玩。世联地产上海公司常务副总经理、董事袁鸿昌对?望东方周刊记者表示，“土地的增值占到开发商利润的70，土地增值税从预征改为清算之后，开发商的盈利模式将重新改变
9、。”在地价飙升的情况下，大多数开发商通过增加土地储备，滚动开发，分期销售的手段，赚取土地升值的高额利润。而187号文落实之后，为了减少财务成本，开发商快速开发，形成供应，无疑对于市场供应量的扩大有利。而另外一方面，因为187号文件，对于开发商自用或者持有出租经营的房产，不清算土地增值税。实力强大的开发商，尤其是商业和工业地产开发商，转而只租不卖，来规避土地增值税。上海张江新希望公司在浦东开发的半岛科技园，是刘永好耗资约50亿在上海投资建设的第二个房地产开发项目。项目占地2000亩，将建成300多栋独栋小楼，集科研和办公为一体，2006年秋就开始对外租售。2月6日，上海张江新希望公司董事长史致金告诉?望东方周刊，“我们不卖的，我们自己用，持有出租。土地增值税不会影响我们。”而大多数普通购房者担心的是，作为调控利刃的土地增值税，会否因为开发商税负增加，进而转嫁到房价上，导致房价上升呢?更多的业内人士向?望东方周刊记者表示，土地增值税不会导致房价上升。袁鸿昌认为，“房价更重要还是由供求关系决定，如果开发商因为土地增值税清算，将房价抬高，增值利润部分相应会更多，征的税只会更多，况且价格抬高可能引起楼盘滞销，这样对开发商没有好处。”
