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1、吉林省旅游地产开发思路探究从某种角度分析，近20年来，房地产行业已经成为我国最为重要的支柱性产业之一，具有中流砥柱的作用。一方面，房地产项目的开发直接影响到千家万户的切实民生问题。对于广大社会群众的“刚需”而言，房地产的开发程度还远远不够，需要更多的产品和服务。另一方面，作为国内经济增长的新极点，房地产项目的开发对国民经济的发展具有举足轻重的影响，可以说房地产项目的发展情况，就是一份国民经济发展的“晴雨表”，直接能反映出经济运行的状态和质量，因此，做好房地产开发项目的工作任重道远，意义非同小可。进入21世纪以来，国内的房地产行业经过多年的探索和积累，已经取得了较为丰富的经验，形成了相对成熟的开
2、发策略和思路。相对蓬勃发展、日渐成熟的“商业住宅”项目而言，新生的“旅游房地产”项目刚刚萌芽，处于茁壮成长的初级阶段。但在国内的许多经济发达地区和旅游产业成熟地区，旅游房地产项目的开发活动也取得了骄人的业绩，诸如海南、四川等地的旅游房地产项目可谓如火如荼、方兴未艾，众多类型的商业项目层出不穷，各种时尚高端的建筑如雨后春笋般拔地而起，旅游景区的房地产开发各种日新月异，为当地的经济、社会、民生等众多领域的发展提供了强有力的支撑。从某种角度分析，吉林省作为中西部省份的代表，其旅游房地产的开发程度尚有许多功课要做。针对旅游房地产项目而言，吉林省自身存在的问题具有极强的代表性，一方面，吉林省作为边远省份
3、，位置偏僻，人口稀少，农业发达，给外界一种经济落后、信息封闭，存在感不强的误解；另一方面丰富的旅游资源，强烈的发展需求，良好的发展环境，又形成了一个极为优异的潜在旅游房地产市场。概括来讲，一方面吉林省的旅游房地产有着极佳的发展潜质；另一方面又缺少科学有效的开发营销思路与策略。如何根据吉林省的省情，制定合理的旅游房地产开发策略与模式，是一个亟待解决的现实问题。一、深入发掘旅游资源从本质上讲，房地产项目的开发就是，开发商为了谋取商业利益而组织的生产劳动行为，对于旅游房地产项目而言，同样适用。有别于商业住宅项目的“集中于市区，兼顾医疗、教育、交通、升值”等诸多因素的考虑，旅游房地产的开发与运营，更多
4、地将重点聚焦于旅游资源上。换句话说，旅游房地产的核心要素是优质的旅游资源，具有优质的旅游?Y源是进行相关项目开发的前提与基础。根据这样的逻辑推理，深入开发旅游资源则成为有效开发旅游房地产项目的重点问题。吉林省的旅游资源非常丰富，但由于思想观念、经济实力、营销手段、宣传力度、基础设施等方面的综合因素影响，其自身所蕴含的强大潜力始终没有得到有效开发。在进行旅游资源的开发工作上，可以尝试引导各地推出拳头产品和品牌项目，通过树立成功典型的榜样示范作用，带动相关旅游资源的开发与利用。比如，在通化地区将高句丽文化景区作为重点打造的对象，将世界文化遗产的招牌擦亮；白山和延边地区则毫无争议地将长白山景区和朝鲜
5、族特色文化作为开发的重点；吉林市将松花湖与历史文化有机结合起来，进行双轨宣传与开发；松原市可以把查干湖和蒙古族风情文化作为开发的主题；白城市的向海等湿地自然和生物资源是区域旅游亮点；长春市的农博园以及城市近郊净月潭的环境优势，将成为旅游房地产开发的龙头项目。确定开发旅游资源主题与对象之后，就需要考虑资源的类型与内容，进行针对性的开发。概括起来讲，开发者可以从自然景观、历史遗迹、特色文化、娱乐体验等方面入手，进行旅游资源具体开发。二、主动寻求开发动力寻求开发动力包括两层含义，第一层含义是充分调动景区自我发展的积极性和需求；第二层含义是积极吸引外界资金和资源，为旅游房地产的开发提供引擎。首先，景区
6、自身应充分发挥积极能动性，将旅游房地产作为自身“造血”的重要途径。从经济学的角度分析，产业链的高端通常是利润最高的环节，而从某种角度分析，房地产项目是景区收入的重要来源，且其所具有的时效性、持久性、操作性、可行性等特点，都是其他行业或项目所无法替代的。长期以来，部分景区的经营经营理念和方法一成不变，始终抱着“铁打的景区，流水的游客”完全依赖景区门票的收入维持运行，实际上将自身的优势完全忽视，或者根本没有发现，门票收入只是旅游资源开发的最为简单的方式之一，同时也是产生效益较低的方式之一。充分利用旅游资源，做好项目开发，对于景区而言，才是持久、科学、多元、高效发展的出路。开发旅游房地产可以在短时间
7、内迅速带来巨大的经济利益回报，让景区的发展获得强有力的经济支持，从而实现景区的跨越式发展，将基础设施，如道路交通、餐饮服务、通讯物流、宣传渠道等全部进行更新升级，提升景区的服务质量和宣传形象。这需要地方相关单位和部门的主动引导与培训，对于景区而言，这种需求是一种内在需求动力，只有自身产生强烈的发展动机，才能积极主动地进行探索和尝试。这种需求动力的激发，一方面需要相关单位和部门的大力引导和宣传；另一方面需要梳理各方的责任和利益划分，只有明确利益所得，内部动力才能彻底激发。其次，相对于景区自身发展的内在需求而言，外部的投资方也同样具有强烈的参与意愿。由于具有天然的合作基础和意愿，景区和投资方可以进
8、行密切合作，进行旅游资源尤其是旅游房地产的开发。由景区提供旅游资源包括旅游景物、环境场地、基础设施等，投资方提供资金、技术、人员，双方共同规划设计景区房地产的开发方案，并明确各自权责与义务，可以实现较为理想的双赢目标。在合作过程中，政府应当扮演“加速器”的作用，为投资方提供相应的政策优惠与支持，包括减少不必要的审批手续，简政放权，提供各种政策咨询和建议，建设良好的工作“软环境”等。当景区与投资方都产生了强烈的发展意愿，形成一种发展需求的内在合力时，旅游房地产的开发工作就水到渠成了。三、构建科学发展模式吉林省旅游房地产项目的科学发展模式从某种角度分析，就是因地制宜地设计适宜的开发项目。根据目前先
9、进地区的经验和模式，旅游房地产项目的模式包括旅游度假村、高尔夫球场、产权酒店、民俗村、商业住宅等多种，各地需要结合自身的旅游资源特点和发展需求，设计适宜的开发项目，构建科学合理的开发模式。 首先，精确定位旅游资源。旅游房地?a的开发自然要立足于当地的旅游资源，以此为基础和前提，进行科学的规划设计。比如，延边朝鲜族自治州特色鲜明的文化旅游资源、多姿多彩的民族舞蹈、新颖优雅的民族音乐、丰富多样的民俗活动、鲜美可口的民族美食等，都是极具竞争力的优势旅游资源。因此，诸如延吉市、龙井市以及和龙市等朝鲜族聚居较为集中的地区，可以着重考虑“旅游民俗村”项目，为游客提供全面体验的环境和机会。房地产的开发也就应
10、注重多元建筑物的整体配合与协调，构建具有鲜明生活气息与特色的乡村建筑体系。而对于通化地区的集安市，由于其旅游资源的特色与优势是历史文化遗迹，以及独特的“塞外小江南”区域气候，所以相应的旅游房地产项目，应当侧重于度假酒店的建设，利用季节性和地域性的强烈差异，吸引外地远途游客，且由于集安市靠近朝鲜民主主义人民共和国，又是典型的边疆旅游城市，再加上抗美援朝的光荣历史，可以吸引许多军事迷的游客，因此，在进行房地产项目设计时，需要兼顾到具有军事训练色彩的拓展活动和主题纪念馆所等。其次，追求持续发展。旅游房地产项目具有一次性投入，持久收益的特点，但前期的投入较为巨大，在进行项目开发之前，需要进行详尽的调研
11、与考查，将持续性发展作为一个重要参考指标。比如，在长春市的净月潭景区，可以采取这种模式，净月潭景区最大的优势就是自然环境优越，植被绿化程度高，进行项目开发时，可以考虑商业住宅模式，以别墅群等高档生活社区为主要目标，建设过程中需要兼顾到业主的就医、入学、购物、安全、交通等相关建设工作，构建成熟的社区生活体系。净月潭的商业住宅模式具有持续升值的特点，因为长春市的住宅需求一直保持稳中快升的状态，随着城市面积的不断扩大，净月潭的偏僻位置将会很快转变为繁华的市区，在这种闹中取静的天然氧吧中生活，是中产阶级强烈追求的生活方向。而对于长白山景区，又当别论，长白山的优势也是良好的自然生态环境，但进行旅游房地产
12、开发时，需要将生态环境保护作为一条始终恪守的原则，大规模的商业住宅缺乏强劲的购买力，而度假酒店和高尔夫球场则成为优先选择。针对冬季滑雪、春季赏花、夏季避暑、秋季美食等主题，设计相应的开发项目，类似万达集团在长白山池北区建设的综合性开发建筑群，是成功范例。四、结语充分发掘地区旅游资源的优势与特点，积极寻找项目合作伙伴，科学设计旅游房地产开发项目，将是今后相关各方努力的方向。吉林省的旅游房地产开发工作还处于初级阶段，在开发的理念、具体的政策的宣传介绍和管理运行等方面还有许多功课需要补齐，但由于其巨大的发展潜力和强烈的发展需求，在不久的将来，一定会走上旅游房地产开发的快车道。（作者单位：长春光华学院商学院旅游管理系）
