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1、新加坡房地产经济 新加坡的城市建设和房地产业是近三、四十年才发展起来的，尤其是60年代中期，政府推行市区重建计划和居者有其屋计划以来，经过新加坡人的艰苦努力，城市面貌和住宅建设发生了根本性的变化。现在新加坡，绿树成荫，高楼林立，道路通畅，环境优美，堪称世界级的花园城市。新加坡房地产业的发展，不仅给新加坡带来了良好的城市环境，也为政府产生了可观的财政收入，为国民提供了大量的就业机会。据有关部门统计，近几年，新加坡政府每年从房地产业得到的直接收入占财政总收入的2035，房地产业已成为新加坡国民经济的重要支柱产业。一、历史与发展六十年代初期，新加坡还是一个较贫穷落后的国家，严重的住屋短缺、人口过度拥
2、挤、恶劣的居住条件、过高的失业率、市区交通堵塞、基础设施不足等难以支撑当时刚刚独立国家的社会经济发展，困扰着城市建设。1960年新加坡成立了规划局，负责整个城市的规划设计，于六十年代后期制定城市长远规划（新加坡概念图），来引导经济增长与发展工作。规划局的目标十分明确，是将新加坡改造成为一个卓越的热带城市，1981年规划局完成了全国城市发展的总体规划设计。为了保证规划的贯彻实施，1985年，政府颁布了规划法令1985，这部法令明确了有关职权单位的委定，说明了依托局官员职责的调派；并规定总体规划图每五年必须至少检讨一次，在任何时候都可更改；在土地发展上，授权给规划单位来管制所有土地的发展，划定地主
3、/发展商和职权单位的权力和责任，规定所有的发展都必须获得职权单位的批准证；在发展费的管理上，授权给职权单位征收发展费，并说明发展费的计算方法和征收方法。1989年，政府又在规划局的基础上组建了市区重建局，它是新加坡的国家规划和旧屋保留的主管部门，是隶属于国家发展部的一个法定机构，负责长远规划的拟定和详细规划的编制及实施。规划、管理并推行新加坡的城市发展，使之成为一个卓越的热带城市是市区重建局的工作宗旨，通过市区重建局的协调和指导，城市规划才得以落实。目前，新加坡城市发展的详规已基本编制完成。二、政策特点新加坡之所以能在短短的30几年中迅速建成一个美丽的花园城市，这主要取决于以下三个面的政策：（
4、一）明确的、强烈的、超前的规划意识1）规划阶段，首先在1971年，为了应付快速的社会经济发展需求，完成了新加坡概念图，其功能是：规划建设基础设施和公共事用的指导；审估长期和短期规划方案的策略轮廓；规划研究和建设发展的参考根据。概念图大约每10年检讨一次，而且有专门的审阅组织机构和工作机构。2）促进阶段，土地售卖、项目协调和项目服务是使概念图实现的主要工作措施。土地售卖是由政府集合小块土地，以招标的方式出售给私营企业进行开发。1967年至1995年，政府售出430个地块，吸引投资120亿元。同时，由政府供应土地，私人发展商提供资金和商业知识、构思，这样的土地售卖计划促进了政府和私人机构合作发展。
5、3）发展管制阶段，发展管制的目的是为了确保发展方案能达到概念图的小区规划意图。市区重建局本着“快速、友善和可靠”的服务精神，每年平均处理1.2万个发展申请方案。申请方案由总体规划委员会和发展管制委员会审批，总体规划委员会负责小区发展指导规划图审批、公共部门规划用地审批和基础设施规划建设审批，发展管制委员会负责规划建设方案审批（包括违规申请）。（二）新加坡中央公积金和“居者有其屋计划”相结合新加坡中央公积金制度建于1955年，该制度实质上是政府为维护劳工和受薪金福利而推行的一种强制性储畜制度，也是一种全民性社会保险制度。为解决失去工作能力的居民的社会保障问题，政府通过立法建立了中央公积金制度并成
6、立公积金局负责管理这项工作。新加坡住宅发展的最大特点是居者有其屋计划的制定和实施。早在1964年2月政府为了 解决居民的房荒，稳定社会，宣布“居者有其屋计划”，1968年，政府允许国人利用他们的公 积金存款购买组屋，购房人急剧增加，如今，高达82的国人拥有自己的组屋。新加坡中央公积金和“居者有其屋计划”相结合。有效地促进了国家政治、经济和社会的稳定促进了房地产市场，尤其是住宅市场在此基础上得以健康、稳定、发展。（三）土地有偿使用制度新加坡的土地分国有和私有两部分。国有土地实行有偿使用制度。土地实行租用制，凡具有法定资格的企业或个人都可获得国有土地使用权。新加坡土地有偿使用特点如下：1)土地有偿
7、使用与城市规划紧密结合新加坡的城市规划，充分利用了城市经济的集聚效应。19551959年，新加坡城市规划者经过多年的周密筹划，最后确定了南部港口岸线为基线，以老市区为中心辐射，由近及远建环状卫星城镇，按城市土地级差区位分步开发。2)合理指定土地有偿使用的税制和价格为了使土地按分区规划综合开发，政府有权收购规划区内的私人地产，收购价以1983年的市场交易价格为基准，经开发后规划用地使用权的有偿转让，采取竞投和招标方式。建筑项目完成后，政府按资产估价产值的23%征收产业税。一些法定的特殊用地，如宗教、慈善机关用地，政府无偿拨给，已转让而未建设的空地，政府每年按地价的5%征税。3)用强制储蓄推进土地
8、有偿使用城市土地有偿使用能否加速推行，关键在于有否雄厚的资金用于周转。从这个意义上说，公积金制度对新加坡城市开发的成功具有决定性意义。公积金的周转，既是政府用于市政设施和房地产开发的资金来源，也是国民购买商品住宅的资金来源，从而使新加坡城市土地有偿使用在供给和需求两方面都有了资金的保证。三、现状与趋势 新加坡房地产发展周期：19791981年，新加坡私人房地产价格上涨186，随后的经济危机造成房地产价格猛跌，新房供给却在不断增长；1991至1996年，新加坡房地产市场升温，但紧接着就是金融危机，房地产市场再次跌入低谷 ，最低潮时楼市曾下跌45。由于新加坡房地产价格过于昂贵，新加坡房地产市场变幻
9、不定，还有海外和新国内房地产价格的差异，年，新加坡人在海外购买别墅和公寓的人数猛增到。越来越多的新加坡退休人员把伦敦和澳大利亚看成“养老之地”，加上越来越多的新加坡大学生到英国和澳大利亚继续接受高等教育，因此，新加坡人到英国、澳大利亚购置别墅、公寓者逐年增加。新加坡已成为澳大利亚最大的住宅投资国，大部分投资集中在昆士兰州、悉尼和墨尔本市。年，新加坡投资性质的大型房地产交易总值跌到年以来的最低水平，只有亿新加坡元，比年下降。新加坡房地产咨询公司仲量行说，交易额大幅度减少的主要原因是政府停止售地。但是新加坡政府在1997年至1999年停止卖地，让市场吸纳以前落成的空置房屋，这一果断措施对稳定楼市起
10、到重要作用。尽管新加坡的房地产业在亚洲金融风暴中受到猛烈冲击，但从一年半前开始，房地产业开始复苏，楼价反弹了大约30，今年第一季度又加升8，几乎恢复到了金融风暴前的水平。主要表现在以下几方面： 第一、目前新加坡的宏观环境对房地产有利由于新加坡经济普遍好转，市场累积了一定的购屋需求，再加上公务员加薪和雇主公积金缴交率的调整，这些都可能刺激房地产市场。此外，美国联储没有加息，办公楼需求增加以及政府吸引外国人才等都是利好因素。另外，新加坡银行及金融公司的贷款业务都有增长，其中包括购买房屋贷款在内的建筑业贷款增长了5.8，超过600亿新元。抵押贷款利率较低也有利于新房地产的发展。第二、新加坡房地产价格
11、看涨和去年相比，今年新加坡房地产价格将上涨30。而其中拉动新房地产价格上涨的主力是居民住宅价格的上涨。其原因是，随着经济的复苏，人们需要更新住房。另一方面，抵押贷款利率较低也是促使新房地产价格上涨的一个原因。今年，新加坡抵押贷款利率一直徘徊在3.5左右，远远低于1998年初8.0的高峰值。新城镇发展局说，今年第三季度，新加坡整体房地产价格比1年前上涨了7.3，但低于第二季度9.8的上涨率。业内专家预计，第四季度，新房地产价格将保持在第三季度的水平上。分析家说，明年，当新加坡政府恢复出售房地产开发用地之后，新房地产市场将出现稳定态势。第三、新加坡私人房地产销量恢复近日对新加坡房地产市场进行的调查
12、显示，月和月，房地产发展商共卖出新的私人住宅个单位，而今年月到月总共才卖出个单位。这项调查表明，新加坡私人住宅需求开始复苏，今年有可能突破去年销售个单位的纪录。戴玉祥产业咨询公司执行董事高春华说，如果幸运的话，私人住宅销售量可能达到个单位。1997年，新加坡私人住宅需求量是个单位，1998年为个单位，1999年为个单位。原因可能是因为近年来新加坡已调整居屋政策，即将装组屋的人口由占人口86的水平逐步降低至只占70。这一政策给私人开发商提供了很大的机遇，可以加速发展私人房地产，以供应市场需求。为配合这一政策，新加坡政府每年将建公屋的数量由3万套减为23万套25万套，同时开始以投标方式出售原为建公
13、屋的土地给私人开发商，每年可以为市场额外提供40005000个单元，加上私人地皮兴建的房屋每年30004000套，因此私人开发商在整个房屋市场上就大大扩张了“用武之地”。日本的房地产经济 日本是一个人多地少的国家，其国土面积只有37.78万平公里，比我国的云南省或甘肃省还略小些。日本市场经济悠久，市场高度发育，市场制度比较完备，是世界上主要发达国家。发达的经济，为房地产发展提供了坚实的物质基础。历史战后日本住房严重短缺.由于经济困难和战争破坏，使得近13的人口成为无房户，日本住宅的供需矛盾非常尖锐。19451965年，为了解决住房短缺，政府制定了“公营住宅法”（1951年），“日本住公团法”（
14、1955年）等法律和公营住宅计划、住宅建设计划，建立了“住宅金融公库”和“日本住宅公团”等机构，（2）采用各种手段，鼓励居民攒钱买房、建房。政府通过无息、低息贷款，减免税收，分期付款以及住房储蓄等各种不同方式支持私人建房、购房。凡按规定储蓄的家庭，便可获取14的奖金，当动用储蓄存款建房时，政府还要给予更多的补贴。通过这种做法，一方面促进了居民存款建房的积极性，另一方面也减轻了政府用于建房大量投资，使私人建房的数量越来越大，80年代已达到60。在这个过程中，日本政府的住宅建设计划起了极为重要的作用。随着60年代中期经济的起飞，开始大规模的住宅建设，并制定了有明确建设目标短期、中期和长期计划，而且
15、认真组织实施，在第一个住宅建设五年计划（1966-1970）里实现了一户一套目标，在第二个五年计划（1971-1975）里，实现了一人一房目标。在第三个五年计划（1976-1980）里，提出最低住宅标准。在第四个五年计划（1981-1985）里将使所有家庭住房超过最低标准（即四口之家为59平方米）。第五个五年计划及以后几个五年计划主要是建能实际感到富裕，能舒适居住的优良住宅，计划到2000年户均面积为100平方米。日本目前年均建造住宅110万套，人均年竣工住宅面积110-120平方米。战后日本政府通过一系列配套措施解决了战后初期严重的住房问题并促进了住宅业的快速发展。这其间日本房地产有以下的特点：一、政府作用明显可以说，日本房地产业的发展是离不开政府所制定的7个五年计划。每个五年计划的实施，都极大推动了日本房地产业的发展。日本政府的作用主要体现在以下四个方面。1、 政策引导；2、 金融辅助 ；3、 提供优惠的住宅税制；4、 以政府带动民间的建房机制二、通过市场机制来优化土地资源配置日本是国土狭小，人口密集的国家，国土的开发利用程度很高，其特点是通过市场机制来优化土地资源配置，提高土地使用效益。由于全部土地的3/4掌握在私人和企业手中，国有土地仅占1/4，而且主要是山林，所以，私人和企业是房地产市场的主体。此外，日本还设有2
