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1、第十五章城市房地产管理法 学习目标主要内容知识网络图本章小结思考与练习 通过本章的学习 要求学生了解城市房地产管理法的立法概况 理解并掌握房地产的概念 房地产转让 土地使用权出让 划拨 房地产开发 交易的有关法律规定 并能够运用有关法律知识解决实际问题 经济法的概念和调整对象 经济法的特征和基本原则 经济法律关系 经济法律责任 主要内容 第一节城市房地产管理法概述第二节房地产开发用地第三节房地产开发第四节房地产交易第五节房地产权属登记 第一节城市房地产管理法概述 一 房地产的概念与特点二 城市房地产管理法的概念三 城市房地产管理法的调整对象和适用范围 一 房地产的概念与特点 一 概念房地产 即
2、房产与地产的统称 房产是指房屋等建筑物和构筑物 地产是供开发使用和经营的土地 而这里的地产则是指房屋等建筑物和构筑物所占用的土地 图15 1房地产的特征 二 房地产的特点 房地产具有以下三个特点 见图15 1 二 城市房地产管理法的概念 是指调整在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权 从事房地产开发 利用 经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称 三 城市房地产管理法的调整对象和适用范围 一 调整对象 图15 2城市房地产管理法的调整对象 城市房地产管理法 第2条规定了该法的适用范围是 在中华人民共和国城市规划区国有土地 以下简称国有土地 范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事房地
3、产开发 房地产交易 实施房地产管理 应当遵守本法 二 适用范围 第二节房地产开发用地 一 土地使用权出让二 土地使用权划拨 一 土地使用权出让 一 概念土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权 以下简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二 方式 法律规定的土地使用权出让的方式及内容 如表15 1所示 表15 1土地使用权出让方式 是指由市 县人民政府土地管理部门与土地使用者签订的 明确双方在国有土地使用权转移过程中发生的权利义务关系的协议 土地使用权出让应当签订书面出让合同 三 土地使用权出让合同 土地使用权出让合同应包括的主要条款 当事人
4、 标的 价款 使用期限 土地使用用途 违约责任 二 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 下列建设用地的土地使用权确属必要的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 法律 行政法规规定的其他用地 第三节房地产开发 一 房地产开发的概念和特点二 房地产开发的基本原则三 房地产开发企业 一 房地产开发的概念和特点 一 概念房地产开发 是指在依据 城市房地产管理法 取得国有土地使用权的土地上进行基
5、础设施 房屋建设的行为 房地产开发包括地产开发 或地产再开发 与房产开发两部分 二 房地产开发的特点 涉及面广 政策性强 投资量大 建设周期长 对国民经济的阶段性发展有较深远的影响 二 房地产开发的基本原则 房地产开发的三个基本原则 见图15 3 图15 3房地产开发的基本原则 三 房地产开发企业 房地产开发企业 是指以营利为目的的 从事房地产开发和经营的企业 设立房地产开发企业必须具备以下5点条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资本 有足够的专业技术人员 法律 行政法规规定的其他条件 1 2 3 4 5 第四节房地产交易 一 房地产交易的概念二 房地产转让三
6、 房地产抵押四 房屋租赁 一 房地产交易的概念 房地产交易包括当事人之间进行的房地产转让 房地产抵押和房屋租赁等活动 一 房地产转让的概念与条件房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 二 房地产转让 因土地使用权取得方式的不同 房地产转让包括两种类型 具体条件如表15 2所示 表15 2房地产转让类型 概念房地产转让合同 是指房地产权利人作为出让人与受让人之间就转让房地产所签订的协议 房地产转让合同与土地使用权出让合同房地产转让合同是由两部分构成的 一是土地使用权出让合同 二是单纯以房地产权利转移为内容的房地产转让合同 二 房地产转让合同 1 2
7、一 房地产抵押的概念房地产抵押 是指抵押人用其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 三 房地产抵押 房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出让方式取得的土地使用权抵押两类 如表15 3所示 二 房地产抵押权的设定 表15 3房地产抵押权的设定 一 房屋租赁的概念房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 房屋租赁应签订书面合同 四 房屋租赁 二 房屋租赁合同 房屋租赁合同 是指出租人将其所有的房屋交付承租人使用 承租人支付约定的租金 并在租赁关系终止时把房屋返还给出租人的协议 房屋租赁合同的主要条款包括 出租人 承租
8、人的名称或姓名及地址 租赁用途 租赁期限 租金 房屋修缮责任 违约责任 双方当事人的其他权利和义务 第五节房地产权属登记 一 房地产权属登记的概念及功能二 国有土地使用权和房屋所有权登记三 房地产转让登记和变更登记四 房地产抵押登记 一 房地产权属登记的概念及功能 一 概念指由法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行确认 并发给土地使用权证书或房屋所有权证书的法律行为 我国法律明确规定 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 二 功能 房地产权属登记具有三项功能 见图15 4 图15 4房地产权属登记的功能 二 国有土地使用权和房屋所有权登记 国有土地使用权登记 是指土地管理部门根据依法取
9、得国有土地使用权的单位和个人的申请 按照法定程序对国有土地使用权进行审查核实 注册登记 并核发国有土地使用权证书的一种制度 三 房地产转让登记和变更登记 房地产转让或者变更时 转让或者变更后对房屋享有所有权的人 首先应当向县级以上地方人民政府的房地产管理部门申请房地产变更登记 四 房地产抵押登记 房地产抵押应办理房地产抵押登记 具体程序见图15 5 图15 5房地产抵押登记程序 首先 应由抵押合同双方当事人共同向负责办理房地产抵押登记的机关提出登记申请 并依规定提交申请书 房地产权利证书 抵押合同 抵押人身份证明等有关文件 其次 由负责登记的机关对抵押申请及证明文件进行审查核实 符合规定的应当准予登记 最后 抵押登记申请被核准后 登记机关应当将抵押的有关情况记载到房地产的登记簿上 四 房地产抵押登记 知识网络图 本章小结 本章内容共分五节 城市房地产管理法概述 房地产开发用地 房地产开发 房地产交易 房地产权属登记 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 本章介绍了房地产的概念 土地使用权的出让与划拨 房地产开发 转让 抵押 权属登记及房屋租赁等方面的理论和法律规定 简述房地产的概念与特点 简述土地使用权出让的概念及方式 房地产开发的基本原则有哪些 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件有哪些 1 2 3 4 思考与练习
