【精编】某房地产项目发展策略报告

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1、岳阳县项目发展策略报告 2016年8月 岳阳市概况 岳阳市商业市场分析 岳阳县概况 本案机会研判 岳阳县商业市场分析 目录 岳阳市概况 岳阳为湘北门户 区位优越 将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心 为湖南经济实力最强的地级市 城市区位 岳阳市位于 长三角 和 珠三角 经济区的辐射圈内 是湖南省以长株潭为中心的 3 5 城市群的次中心和首位门户城市 地处 长株潭城市群 和 武汉1 8城市圈 的双重辐射范围 具备融入 两区 依托 两圈 带 的地理区位优势将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心 城市文化 为湖南四大城市之一 城市规模仅次于长沙 衡阳 略小于株洲 岳阳历史悠久 古称巴陵 又名岳州

2、是一座有着2500多年悠久历史的文化名城 是湘北的政治 经济 文化 交通中心和旅游胜地 岳阳古称巴陵 又名岳州 是一座有着 多年悠久历史的文化名城 岳阳位于湖南省东北部 东接江西省 北接湖北省 是湘北的政治 经济 文化 交通中心和旅游胜地 城市印象 岳阳城市湖岸文化浓厚 街道整洁 人文好客热情 生活氛围轻松 是湘北宜居城市 巴陵广场 岳阳高铁站 岳阳火车站 巴陵广场城墙 巴陵广场文化活动 城市交通 地处洞庭湖与长江 京广高铁 京珠高速 京广铁路 107国道交汇处 具有三位一体的组合交通优势 湖南3 5城市群规划重要的交通枢纽 1 民航交通 支线机场岳阳机场 2 铁路交通 京广铁路 武广高铁客运

3、专线 将规划建成岳吉铁路 岳长城际铁路 荆岳 岳常 岳九铁路 平 汨 益 娄 衡城际铁路 从而形成 四纵两横 的铁路网络体系 3 公路交通 京珠高速 107和106国道以及多条省道 沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥 4 水路交通 南邻洞庭湖 北接长江 汇湘 资 沅 澧四大水系 现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸 湖南省的航运中心 相关信息来自 岳阳市城市整体规划2008 2030 岳阳素称 湘北门户 历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越 地处洞庭湖与长江 京广高铁 京珠高速 京广铁路 107国道交汇处 具有铁 公 水三位一体的组合交通优势 是中南地区重

4、要的交通枢纽 是湖南省3 5城市群规划经济次中心 属于湖南北上 通江达海的窗口 地理位置十分优越 行政划分 岳阳市现辖4县 2县级市 3区及1经济技术开发区 岳阳楼区 是岳阳的政治经济 文化中心 岳阳市现辖4县 2县级市 3区及岳阳经济技术开发区 城陵矶临港产业新区 南湖风景区 屈原管理区 总面积1 5万平方公里 2015年末总人口562 92万 岳阳楼区地处岳阳市中心城区 是岳阳的政治 经济 文化中心 全区现辖2个乡 1个镇 17个街道 岳阳中心城区包括岳阳楼区 经济技术开发区 数据来源 岳阳政府网站 人口分布 岳阳城市化率2030年实现70 以上 将建成区域性大城市 市区人口未来15年将增

5、长近70万 城镇人口达435万 2015年 岳阳市年末总人口562 92万人 城镇人口304 02万人 岳阳市中心城区人口110万 岳阳人口自然增长率6 76 远景规划 2020年城镇人口355万 城镇化水平60 2030年城镇人口435万 城镇化水平70 数据来源 岳阳市国民经济统计资料 及 岳阳市城市整体规划2008 2030 城市经济 岳阳GDP保持快速增长 2015年GDP总量2886 3亿元 增长10 2 排全省第2 从2011年至2014年 岳阳市GDP快速增长 年增长率基本保持在10 以上 2013年受全国经济下滑影响较小 GDP突破2400亿元大关 岳阳市宏观经济目前仍处高速发

6、展阶段 经济总量在全省排名稳坐第二 居民收入继续提高 2015年 全市城镇居民人均可支配收入25202元 比上年增长9 0 农村居民人均纯收入12091元 比上年增长9 3 产业结构 2015年全市二 三产业产值占GDP的89 工业及服务业成为经济支柱 第一产业产值占GPD比重逐年下降 反映城镇化率的逐年提高 近5年二 三产业产值占GDP比为87 9 88 3 89 1 89 1 89 这说明工业 服务性行业发展相对稳定 产业结构继续得到改善 2015年第三产业的产值增幅高于同期全市GDP增幅 城镇综合经济实力快速增加 数据来源 岳阳市统计局 6 居民收入情况 居民收入 居民收入持续增长 促进

7、居民消费不断提升 2015年 岳阳市城镇居民人均年可支配收入达25202元 增长9 0 2015年 农村居民人均纯收入12091元 比上年增长9 3 南面生态宜居区域南面区域山水资源极为丰富 岳阳最宜居区域 先岳阳主要的大盘 别墅盘集中在此区域 2008 2030城市规划 城市呈现 东拓北进南移 发展趋势 据规划 城区将由主城区及君山 云溪 路口城区四区构成 高铁 政府 新区武广高铁岳阳站的开通 岳阳各级政府机关入迁 岳阳向东发展趋势明显 经开区成为城市发展热点之一 旧改 新城规划推动传统老城区 加大旧城改造力度 并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城 城市发展总结 城市交通系统发达 区域位

8、置优 发展潜力大 交通咽喉 城际规划完善 机场 铁路 水运三位一体 人口规模较大 规划人口大城市 岳阳人口555 9万 省内排名第五 岳阳市规划为湖南110万人口大城市 产业人群基数大 人均收入全省第四 消费力强劲 岳阳人均收入18646元 人均收入全省排名第四 经济总量全省第二 经济增长强劲 2015年GDP突破2886亿大关 岳阳 一个湖南经济最强劲的地级市 一个美丽的滨水之城 岳阳市商业市场分析 岳阳市区主要商圈分布 岳阳商圈格局分析 岳阳传统商圈 以步行街商圈为核心 其他商圈虽多 但是大多功能单一 目前 天伦金三角已正式投入运营 花板桥步行街正在建设 未来中央商圈逐渐成形 以传统商圈为

9、核心 向多核商业发展 各个商圈呈围和式分布 其中步行街中心商圈为城市商业价值的核心 步行街商圈 步行街商圈 是岳阳目前最主要 也是最大的商圈 业态构成 东茅岭商圈业态涵盖了购物 休闲 娱乐 餐饮等行业 商业形态涵盖了服装 鞋类 餐饮 专业市场 银行 百货 珠宝 电影院 书店 美容 主要客群 该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体 主要以25 35岁之间的实力购买群体为主 实力购买群体中女性群体占到60 以步行街为中心的百货商圈 商业形态主要以专业市场和百货为主 占步行街商业份额的70 其中服装专卖占10 百货占70 餐饮占10 其它配套占10 人气最旺商圈 中低档商品为主 百盛光宏商业

10、广场 岳东商城 火车站商圈 泰和广场 花板桥商圈 步步高广场 南湖广场商圈 附近并无大型商超 主要以街边门面为主 人气不足 比较杂乱 南湖广场商圈 岳阳楼商圈 保利西街 作为大牌开发商在岳阳开发的项目 保利西街 紧挨着岳阳楼 洞庭湖 巴陵广场 处在岳阳闹市区 地理位置非常优越 与岳阳楼景区仿古商业区 汴河街 隔路相望 外观和建筑布局都非常合理 街内全步行设计 配套实施点缀也很完善 但经营非常冷清 很少有顾客光临 天伦金三角购物公园 重点个案分析 天伦 金三角购物公园 项目位处市中心黄金地段 14万 大规模商业体量 并引入品牌商业及国际影院入驻 为岳阳目前标杆商业地产项目 开发商 岳阳天伦房地产

11、开发有限公司产品类型 商铺 公寓项目地址 项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间 南临金鹗中路 东临建湘路 北临五里牌路 花板桥路及青年中路横贯其中商业体量 14万多平方米 8 9万平方米的天伦商业步行街 两栋28层的酒店式公寓 1 4层商业裙楼总建筑面积为1 33万平方米 5 28层公寓建筑面积为4 39万平方米 开盘时间 2011年5月价格 商铺2 8 5 6万元 项目卖点 市中心大盘 项目规模大 配套齐全 大润发 国际影院入驻 产品分析 商业体量14万多方 商铺主要以37 42为主 一期2栋28层酒店式公寓 1 4层为商业 5 28层酒店式公寓 面积为50 60 的一房 价格6000左右

12、重点个案分析 天伦 金三角购物公园 项目业态规划集娱乐 休闲 购物 餐饮于一体 打造岳阳唯一 一站式 购物中心 重点个案分析 天伦 金三角购物公园 项目2012年9月28日开园 目前人流量较少 公寓出租率低 部分店面仍在招商招租 天伦城开发商 岳阳习惯性消费商圏仍为东茅岭步行街商圏 新兴集中商业人气不足 岳阳县概况 岳阳县紧邻岳阳市区 是岳阳市的 郊区 处于 长三角 泛珠三角 两大经济圈西进 北上的枢纽位置 位于武汉城市圈 长株潭城市群的交汇地带 岳阳县水路通江达海 公路交通网络全 等级高 京广铁路和武广高速铁路贯穿全境 内接外联四通八达 城市区位 岳阳县总面积2809平方公里 辖14个乡镇和

13、东洞庭湖管理局 共72万人口 其中 农业人口61万 是一个农业大县 岳阳县2015年完成地方生产总值260 8亿元 同比增长10 5 完成财政总收入8 1亿元 同比增长1 9 基本概况 数据来源 岳阳县政府网站 岳阳县商业市场分析 房地产市场属初级阶段 整体开发水平不高目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段 其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求 房地产市场偏好于卖方市场 从现有开发的地产项目来看 大部分属经济型产品 其地块小 10 30亩 规划差 景观少 立面粗糙 物管服务弱 市场同质化严重 在项目的产品规划时应避免出现此类情况 当前房地产市场分析 市场矛盾日益突出 更新换代地产时

14、代到来随着在建项目的落成和后续片区扩张开发 明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡 进入阶段性饱和阶段 主要问题就是今明两年的高速发展 超额集中放量 粗放型产品严重同质化所造成 而岳阳县不具备强大的城市吸引力 城市人口增长和城市化速度偏慢 城市人口收入增长慢 收入低 消费能力不足 供求开始趋向平衡 项目竞争必然促其加快发展 岳阳县的房地产后续开发的项目中 在品质 品位 规划设计 产品细部的打造 项目配套 物业管理等方面将会有大大的提升 产品品质的提升 促进了房地产价格的成长随着一批高档小高层产品投放市场 产品成本的提升 市场对高端产品市场需求的放大 综合品质高的小高层社区 价格将进一步提升 均

15、价已经在突破3000元 大关 商业项目将面临更加严峻的考验目前 岳阳县每个在开发的产品中 基本都规划有2 3层的底商 特别是城西片区 新开发项目较多 结合目前县城现有商业分布状况 详见商业市场分析部分 明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面 后续开发商业的风险将进一步加大 天鹅南路 农村合作社 建材市场 步步高超市 通程电器 白马服饰广场 市场现有商圈地理位置透析 商圈规划分析 以步行街和临街门面规划布局为主 其中包括有致富步行街 荷花路商业街 富源商业街及荣城鑫都建材市场等 商圈经营业态分析 该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外 其余商业街及步行街业态分布相对凌乱 规划不一 商家经营

16、产品档次参差不齐 消费群体以中低端人群为主 兴荣路与文艺路老商业圈经营业态状况 致富步行街业态状况 小商品零售市场 共有商业门面约230个 经营业态无统一性 商业门面面积分布30 80 不等 门面开间3 4米 高5 5米 有阁楼 可住人 营业时间不受限制 没统一规定具体时间 一般商家经营时间为早上8点至晚上9点 租金情况 小门面2万 4万 年 大门面4万 8万 年不等 靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高 经营状况 比较良好 空置及待转让门面少 荷花路及富源商业街业态状况 以零售服装为主 经营业态无统一性 商业门面面积分布50 100 不等 门面开间4 8米 门面一般在二楼或三楼带有住宅 营业时间不受限制 没统一规定具体时间 一般商家经营时间为早上9点至晚上9点 租金情况 小门面2万 5万 年 大门面5万 10万 年不等 经营状况 由于荷花路商业街进深较长 又紧靠致富步行街 拥有部分共有消费群体 相比富源商业街经营状况要好 商圈规划分析 以大型综合商业配以周边临街商业门面形成规划布局 商圈经营业态分析 该商圈均以大型超市 酒店 餐饮 金融 电器 服饰主力店为主 消费配套完善