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1、注会经济法辅导资料：物权法(6)共有与相邻关系 (续)4、共有物的处分及分割（1）共有物的处分根据物权法第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经“占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人”同意。一个或几个共有人未经占份额三分之二以上的按份共有人同意，擅自对共有财产进行上处分的，对其他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。（2）费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份
2、额负担，共同共有人共同负担。（3）共有财产的分割对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。5、共有的对外关系根据物权法第1条的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（二）相邻关系相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生；主张相邻关系的当事人，即可以是不动产的所有人，也可以是不动产的使用人。相邻关系
3、产生的原因很多，主要的相邻关系有：1、因通行而产生的相邻关系。2、因用水、排水产生的相邻关系。根据物权法第86条的规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。3、因修建、施工、防险发生的相邻关系。4、因通风、采光而产生的相邻关系5、因不可量物产生的相邻关系。根据物权法第90条规定，不动产的权利人，不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第三节 用益物权一、用益物权概述物权法第7条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。根据物权法的规定，用益物权包括土地承包（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用
4、权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有如下特征：（1）用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。担保物权对标的物的占有的目的在于权利的公示，而非在于标的物的使用。（2）用益物权在性质上主要体现为不动产物权，而担保物权的标的既可以是动产，也可以是不动产，甚至可以是权利（权利质押）。（3）用益物权是他物权、有期限物权，这一点区别于所有权。二、土地承包经营权土地承包经营权，是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地、山
5、岭、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权通过订立承包合同方式确立，根据物权法第7条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。承包经营期限：根据物权法的规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年到50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。如果采取互换、转让方式流转土地承包经营权的情况下，如果没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。在承包期内，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿。建设用地使用权三、建设用地使用权（一）概述建设用地使用权，是指民事主体
6、依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利。建设用地使用权独立于土地所有权而存在。（二）建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。其中划拨是无偿取得使用权的方式，因此法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。物权法规定，凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。建设用地使用取得还必须向登记机关办理登记，登记是建设用地使用权设立的条件。（三）建设用地使用权的流转权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
7、因此实际上建设用地使用权与建筑物所有权采取“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则。根据物权法第9条的规定，如果建设用地使用权用于住宅建设的，当住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。 四、地役权（一）地役权概述地役权，是指土地上权利人（包括土地所有人、建设用地的使用权人以及土地的承租人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的一种用益物权。其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。与相邻关系不同，地役权中的供役地和需役地之间并不要求相邻。与一般的用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。地役权的从属性，是针对地役权与需役
8、地的关系而言。具体表现为两个方面：（1）地役权不得与需役地相分离单独转让。物权法第4条、第5条规定，地役权不得单独转让，不得单独设定抵押。（2）地役权不得与需役地分离而作为其他权利的标的。以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。所谓地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。根据物权法第8条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。可见，我国对地役权的设
9、定采用的是登记对抗主义。【例题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 0 万 元 ， 乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？A、小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6 米的建筑 C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑【答案】A【解析】甲乙双方的约定实为地役权合同，甲根据该合同享有眺望地役权，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地
10、役权具有从属性，从属于需役地的所有权或使用权，物权法第 4 条 规 定 ：“地役权不得单独转 让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”甲将全部房屋售出，意味着甲的建设用地使用权已经转让给了小区业主，甲的地役权也随之转让给小区业主。乙公司建造一栋 8 米高厂房的行为违反了地役权合同的约定，地役权人（小区业主）有权予以纠正， 因此本题应选 A 项，BCD 三项错误。（二）地役权的效力1、地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。2、地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。3、地役权与其他用益物权之间的关
11、系。根据物权法第2条、3条、7条的规定，地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：第一、土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。第二、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。第四、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。4、地役权的消灭。如果
12、地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。（三）地役权与相邻关系的区别在考试中，地役权与相邻关系的区别是个难点，也是个重点，因此学习中应特别注意：1、相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，而地役权是归属于需役地人的一种用益物权。2、两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，其不需要通过登记程序。而地役权通常是由当事人各方通过合同约定设立，而且如果没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。3、地役权是为了提供方便，而不是必须设立的；而相邻关系是必须设立的。4、相邻关系的产生一般都是无偿的，而地役权的一般都是有偿的。5、相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。
