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1、保定市场调研及可行性报告 2016年5月 目录一 保定市概况二 保定市人口经济情况三 保定市房地产市场情况四 保定市一级市场分析五 保定市各版块典型项目分析六 保定市房地产发展分析及建议 閱景興感 吊古懷今 保定古来多佳酿刘伶今尚卧金樽祁州药王采新蕊神锄妙手育后荫书生自爱清平乐百里淀水钓诗文斜倚扁舟吹箫去醉听菱歌到暮昏 保定历史悠久 是尧帝的故乡 春秋 战国时期燕 中山就在境内建都 具有三千多年历史 中华人民共和国成立前夕 河北省人民政府在保定建立 保定为省会和直辖市1958年5月 省会迁天津1966年5月 省会由天津迁回保定1994年12月 保定地区与保定市合并为省辖市 历史悠久 河北省最早
2、的省会 国家级历史文化名城 保定历史始自战国时 战国时为中山国地 北魏太和元年 477年 分新城县置清苑县 因清苑河得名 系保定设县之始 五代后唐同光元年 923年 置奉化军 治清苑县 天成三年 928年 升为泰州 保定是尧帝的故乡 春秋 战国时期 燕 中山就在境内建都 具有三千多年历史 保定之名 寓保卫大都 安定天下之意 大都即北京 保定自古为京畿重地 元朝设郡 明朝建府 清朝为直隶总督署 此后一直是河北的政治 经济 文化和军事中心 一座有2300年历史的文化名城 元明以来 历为京南重镇 畿辅要地 保定是1986年国务院命名的第一批中国历史文化名城 国家级历史文化名城 保定老调涿州皮影满城寸
3、跷涞水高洛古乐雄县赵岗古乐定州子位吹歌曲阳石雕白沟泥人曲阳定瓷易县易水砚安新苇编画雄县黑陶易县绞胎瓷定兴珐琅 丰富的文化旅游资源 衙署文化 清康熙八年 1669年 直隶巡抚迁至保定 保定成为河北省省会 雍正二年 1724年 直隶巡抚升格为直隶总督 遂成定制 以直隶总督署为中心的各级衙门纷纷在保定建立 直隶总督署 直隶布政使司署 直隶按察使司署 清河道署 保定府署 清苑县署等行政衙门 参将署 保定城守尉等军事衙门在保定城内星罗棋布 据光绪年间的 保定府城图 统计 保定城内设有各级衙门30余个 成为清朝地方行政建制的缩影 保定府城图 淮军公所轴测图 历史地位 清康熙年 保定政治地位达到辉煌顶峰 清
4、设八大总督 以八大顶级疆臣分领天下 其中 直隶总督为八大总督之首 也即天下疆臣之首 康熙八年 直隶巡抚移驻保定 保定为直隶省省会 直至满清覆灭 清初及中 天下承平 直隶总督也因此史上声名不彰 至清末 江山飘摇 作为天下疆臣之首的直隶总督 必为朝廷柱石之臣 曾国藩 李鸿章 荣禄 袁世凯 仅仅这几个名字 就足以让保定之重震古烁今 保定市位于华北平原中部 河北省中部 河北省最早的省会 与北京 天津构成黄金三角 且互成犄角之势 自古是 北控三关 南达九省 的 通衢之地 曾长期为河北的政治 经济 文化中心 是京津冀地区中心城市之一 保定即 永保大都 即元大都北京 安定 之意 市中心距北京140公里 天津
5、145公里 石家庄125公里 地处京津冀三角腹地 保定市统辖各县 市 区 总面积22190平方公里 总人口1155万 是河北省人口第一大市 在京津冀一体化中居重要地位 首都南大门 区位优势明显 城市区位 二 保定市人口经济情况 4市 5区 15县 4市 定州市 涿州市 安国市 高碑店市 5区 竞秀区 莲池区 满城区 清苑区 徐水区 15县 容城县 唐县 易县 涞源县 定兴县 顺平县 望都县 涞水县 高阳县 安新县 雄县 曲阳县 阜平县 博野县 蠡县 另设 国家级高新技术开发区 白沟新城 行政区位 总人口过千万 人口基数大 保定总人口1155万人 2015年 在河北省排名第一位 市区人口280
6、6万人 仅次于石家庄和唐山 排名第三 截止2015年底 河北省地级市里总人口过千万的有两个 分别是保定和石家庄 城市人口 全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射 以 五纵四横 为骨架 以县乡公路为支脉 四通八达的公路交通网络 交通以发展轻轨铁路 高速外环与高速公路 铁路枢纽为重点 轨道交通 保定市区为一中心三组团结构 适宜发展轻轨 都市区的轻轨路规划为 一环四放射 的布局形式 高速外环 保阜 张石 容乌 保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路 并形成以市区为中心的高速公路枢纽 铁路枢纽 随着保霸 保大 京石和京郑客运专线的建成 保定市区将形成 京南 津西 石北 东西南北贯通的
7、铁路枢纽 其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升 未来将形成跨越京石高速的东部新城区 快速交通体系的建立 尤其京石高铁的开通 对保定房地产市场的未来发展起到带动作用 城市交通 保定市中心北距北京140公里 东距天津145公里 西南距省会石家庄125公里 直接可达首都机场 石家庄正定国际机场及天津 秦皇岛 黄骅等海港 京广铁路 京昆高速公路 107国道 京港澳高速公路 保津高速公路 滨保高速公路 保沧高速公路 张石高速公路使保定拥有四通八达的交通网络 由京港澳高速 荣乌高速 京昆高速 保沧 保阜高速在保定周边互通连接 形成保定绕城高速公路 已经开通的京石客运专线 高速铁路 和正在建设中
8、的津保城际铁路 高速铁路 将实现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系 将进一步巩固区位地位 成为华北地区重要的铁路交通枢纽港 保定与周边互通连接 形成重要的铁路交通枢纽港 城市交通 城市经济 2015年全市主要经济指标完成情况 数据来源 保定市统计局 发布时间 2016 02 17 一 经济增速稳步回升 全市生产总值一季度增长6 2 上半年增长6 6 前三季度增长6 5 全年达到7 0 高于全省平均水平 6 8 0 2个百分点 总量突破三千亿 达到3000 3亿元 总量和增速均居全省第5位 二 财政收入较快增长 全市全部财政收入355 4亿元 增长9 0 一般公共预算收入196 9亿元
9、增长10 6 高于全省平均水平 8 3 2 3个百分点 总量居全省第5位 增速居全省第4位 三 工业生产总体平稳 全市规模以上工业增速在5 2 4 1 之间小幅波动 全年完成增加值986 8亿元 增长4 4 与全省平均水平持平 总量居全省第5位 增速居全省第6位 四 投资保持平稳增长 全市固定资产投资完成2424 7亿元 增长11 6 高于全省平均水平 10 6 1个百分点 总量和增速均居全省第5位 五 消费市场较快增长 全市社会消费品零售总额实现1502 6亿元 增长9 6 高于全省平均水平 9 4 0 2个百分点 总量居全省第3位 增速居全省第2位 六 居民收入稳定增长 全市城乡居民人均可
10、支配收入16182元 增长9 8 快于全省平均水平 8 8 1个百分点 总量居全省第7位 增速居全省第5位 七 金融市场稳步增长 全市金融机构存款余额5515 8亿元 比年初增长10 2 贷款余额2598 6亿元 比年初增长15 5 存贷比为47 1 比上年提高2 2个百分点 八 物价水平保持稳定 全市居民消费价格同比上涨1 0 在八大类商品中 呈现 六涨二跌 趋势九 利用外资同比下降 全市实际利用外资4 2亿美元 下降30 7 低于全省平均水平 5 1 35 8个百分点 总量居全省第7位 增速居全省第10位 保定市GDP总值继唐山 石家庄 沧州 邯郸后以3000 3亿排名第五位 发展水平较高
11、 但是 人均GDP水平较低 在河北省排名10位 城市经济 城市经济 2015年保定市生产总值完成3000 34亿元 同比增长7 0 其中第一产业增长3 2 第二产业增长4 7 第三产业增长11 8 从全年来看第三产业增速呈逐季增长态势 分别比一季度 上半年和前三季度加快3 5 2 9和2 6个百分点 2015年全市三次产业比重分别为11 8 50 0 和38 2 与上年同期相比 第一产业 第二产业分别回落0 9和1 9个百分点 第三产业提高2 8个百分点 第三产业对经济增长的贡献达到58 8 比上年同期提高17 6个百分点 拉动整体经济增长4 1个百分点 第三产业对经济增长的贡献远超第二产业
12、成为保定市经济增长的主要动力 保定市人均GDP也进入了快速发展期 2011年人均GDP为21895元人民币 3619 24美元 2015年人均GDP增长至25971 23元人民币 4189美元 每年平均涨幅超过了10 根据人均GDP与房地产发展关系显示 人均GDP在4000 8000美元之间 房地产刚刚进入平稳发展阶段 特点是 改善需求为主 平稳发展 以质量为主 数量与质量并重 人均GDP与房地产发展关系 保定市处于平稳发展阶段 第一产业基础稳固 第二产业 第三产业处于中等水平 一般来说第二产业相对发达或者外来人口相对密集的城市 第三产业发达度相对较高 同时第三产业的产业链条越丰富 支撑的产品
13、业态越多元 产业结构 第三产业比重逐年上升 城市规划 京津冀一体化 京津冀协同发展 上升到国家战略层面 将打造了适宜京津高科技产业总部搬迁至保定的平台 近期城市发展方向 规划保定市中心城区建设用地近期主要向北 向东发展 适当向南发展 控制向西发展 城市新区建设 保定城市近远期发展规划 整体规划为 城市北部的低碳新城城市东北部的宜居新城城市东部的高铁片区东湖片区 长途汽车客运站片区城市西部的西湖片区城市南部的南片居住区长城汽车产业 城市规划 保定规划 北跨 南进 东拓 西优 中提 的空间发展战略 均衡提高整个保定地区的综合实力 北跨 拓展空间 打造中国电谷南进 融合清苑 共建汽车产业园东拓 依托
14、高铁车站 战略空间蓄势待发 与白洋淀区一体化打造新兴功能拓展区西优 鼓励清洁生产 绿色产业中提 突出历史文化 提升现代文化 国务院批复的 保定市城市总体规划 2011 2020年 中指出 保定未来八年发展方向 主要向北 向东发展 南部联合清苑协调发展 西部优化发展 此外 加大旧城改造力度 加强城市基础设施建设 搬迁或改造重以及对城市安全构成威胁的工厂与仓库 向东重点发展高铁及其站场 向北重点发展中国电谷区 向西重点发展体育教育新区 向南重点完善汽车产业区 城市规划 在京津冀一体化中 保定具有独特的区位优势 交通条件 产业基础和资源禀赋 是承接京津功能转移的首选之地 一体化的提出会给保定带来更多
15、的人口及就业机会 加促保定交通 住房 医疗 配套等发展 在京津冀概念提出后 保定全市上下围绕城建项目 招商引资 具体推进等重点工作交通方面 津保高铁 京昆高速 成星通道 路网等项目助力保定交通腾飞 京津冀一体化 承接首都产业转移第一站 城市发展 京津冀一体化 助推城市腾飞 保定发展迎来历史新机遇 保定历史悠久 文化底蕴深厚 保定经济稳步快速发展 房地产处于快速发展阶段 在京津冀一体化中 保定具有独特的区位优势 交通条件 产业基础和资源禀赋 是承接京津功能转移的首选之地 交通体系的完善 及众多科技园 工业园的建立 将极大限度吸引实力雄厚的企业落户保定 促进保定地区的经济快速发展 房地产市场带来大
16、量的购房需求 一体化的提出会给保定带来更多的人口及就业机会 加促保定交通 住房 医疗 配套等发展 三 保定市房地产市场情况 城市土地学会与普华永道在上海发布的 亚太区房地产市场新兴趋势报告 显示 虽然受宏观经济影响 国际投资者对中国房地产市场 有喜有忧 有进有退 亚洲房地产市场投资前景排名出炉 北京 香港 深圳和广州分别列投资前景排名第14 15 18及20位 中国二线城市在报告所覆盖的22个城市中排名靠后 据报告分析 中国二线城市的排名低反映出投资者对于许多二线城市商业地产供应过剩的担忧 面对宏观经济增长放缓 电子商务打击等新挑战 国际投资者对整其中国房地产市场表示出犹疑甚至担心 宏观房地产市场情况 国际投资中国地产的状态 习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能 开展降低实体经济企业成本行动 化解房地产库存和防范化解金融风险等 四个歼灭战 将成为2015年12月中旬中央经济工作会议的重要内容 房地产库存到底有多少 根据统计局11月公布的今年1 10月房地产数据 截至10月底 全国商品房待售面积68632万平方米 比9月末增加2122万平方米 其中 住宅待售面积增加11
