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1、第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 沁阳市“上林苑”建设项目一期工程1.1.2 开发商概况焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街1号，注册资2000万元，成立于2007年4月，工商注册号410803100000585，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资、开发、实业投资等。 公司法人代表： 公司法人代表李明珍，女，现年59岁，高级讲师，现任广东博雅教育集团董事长、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司。1.1.3报告编制单位编制单位：北京国金管理咨询有限公司资格等级：甲级工程咨询资格证编号：工咨甲10120070030发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员
2、会1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及沁阳市颁布的相关法律、法规、政策； 2、沁阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 3、沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）； 4、沁阳市国土局土地出让证明； 5、沁阳市2005-2010年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 7、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000版） 8、沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司的委托合同。1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主
3、线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6 项
4、目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和沁阳市城市建设总体规划（2002-2020
5、），沁阳市市区人口在2015年将从目前的13万人分别达到20万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。沁阳房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点、消费的热点。基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，焦作市莫蒂斯投资实业有限公司于2010年8月通过公开竞拍方式获得了怀府西路南侧、常付路东侧、任庄村北侧宗地编号为200
6、7-26号地块的使用权，并于2011年1月决定在此开发建设沁阳市“上林苑”（一期）商住小区建设项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“上林苑”（一期）商住小区将形成占地面积106亩，总建筑面积227798的建设规模，可容纳1766户，5000余人的沁阳市首席规模社区，“上林苑”（一期）商住小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为沁阳市中心城区一道亮丽的风景线。1.2 项目概况1.2.1 地理位置沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。东
7、侧地为规划公园广场。沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新沁阳影剧院、新华书店、沁阳一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百沁阳商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周，距离沁阳“上林苑”均不超过5分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。1.2.2 建设规模与目标沁阳“上林苑”建设项目拟分二期完成，本项目只考虑一期工程。工程总占地面积70647（约106亩），计划投资46991.67万元新建7栋18层高层住宅，8栋11层小高层住宅，1栋2层商务会所
8、和地下（半地下）车库等，总建筑面积227798，其中住宅部分面积167475，商业用房面积6000，地下（半地下）停车位915个，规划总居住户数1766户，规划总居住人口5000余人，容积率2.49，建筑密度19.6%，绿化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发沁阳“上林苑”建设项目，将致力于为在沁阳工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.2.3 项目建设期限 项目建设期限计划为24个月，即从2011年4月起至2013年4月。1.2.
9、4 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为46991.67万元，资金来源为自有资金36991.67万元，预售房款收入10000万元。该项目开发商自有资金比例为78.72%，远高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为69898.62万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加3844.42万元、土地增值税3060.1万元后，预计利润总额为16002.42万元。1.2.5 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一主要设计指标1总占地面积70647.92建筑占地面积138803总建筑面积227798其中：地下建筑面积477061.半地下
10、车库292722.地下车库（含人防工程）18434（其中人防工程14000）地上建筑面积1800921.商业部分面积60002.住宅部分面积（1766户）167475高层住宅（1216户）104729小高层住宅（550户）62746架空层（不计入容积率）50203.会所面积15974容积率2.495建筑密度%19.66绿地率%357停车位辆980其中：地下辆460 半地下辆455 地上辆65二经济数据1总投资万元46991.672固定资产投资万元03营业收入（经营期平均）万元23299.544营业税金及附加（经营期平均）万元1281.475土地增值税万元3060.16利润总额（经营期平均）万元
11、5334.147所得税（经营期平均）万元1333.548税后利润（经营期平均）万元4000.61三财务评价指标1销售利润率%22.89%2投资利润率%11.35%3财务内部收益率（所得税前）%20.56%4财务净现值（所得税前）万元4103.55投资回收期（所得税前）年3.216资本金收益率%15.49%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）09偿债备付率（偿还期内平均）010总投资收益率%11.35%11项目资本金净利润率%17.17%1.3问题与建议考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白
12、领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。第二章 项目建设背景2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1 2010年房地产市场运行分析2010年的中国楼市是当之无愧的“政策调控年”：从年头的疯涨到4.17新国十条出台，随着一系列限购令、限贷令、限外令政策的出台，9月29国务院五部委新政“组
13、合拳”，12月25日加息。2010年4月17日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度、频次、方式从来没有像2010年这样严厉、这么频繁和这么全面，可以说，2010年的楼市调控堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。2010年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征：1、全国房地产开发投资高速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025亿元，增长33.2%，增速比2009年提高17.1个百分点。2010年房地产开发投资增速是1998年以来最高的。西部地区增长最快，东中部地区比重下降；各物业类型房屋投资高速增长；新开工面积高速增长。2
14、、房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。2010年，全国土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了2008年9月以来连续16个月的下降态势，从年初开始出现增长态势。土地开发面积减少。随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房地产开发企业土地开发面积从2009年起出现下降态势。3、新建商品房销售高位回落。2010年，在一系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅比2009年回落33.5个百分点；商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，比2009年回落58.6个百分点。4、房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。2010年，全年房地产开发到位资金72494亿元，同比增长25.4%，比2009年回落20.5个百分点。利用外资、自筹资金大幅增长，其他资金增速平稳。东、中、西部地区到位资金增速均回落。5、房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上
