《【房地产进入性调研】信阳城市准入研究2018》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产进入性调研】信阳城市准入研究2018（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、信阳城市准入 20180601 城市背景 城市地位 鄂豫皖区域性中心城市 中国十佳宜居城市 信阳市古称义阳 被誉为茶都 位于河南省最南部 东连安徽 西 南连接湖北 为三省通衢 鄂豫皖区域性中心城市 中心城区面积94平方公里 常住人口90万人 县城建成区域面积达226平方公里 信阳市现下辖 2区 8县 浉河区 平桥区 潢川县 光山县 息县 新县 罗山县 商城县 淮滨县 固始县 规划有羊山新区 南湾湖风景区 鸡公山管理区 潢川经济技术开发区 信阳高新技术产业开发区 城乡一体化示范区 城市经济 经济稳步增长 2016年突破2000亿 总量排名河南省第九位 处于中游水平 以高端制造 新型建材 绿色食品
2、三大基地为核心 发展电子信息 现代家居 纺织服装等产业 产业集聚集群发展态势逐步形成 城市人口 2017年户籍人口881万 常住人口645万 属人口流出型城市 城区常住人口约90万 常住人口缓慢增长 城市规划 信阳市域城镇空间整体向北 向东发展 适度向南 发展方向 总体向北向东 适度向南发展 浉河 平桥和新城区为规划区 罗山县为规划协调区 高新区 震雷山风景区 琵琶山风景区 北湖风景区 南湾风景区 金牛山风景区这些区域临近信阳市主城区及羊山新区 为未来开发重点区域 新十六街 新二十四街 新十一街 南京大道 以及平桥 浉河老城区 浉河长安路 南湖路区域城中村棚户改造区 都将是开发重点区域 城市总
3、规确定的信阳城市性质为 鄂豫皖交界地区的区域中心城市 中原经济区新兴产业基地和山水宜居城市 到2030年 中心城区人口185万 建设用地185平方公里 城市规划 交通便利高铁高速运输具有优势 机场即将启用 信阳交通便利 京广 京九 宁西铁路 京港澳高速 沪陕高速 大广高速 106国道 107国道 312国道 以及京广高铁在境内形成多个黄金十字交叉 到武汉40分钟 明港机场建设基本完成 潢川机场也将开始建设 高铁站信阳东站处于京广线和宁西线交叉 车次多 交通便利 客运货运发达 拆迁计划 羊山街道棚户区改造项目西自新六大街 东到新十六街 南起信阳火车站 北至新九路 总面积2500多亩 需拆迁私房约
4、6000户 该项目已被纳入河南省棚户区改造2014年 2018年度计划 二期为火车站周边棚户区改造工程 约需拆迁4200多户私房和100余家各类企事业单位 对该区域进行改造 完善城市功能 提升城市形象 拆迁补偿款按人头计算 标准约为15 16万 人 信阳2017年城区拆迁计划 约1600套 信阳2018年城区拆迁计划 房地产政策 车位售价 7 12万 销售情况一般 很多都是交付后销售 可以跑量的价格7万 预售条件 多层二层 高层四层以上按揭条件 按揭贷款1 2月内放款 首付三成 利率上浮20 二套四成 利率上浮30 限购 无限购政策限价政策 高层羊山新区限均价6500元 平米 洋房别墅等暂未限
5、价 其他区域暂未限价其他政策 取消农民进城购房补贴100元 平米 并提高首付比例至30 取消贷款折扣河南省住房和城乡建设厅等七部门联合印发 关于加快发展成品住宅的指导意见 年 月 日起 全省所有巿 县新开工建设商品住宅 全部要按照成品住宅设计建设 不含 层以下住宅及单套面积大于 平方米的住宅 市场研究 板块划分 羊山新区 浉河区 平桥区 南湾区 6500 7000 洋房 6200 6800 价格分布 当前市场毛坯限价6500元 预计突破7000 洋房及精装修不限价 土地市场 由于早期土地供应量巨大 2015 2016年信阳市政府放缓土地供应 17年开始逐渐放量 平均楼面价突破千元 18年至今楼
6、面价达1499元 土地市场 2017年中梁羊山新区144 溢价率 总价6亿 楼面价2377元成为地王 地块分布 中梁申州壹号院总建面 250712容积率 2 6楼面价 2377 147 拿地时间 2017 5 9 东方今典总建面 26604容积率 1 8楼面价 2389 34 拿地时间 2018 1 8 河南鑫盟置业总建面 182059容积率 2 5楼面价 1716 131 拿地时间 2018 4 28 茗阳天下总建面 30963容积率 1 8楼面价 978 26 拿地时间 2018 4 28 御景豪庭总建面 90612容积率 1 7楼面价 935 3 拿地时间 2016 12 22 中誉鼎新
7、置业有限公司总建面 145665容积率 2 5楼面价 1228 5 拿地时间 2018 1 23 市场容量 受供应量影响 2017年信阳市区住宅成交21442套 较16年下滑明显 主要成交区域在羊山新区 浉河区成交价格自6月份开始稳步上升 价格变化幅度 由于去库存政策 17年市场可售房源吃紧 政府对农村进城购房补贴吸引大量乡镇人口进城 再加上中梁地王项目刺激 17年下半年房价暴涨 整体增幅超过50 市场爆量 17年最高爆量在1000套 正常爆量在500 800套 TOP10项目主要集中在羊山新区 供销结构 市场主力供应需求面积段为110 140 随着房价上涨 面积呈缩小趋势 90 110方功能
8、型3房具有一定市场 总价需求 高层主力总价在70 90万 恒大精装最高突破120万 洋房主力需求100 110万 市场存量 全市已知可售存量22659套 待结转土地47万方约3500套 待推土地218 6万方约4万套 整体去化周期约3年 主要去化压力来自浉河区 市场存量 价格系数 复式溢价1 1 叠墅溢价率在1 5左右 排屋溢价率在1 8 2之间 当地洋房和叠墅一楼带花园产品具有高溢价 别墅产品 已知别墅存量约144套 以叠墅为主 建业南湖上院联排已全部预订 中梁叠墅一次性开84套全部售罄 典型个案 17年拿地开发 18年5月开盘2018年5月5日首开1052套 其中5幢高层968套 5幢别墅
9、84套 排号6000组 当天到场2000组 开盘售罄 均价6500 政府限价 普遍价格在7000以上 下叠13000 中叠8000 上叠10000客群 周边县城进城客户为主 占80 叠墅客户主要是市区政府机关单位工作人员 私营业主 三期 中梁壹号院 典型个案 17年拿地开发 18年4月开盘2018年4月首开478套 已去化400套 全部为高层 均价8500 2200的精装标准客群 平桥区范围刚需首改客户为主 占90 市区改善客群为辅 约占10 三期 恒大御景湾 91平139平143平 123平132平145平 典型个案 暂未开盘 一期预计推出300套房源 联排别墅已全部出售 4月开始认筹 目前
10、仅70余组预计开盘价洋房均价7000 联排均价14000 三期 建业南湖上院 叠墅183 200平 洋房142平 典型个案 5月首开洋房 连续三次开盘三次售罄 总计342套 前期都已提前预定 洋房均价8000客群 开发商为信阳本地人 在北京创业 已在信阳开发多个楼盘 在信阳本地口碑良好 拥有一批回头客 房源都为当地的关系户 政府机关等预留 三期 琨御府 洋房135平 洋房125平 洋房155平 典型个案 14年拿地开发 一期16年1月开盘 主推别墅产品 是整个板块别墅类产品去化最好的 二期17年3月开盘 推出5栋10 11层小高层花园洋房 目前叠墅已售罄 在售产品为4幢联排及一幢小高层 客群 改善型客户 市区中年以上高收入人群 政府公务员 私营业主 三期 南湖燕园 洋房132平 洋房98平 洋房197平 洋房172平 市场总结 准入建议 市场机会 市场机会 市场风险 取地建议 基本面趋好 有发展潜力 选择性进入进入板块 羊山新区核心地段 高铁区域 其次浉河区中心拆迁用地选择用地方向 1 城区B类以上 中等规模用地 中低密度用地
