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1、邯郸市房地产市场销售分析报告 目录 一 邯郸市房地产市场总体概况 整体概况土地供应政策解读 整体概况 邯郸城区概况 据调查 2012年邯郸主城区在售及在建楼盘约172个 其中住宅项目144个 商业项目28个 在售及预售面积3480万平米 年销售443万平米 从统计结果来看 2012年邯郸房地产开发规模及销售数量均创历史新高 4 截止2012年12月 邯郸是普通商品住宅样本项目均价为4652元 平米 同比2010年房地产住宅样本价格4400元 平米相比 两年上涨252元 平米 年均上涨不足3 远远低于国家统计的国内大中城市2012年上涨8 的幅度 土地供应 商品房用地 截止到2012年12月 邯
2、郸政府出让商品房用地约1533318平米 实际成交843288平米 土地成交面积占全部土地供应量的55 除2012年在国务院 增加保障房用地供应 的背景下出现了供应高峰外 近3年内邯郸的土地供应相对较为平稳 历年土地供应 邯郸市2010年住房供地135公顷 2011年住房用地总供应量180 6公顷 2012年住房用地总供应量262 30公顷 2013年计划住房用地总供应量为176 23公顷 2012年邯郸土地实际成交均价在291万元 亩 折合楼面地价为1455元 平米 这也意味着邯郸楼盘开发综合成本至少4000元 平米起算 而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元 平米 综合各项费用其平均
3、利润不高于15 正式退出暴利时代 政策解读 2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施 即新国五条 虽然各地方针对国五条的细则尚未出台 但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多的调控手段 新政策的出台形象大于实际意义 政策 一 完善稳定房价工作责任制 解读 一方面邯郸房地产市场近年来并未出现较大的价格波动 市场整体平稳 另一方面做为三线城市 又不在严控城市名单呢 所以本项暂不针对邯郸 二 坚决抑制投机投资性购房 严格执行商品住房限购措施 解读 投资投机客户在邯郸尚可继续存在 因为 1 邯郸不在限购城市之列 投资客户不受政策约束 2 政策初期 避税方法仍有很多 开
4、发商也可放开更名条件鼓励短期投资 三 增加普通商品住房及用地供应 解读 事实上邯郸市2013年度的土地供应计划已经减少 四 加快保障性安居工程规划建设 五 加强市场监管 加强商品房预售管理 解读 此项作为 要求 并未提出实际调控措施 政策解读 二 竞品楼盘分析 市场案例横向分析户型配比 市场案例 赵都华府 万浩郦城 月亮湾 心海假日 赵都华府 万浩郦城 月亮湾 心海假日 安联印象 区位关系 赵都华府 赵都华府是由隆基泰和集团旗下的邯郸市智华房地产开发有限公司开发的高端住宅项目 位于中华北大街与北环交叉口西北角 项目用地面积157亩 容积率1 98 总建筑面积27万平方米 物业类型为17栋花园洋
5、房 小高层和7栋高层以及一栋大型会所组成 户型面积范围220 370 小区规划900户 车位配比1200套 内部配套齐全高档 社区商街 12班幼儿园 大型社区卫生院 沿街商业街及内街等 月亮湾 项目总占地107亩 总建筑面积23 58万平 容积率2 99 绿化率35 由9栋21 33层住宅和1栋高档写字楼组成 并有3 4层临街底商 其中 住宅部分以二梯三户为主 总规划1100户 万浩郦城 万浩俪城由邯郸本地开发商河北万浩房地产开发有限公司开发 位于丛台区滏河北大街与果园路交叉口东北角 占地109亩 容积率2 99 绿化率35 规划11栋板式高层住宅及2层临街底商 分为南北两个区域 南区为1号楼
6、 5号楼 北区为6号楼 11号楼 住宅部分以二梯四户为主 规划户数1700户 小区施行人车分流 地下停车场 机动车位配比70 该项目计划2013年年底交房 心海假日 该项目规划总用地面积51971 5平方米 净用地面积40201 2平方米 城市道路用地面积797 3平方米 城市公共绿化带面积10973平方米 由8幢18至27层的商住小区 总建筑面积153640平方米 其中 住宅面积122680平方米 商业5799平方米 地下储藏室及车库面积为24285平方米 其它配套公建筑面积为876平方米 容积率为2 93 总户数1158户 建筑密度18 44 绿化率36 并按规定配有相应比例的廉租房项目
7、社区规划有会所一栋 用以物业办公及幼儿园 基础信息表 横向分析 一季度销量 分析 从上图得知 一季度滏河大街北段的两个项目的销售明显比北湖区域两个竞品 原因为 1 滏河大街北部城市建设已初具规模 配套相对较好 北湖区域目前配套不足 尚处于待开发阶段 2 北湖区域的两个竞品项目在营销推广并未充分挖掘区域及项目优势 3 心海假日受环境 地段影响 赵都华府售价过高导致北湖区域2个竞品销售较差 横向分析 环境配套对比 分析 北湖区域的竞争 主要来源与北湖周边及滏河北大街两片区域 根据综合配套得出两个区域的各项优势 1 交通环境北湖区域的综合路网优于滏河大街的城市道路 2 规划方面 北湖作为未来的旅游文
8、化片区发展潜力好于滏河大街的住宅区规划 3 环境方面 北湖的田园 景观远好于城内的嘈杂环境 4 市政配套方面 目前北湖区域市政 生活等配套落后于相对成熟的滏河大街 因此 如果北湖区域的各项生活配套能够提升 居住价值将远高于滏河大街区域 横向分析 销售价格对比 分析 从上图得知 调研项目的定价基本平衡 其中滏河大街的新建住宅项目较多竞争压力大 使得该区域售价没有明显的差距 北湖区域的赵都华府因自然景观较好所以在定位 售价方面高于其他项目 而心海假日因地段 配套不足等原因无法支撑较高的价格 横向分析 营销手段 分析 根据上述4个项目过往的营销手段分析 推广力度方面赵都华府 月亮湾 心海假日 郦城
9、包装水平方面 赵都华府 月亮湾 心海假日 郦城 销售活动的水平 赵都华府 月亮湾 心海假日 郦城 体验营销方面 赵都华府 月亮湾 心海假日 郦城 分析 该项目规划为完全的大户型 客户定位方向明确 但是对于一个尚在起步阶段的新城区来讲目前的销售状态足以证明市民对该地段高价住宅的理解 销售速度难以保证 户型配置比例符合项目整体定位 户型配比 赵都华府 主力户型为花园洋房200 340 高层110 230 约15种户型 洋房 小高层仅有200户 户型布局定位果断 主要针对高端人群 整体资源占比70 户数占比确仅为22 高层户型参考洋房户型设计 价格中端 舒适度较高且面积可选空间较大 分析 该项目规划
10、的户型整体偏大 表现出该项目初期定位的夙愿 中高端住宅 但是由于项目起价及售价较低 客户群发生偏离 目前主要客户群为刚需客户 从而导致目前销售的尴尬局面 户型问题 1 三室户型均为140 以上 刚需客户群不愿承受总价及契税的压力 价格在邯郸市场售价偏低 营销了中高端客户群对项目的价值认知 整体去化率较低 2 户型设计不合理 大户型与小户型混搭 个别户型分割畸形 同类产品布局差异明显 3 15万平的小型社区 仅8栋楼就分割出17种户型布局 使得项目整体定位混乱 销售过程中 形成一边倒的局面 即常规二室 85 90平米 销售最好 三室户型 140 150平米 销售次之 大户型 160以上 库存积压
11、难以出手 户型配比 心海假日 该项目户型跨度较大 从86 到199 应有尽有 其中86 121平的二室户型约756套 占比68 145 150三室户型246套 占比约为22 169以上的四室户型116套 占比约10 左右 分析 月亮湾的户型规划明显倾向于中高端客户 少量的二室户型基本可以满足个别需求 户型问题 该项目三室的户型全部为140 以上户型 产品线较短 另外根据邯郸140 额外增收2 5 契税的政策来讲 140 150 之间的户型销售障碍可能较大 户型配比 月亮湾 主力户型为90 150 包括90 106 的二室户型及142 186 的三室户型 共计20种左右户型选择 均是一梯三户 其
12、中二室户型占比约为30 三室户型占比约为70 分析 该项目户型规划基本为大二室和大三室 缺少过渡户型 更倾向于改善性购买者 因此选择性不足 三室户型均为140 以上 业主需要承担房屋总价4 的契税 户型配比 万浩郦城 主力户型为90 149平米 户型方案有6种 90 110 两室户型配比约60 145 05 149 96 的大三室户型配比约为40 三 区域外代表性楼盘分析 市场案例横向分析户型配比 市场案例 美的城 赵都新城 赵都新城 美的城 安联印象 区位关系 美的城 美的城位于邯郸市邯山区 南环路与中华大街交汇处东南角 占地面积约560亩 建筑面积约105万平方 容积率2 85 规划户数5
13、400户 项目分为三期开发 目前一期已经封顶 2013年底交房 二期正在做基础 2015年4月份交房 赵都新城 赵都新城由隆基泰和旗下邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发建设 项目占地面积1300亩 容积率3 1 建筑面积总计约300万平方米 总规划约2万户 该项目共由17宗地块组成 分为三期进行开发建设 赵都新城一期为S1 S2 S5 S6 S9五宗地块 赵都新城二期为S3 S4 S7 S8 S10地块 S11块地为商业 单体量在五十万平米以上 赵都新城三期为S12 S13 S14 S15 S16 S17六宗地块 目前一期已经交房 基础信息表 横向分析 一季度销量 分析 截止2月底 美的城1期已
14、经售罄 结合各自项目体量得出 美的城1 2月份去化率8 3 赵都新城一季度的去化率为4 2 美的城的销售质量要高于赵都新城 原因为 1 美的城销售单价高于赵都新城 2 美的城的销售节奏把控较好 3 整体去化比例高 横向分析 环境配套对比 分析 两个项目虽然同属邯山区 但环境配套相差较大 1 交通方面美的城处于城市主干道旁且有综合路网的优势 2 规划方面 美的城占据了城南漳河生态园区的优势强于赵都新城片区的高密度住宅区 3 环境方面 美的城位于南湖景区旁自然景观优势明显 4 市政配套方面 目前美的城附近的生活配套已经相对成熟 未来随着项目自身的教育 医疗 商贸配套的落成 这方面的优势更加强于赵都
15、新城 5 营销方面 美的城建设有大型实体体验示范区并且为易居代理销售 横向分析 销售价格对比 分析 从上图得知 美的城的售价远高于赵都新城 原因为 1 美的城项目规划较好 园林 配套 建筑 品质方面都明显好于赵都新城 2 美的城地段好于赵都新城 3 生态环境方面美的城更加靠近南湖景区 横向分析 营销手段 分析 根据两个项目以往的营销活动来看 推广力度方面两个项目不分伯仲 均占据了市内较多的推广资源 包装水平和体验营销方面美的城借鉴了恒大的营销模式强于赵都新城的地推营销 销售活动方面赵都新城虽然活动数量高于美的城 但从活动策划及活动效果方面来看不如美的城 分析 该项目户型规划较为合理 面向的人群
16、也比较广泛 户型设计主要针对刚需客户 迎合了该项目的客户定位 但是个别户型可能存在滞销风险 例如94 的小三室户型 虽然布局通透方正 但是面积过小 户型配比 赵都新城 赵都新城按照不同地块进行详细的市场定位 但是还是以刚需客户为主 采用工厂模式 进行批量化开发 户型主要针对中低端客群 主力户型为81 95 两室户型 100 136平米三室户型 160平四室户型 分析 该项目的户型设计整体倾向于改善型客户 三室分为实用型三室 125平米 舒适型 135平米 三室 符合客户定位及邯郸市目前的购房需求 户型配比 美的城 该项目一期全部为一层3户 共推出1566套房源 户型从两室到四室 其中 三室户型占据87 两室户型共占比7 4 121 127的小三室户型共计348套占比22 2 128 139 舒适型三室共计1015套占比64 8 171 187 四室户型共计87套占比约为5 5 四 调研结论 调研数据显示 节后商品房市场可圈可点 在调研项目中出现的两极分化局面特别需要我们注意 这说明了目前邯郸市房地产行业竞争加剧 现阶段的项目操作不再单以地段 价格为核心 而产品设计 营销手段 工程形象
