【精编】某项目写字楼产品建议方案

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1、 嘉悦中心 项目写字楼 loft产品建议 目录PART 1 各产品综合定位PART 2 2 写字楼产品建议PART 3 3 4 loft产品建议 PART 1 各产品综合定位 本案优劣势分析 1 项目优势总结 1 本案地段前沿性很强 随着新客站 地铁的开通运营 未来的发展空间较大 2 本案在建筑设计上较为新颖 外观昭示效果良好 具备打造地标的先决条件 2 项目劣势总结 1 本案的地理位置虽属城市中心区域 但不属于核心区域 商业 商务氛围不强 2 本案的产品属于市场跟随型 并且体量有限 营销空间会有一定限制 3 本案的目标客户群有限 商务产品的主要客户可能会呈现较强的区域性 集约性的特点 市场定

2、位 中端的项目 中高端的表现 综合素质领先的MINI城市综合体 本案特性小结 根据市场研究 本案的定位既不属于勒泰 NASA那样在中山路商业中心的综合体项目 又不完全等同于像汇龙国际 乐橙商务那样在城市中心版图边缘的独立商务类项目 特别的地段 加之特定的产品 决定了本案的特性 我们将本案定位总结如下 产品定位 精装公寓LOFT 办公精品 MALL商业主题商业 商住 商务产品集合 通过产品的重新定位和组合 更加清晰地对位各种客群 也明确后期营销定位 以写字楼 2 为核心 提供主力办公产品 客群定位中大企业办公以loft 3 4 为辅助 提供投资及办公辅助产品 客群定位投资群体及中小企业办公以公寓

3、 1 为补充 提供商住服务及投资产品 客群定位公司职员居住及投资群体以商业为配套 实现商业商务产品的联动 调整后产品说明 代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议 PART 2 2 写字楼产品建议 代表个案深度分析 在售项目选取 万达广场 海悦国际 NASA 壹江国际 汇龙国际 金源商务 本案 代表个案深度分析 NASA 5A写字楼 规划及基本情况写字楼总建面 2 38万 单层面积 1400 规划 7 24层5A精装写字楼层高 4 1米装修标准 精装 约3000元 标准工程进度 现房 正在做内装 代表个案深度分析 NASA 产品及户型研究单层建筑面积在1435 户型面积 173 275

4、 之间销售模式 整层销售 每层6个产权 260 173 205 275 266 255 代表个案深度分析 NASA 营销及客群销售进度 目前正销售12 15层 整体销售率在25 左右目前均价 13800元 成交情况 2011年12月开盘以来 已成交20余单成交面积 5200多 成交均价 11000元 其中 9层和15层已被大客户整层购买 10层和11层为散户购买 代表个案深度分析 NASA 营销及客群 实际需求购买面积分析 分析 从NASA写字楼目前成交的客户情况来看 173 255 的中等需求居多 但整层购买和多半层1000 以上的购买占据了已销售面积的65 代表个案深度分析 NASA 营销

5、及客群 分析 1 中大型个体商户和企业法人为项目主要购买群体 2 付款方式选择方面 一次性客户占据半数 剩余的分期和贷款的选择平均 3 置业目的方面 7成以上的客户选择自用办公 明确投资的客户不足两成 相比公寓而言 写字楼的投资性锐减 代表个案深度分析 海悦国际 规划及基本情况写字楼总建面 7 2万 单层面积 2300 规划 1 8层写字楼配套 9 38层5A级精装写字楼总高 166 67 桥西第一高 石家庄第三高楼层高 3 6米装修标准 精装工程进度 即将封顶 代表个案深度分析 海悦国际 产品及户型研究户型面积 87 217 视野较为开阔的四个角户型均在210 以上需要关注的是89 5 是对

6、179 的分割销售 179 89 5 210 217 210 214 代表个案深度分析 海悦国际 营销及客群销售进度 只剩余13层以及16 23层的零散部分 整体销售率在约50 目前均价 12800元 销售模式 每层12个产权 自由组合销售成交情况 由于开发商执行 返租十年反本 的政策 70 为投资 成交均价 11000 13000元 代表个案深度分析 万达广场 高端商务写字楼 规划及基本情况写字楼总建面 7万 规划 南北双塔 北塔 10 25F 南塔 1 25F 超5A级别高端商务写字楼单层面积 2100 层高 3 7米装修标准 毛坯工程进度 刚出地面 南塔 北塔 产品及户型研究户型面积 标

7、准层2100 一层12套130 490 可自由分割组合 300 400 为主力产品 公摊率仅25 得房率高 实用空间大是万达产品的一大亮点 代表个案深度分析 万达广场 高端商务写字楼 300 300 400 130 130 营销及客群销售进度 6月22日开盘当天售罄成交均价 9000 12000元 销售模式 大客户于开盘前6月21日签订 散售组合客户开盘当日摇号选定成交情况 其中31层被大客户整层锁定 散售部分仅9层 销售100多张卡 看盘当日摇号至30号后售罄 多为投资客户 代表个案深度分析 万达广场 高端商务写字楼 代表个案深度分析 万达广场 高端商务写字楼 营销及客群 分析 从万达写字楼

8、目前成交的客户情况来看 整层的销售比重占据近八成 散售部分较大的面积组合相对受欢迎 本案的营销效果也需要考到虑到万达的品牌影响力和集团营销运作等因素 代表个案深度分析 金源商务 规划及基本情况写字楼总建面 约5 5万 单层面积 2500 规划 两栋21层连接式高层 5 21层为写字楼层高 3 5米装修标准 精装工程进度 内装完毕 正在办理交房 代表个案深度分析 金源商务 产品及户型研究 户型面积 40 131 之间销售模式 整层自由组合 每层30个产权 代表个案深度分析 金源商务 营销及客群成交情况 2011年4月开盘 目前仅有11层 14层的4套尾房目前均价 8600元 尾房促销价 成交特点

9、 130 左右的较大户型畅销 40多 的小户型多为组合销售 客户实际需求面积基本在130 200 成交均价 9000元 客户情况 自用占据绝大部分 投资客仅为少数 代表个案深度分析 壹江国际 规划及基本情况写字楼总建面 5万 单层面积 1441 规划 地下2层 地上26层 1至4层为商业 5层以上为办公区域 裙楼6层为附属酒店层高 3 6米目前均价 7000元 户型面积 49 135 之间装修标准 毛坯工程进度 基础阶段 代表个案深度分析 壹江国际 产品及户型研究标准层为蝶形设计 中低楼层户型拟定分割为17个产权来销售 中高楼层拟定整层组合 单个产品面积在49 135 不等 其中临近中华大街以

10、及南向的部分为较大的户型设计 大厦的中间部分集中了50 85 不等的中小面积户型 135 135 93 49 67 代表个案深度分析 壹江国际 营销及客群销售进度 目前仅对外销售7层和8层 整体销售进度不足10 销售模式 整层 单层17个产权的组合散售成交情况 2012年6月底刚入市销售 现在7层 8层的成交率在50 以上 此外 16层和22层已被大客户内部认购成交均价 7000元 整层出售 代表个案深度分析 汇龙国际 规划及基本情况写字楼总建面 约2 5万 单层面积 约2000 规划 地下2层 地上26层 1 4层商业 5 20精装写字楼 涵盖若干层快捷酒店 21 26精装公寓 层高 3 5

11、米目前均价 6200元 写字楼 代表个案深度分析 汇龙国际 产品及户型研究户型面积 54 139 之间主力产品为54 84 的占据标准层总面的一半 代表个案深度分析 汇龙国际 营销及客群销售进度 目前仅对外销售9层和10层销售模式 整层 单层23个产权的组合散售成交情况 5 X层被某快捷酒店预订 另有两层被大客户内部认购 成交均价 6200元 客群特征 投资与自用客户各占一半 代表个案深度分析 在租项目选取 财库国际 国富大厦 本案 代表个案深度分析 国富大厦 项目基本信息地址 槐安路与建设大街交口西南角规划 1层为商业 2 17层为写字楼销售周期 2008年7月 2009年11月销售价格 5

12、500 7000元 入住日期 2009年年底目前租金 平均2 2元 天 代表个案深度分析 国富大厦 239 145 92 72 49 65 108 92 123 90 90 90 111 产品户型 客户需求研究标准层建筑面积 1700 户型面积 55 633 主力分割面积 100 左右 130 注 国富大厦为隶属于国富投资集团订单式开发 产权面积在销售时按照客户需求自由组合 本案为特例研究 客户需求研究实际使用主力需求 总面积占比 100 200 的单个格局占11 200 350 的组合格局占25 350 600 的占35 整层的占29 购买特征 80 自用 20 投资入驻公司行业 投资担保

13、保险 期货 商贸 科技 图书 服装等 代表个案深度分析 国富大厦 代表个案深度分析 财库国际 项目基本信息地址 槐安路与翟营大街交口东北角规划 1 3层为商业 4 26层为写字楼销售周期 2009 2010年底销售价格 5500 8000元 入住日期 2011年年初目前租金 2 2 5元 天 代表个案深度分析 财库国际 产品户型 客户需求研究标准层建筑面积 1200 户型面积 32 307 滞销户型 300 以上的实际使用主力需求 120 200 的组合格局购买特征 40 投资转租 60 自用入驻公司行业 财务 担保 传媒 房地产制作等 代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议 PAR

14、T 2 2 写字楼产品建议 个案打分评判 操作说明 1 选取前述个案项目 并结合本案联合比较 从项目的地段 交通 规划 产品及户型 自身配套 公共配套 装修标准 开发商品牌 客群档次十个方面进行打分评判 2 根据项目专案组的三个人员的打分评判 取其平均值为最终评判 3 通过直观表现形式 明确本案在市场中的定位 并对产品特征提供参照标准 个案打分评判 个体 乙 甲 丙 评定标准 1 5分 5分很好4分较好3分一般2分较差1分差 个案打分评判 综合 评判 A类写字楼 NASA 海悦国际 万达广场 地段优越 产品主导 配套丰富 需求旺盛的大型综合体高端商务写字楼 B类写字楼 本案 金源商务 地段较好

15、 产品主流 配套较好 需求较大的中高端商务写字楼 C类写字楼 壹江国际 汇龙国际 地段一般 产品跟随 配套单一 需求一般的中端写字楼 个案特征汇总分析 分析 1 写字楼市场主力需求面积在130 600 产品分割多为柱距分割 2 40 80 的中小户型是目前主流分割的户型格局 但实际成交多为组合销售 3 石家庄写字楼市场营销模式与住宅销售并无明显差异 以大客户以及散售组合两条线结合为主 营销效果尚可 4 客群也呈现两种 需求大面积乃至整层的大客户 大中型公司办公 以及需求中等面积组合购买的自用兼顾投资性客户 通过评判本案写字楼产品的综合竞争力介于中上等水平 槐安路路沿线的项目 万达 金源商务等

16、对本案具有一定参考性 核心问题 产品分割组合 营销组织 客群定位 个案特征汇总分析 代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议 PART 2 2 写字楼产品建议 2 写字楼产品建议 目前产品分析 写字楼的5 18F按照柱点分割为10间办公室 其中以82 90 83 14 为主力 组合标准层东西两侧360 格局 19 24F对没有进行产品分割 19 24F标准层 5 12F标准层 13 18F标准层 500 115 调整建议一 低楼层跨度分割 自由组合可以考虑将5 12层中间一个跨度进行一分为二的最小单位预留划分 形成58 以及58 倍数 如173 的组合 这样分割从而丰富写字楼产品选择面积段 在产权组合销售方面 选择空间会更大 2 写字楼产品调整建议 调整建议二 低楼层纵向产品分类低楼层两端头大面积户型针对办公大客户 中间分隔小户型对大客户进行面积补充 及针对办公 投资小客户 2 写字楼产品调整建议 整层 半层 大客散户 大客散户 2 写字楼产品调整建议 主要针对大型公司 重视形象感 主要针对中型公司 关注功能性 主要针对小型公司 注重实用性 调整建议二 在产品调整的基础上 严把