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1、上饶市城区基准地价修正体系说明基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价水平，对掌握地价水平的空间分布趋势，引导土地利用和交易等，均有很好的作用。但土地行政主管部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理、 土地市场管理和土地资产管理的需要， 仅仅掌握基准地价仍不够，还需及时掌握宗地的具体价格。因此，为更好地发挥基准地价的作用， 满足政府土地管理等职责的需要， 还应当在基准地价的基础上， 分析宗地地价的影响因素同基准地价、 宗地地价的关系，根据比较法的原理， 建立基准地价、 宗地地价及其影响因素之间的相关关系， 编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系， 以便能
2、在宗地条件调查的基础上， 按对应的修正系数， 快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对掌握宗地价格的需求。第一节 基准地价修正因素及其权重确定影响土地价格的因素涉及社会、政治、经济、自然等许多方面，按照因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、 区域因素和个别因素。 一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，造成地区与地区之间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异， 则主要是受区域因素和个别因素的影响。 不同使用性质的土地， 其价格影响因素亦不同。 正确确定这些因素是建立基准地价修正体系的关键。在对商业用地、住宅用地、工业用地的价格影响因素进行分析的基础
3、上， 采用特尔菲法确定各类用地的基准地价修正因素及其权重。该项工作与定级因素权重测定工作同时进行，测定结果见表 10 1、 10 2、 10 3。表 10-1 商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表因素 权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重最终权重区域因素0.55 商服繁华程度0.45 距商服中心的距离1.00 距一级商服中心的距离 0.60 0.149 距二级商服中心的距离 0.25 0.062 距三级商服中心的距离 0.15 0.037 交通条件 0.20 对外交通 0.30 距火车站的距离 0.60 0.020 距汽车站的距离 0.40 0.013 内部交通 0.70 街道等级
4、 0.60 0.046 距公交站点的距离 0.40 0.031 基础设施 0.10 基础设施状况 1.00 基础设施完善度 1.00 0.055 人口状况 0.10 人口密度 1.00 人口密度 1.00 0.055 区域土地利用方向0.15 1.00 周边土地利用状况 1.00 0.083 个别因素0.45 宗地自身条件1.00 1.00 临路状况 0.35 0.140 临街宽度 0.25 0.113 宗地进深 0.25 0.113 宗地形状 0.15 0.068 表 10-2 住宅用地基准地价修正因素及其权重测算结果表因素 权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重最终权重区域因素0.60
5、 住宅用地类型 0.15 1.00 住宅用地类型 1.00 0.090 商服繁华程度 0.15 1.00 距一级商服中心的距离 0.40 0.036 距二级商服中心的距离 0.36 0.032 距三级商服中心的距离 0.25 0.023 交通条件 0.22 对外交通 0.40 距火车站的距离 0.55 0.029 距汽车站的距离 0.45 0.024 内部交通 0.60 区域街道等级 0.45 0.036 距公交站点的距离 0.55 0.044 基础设施 0.18 基础设施完善度 0.40 1.00 0.043 公用设施完善度 0.60 中学 0.16 0.010 小学 0.17 0.011
6、幼儿园 0.19 0.012 医院 0.15 0.010 邮局 0.05 0.003 农贸市场 0.2 0.013 金融机构 0.08 0.005 区域土地利用方向 0.10 周边土地利用状况 1.00 1.00 0.060 环境质量优劣度 0.20 大气污染 0.50 1.00 0.060 噪声污染 0.50 1.00 0.060 个别因素0.40 1.00 1.00 建筑物朝向与采光 0.20 0.080 宗地临路位置 0.35 0.140 宗地形状 0.15 0.060 宗地面积 0.30 0.120 表 10-3 工业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表因素 权重 因素 权重 因子
7、权重 子因子 权重 最终权重区域因素0.70 交通条件 0.40 1.00 距火车站的距离 0.30 0.084 距汽车站的距离 0.25 0.070 区域街道类型 0.45 0.126 基础设施 0.30 基础设施完善度 1.00 1.00 0.210 产业集聚效益 0.20 1.00 1.00 0.140 区域土地利用限制 0.10 1.00 1.00 0.070 个别因素0.30 宗地自身条件 1.00 1.00 宗地面积 0.20 0.060 宗地形状 0.20 0.060 宗地临路状况 0.30 0.090 宗地自然条件 0.30 0.090 第二节 基准地价修正系数表及说明表的编制
8、基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系， 编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系， 以便能在宗地条件调查的基础上， 按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=（ I nh I ib ） /I ib 100% （ 10-1）下调幅度计算公式：F2=（ I nb I nl ） /I ib 100% （ 10-2）式中： F1 -
9、 基准地价上调最大幅度；F2 - 基准地价下调最大幅度；I ib - 级别基准地价；I nh - 级别单元总分上限值所对应的地价；I nl - 级别单元总分下限值所对应的地价。根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式 9-1 、 9-2 可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表 10-4、 10-5、 10-6。表 10 4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（ %）下调最大幅度（ %）一级 2735 3491.66 1958.5 27.67 -28.39 二级 1622 1957.69 10
10、79.2 20.70 -33.46 三级 843 1078.75 616.18 27.97 -26.91 四级 476 615.92 345.62 29.39 -27.39 五级 260 318.09 210.55 22.34 -19.02 表 10 5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（ %）下调最大幅度（ %）一级 1217 1503.12 981.8 23.51 -19.33二级 778 935.21 629.44 20.21 -19.10三级 520 616.99 416.65 18.65 -19.88四级 3
11、67 410.04 304.16 11.73 -17.12五级 244 296.56 193.26 21.54 -20.80表 10 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（ %）下调最大幅度（ %）一级 350 378.94 327.14 8.26 -6.53二级 294 322.36 266.29 9.65 -9.43三级 244 264.34 226.53 8.34 -7.16四级 205 224.87 189.90 9.69 -7.37五级 182 188.5 169.00 3.57 -7.14二、因素修正系数值
12、的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1 Wi （ 10-3）F2i=F2 Wi （ 10-4）式中： F1i 某一因素的上调幅度； F2i某一因素的下调幅度；F1基准地价上调幅度； F2基准地价下调幅度；Wi某一因素对宗地地价的影响权重。（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式 10-3、 10-4 计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等 5 个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。在此基础上， 进一步编制影响因素修正系数条件指标
13、表。 因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述， 通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、 平均状态指标、 最差状态指标分别对应着优、 一般、劣等层次的修正系数。 利用土地定级中各影响因素的评价结果， 在进行统计分析的基础上， 编制影响因素修正系数条件指标表， 结果见表10-736。表 10 7 I 级商业用地基准地价修正系数表子因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣距一级商服中心的距离 0.149 2.061 1.031 0.000 -1.058 -2.115 距二级商服中心的距离 0.062 0.858 0.429 0.000 -0.
14、44 -0.88 距三级商服中心的距离 0.037 0.512 0.256 0.000 -0.263 -0.525 距火车站的距离 0.02 0.277 0.139 0.000 -0.142 -0.284 距汽车站的距离 0.013 0.18 0.09 0.000 -0.093 -0.185 街道等级 0.046 0.636 0.318 0.000 -0.327 -0.653 距公交站点的距离 0.031 0.429 0.215 0.000 -0.22 -0.44 基础设施完善度 0.055 0.761 0.381 0.000 -0.391 -0.781 人口密度 0.055 0.761 0.
15、381 0.000 -0.391 -0.781 周边土地利用状况 0.083 1.148 0.574 0.000 -0.589 -1.178 临路状况 0.140 3.874 1.937 0.000 -1.988 -3.975 临街宽度 0.113 3.127 1.564 0.000 -1.604 -3.208 宗地进深 0.113 3.127 1.564 0.000 -1.604 -3.208 宗地形状 0.068 1.882 0.941 0.000 -0.966 -1.931 表 10 8 I 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素 优 较优 一般 较劣 劣区域因素距一级商服中心的距离1
16、200 距二级商服中心的距离600 距三级商服中心的距离1400 距火车站的距离 2000 距汽车站的距离 1450 道路类型等级 商业街混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路距公交站点的距离 200 基础设施完善度水、电、通讯等各种基础设施 配 套 完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率一般人口密度人口稠密，人口流量大人口稠密，人口流量较大人 口 较 稠密，人口流量较大人 口 较 稠密，人口流量较小人 口 较 稠密，人口流量小周边土地利用状况商业密集区域商业、文体娱乐设施商业、住宅混合区工业、仓储、交通用地其它用地个别因素临路状况 十字交 丁字交 一般沿路临街宽度 6 宗地进深 15 宗地形状形状规则，有利于土
