《上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告项目名称：三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告控规名称： 上饶市三江片区控制性详细规划调整范围：上饶市三江片区 D-d-4 地块编制单位：上饶市城乡规划建筑设计院资质证书编号： 【赣】城规编第（ 082007）资质证书等级：乙级项目负责人：刘志生 工程师编制成员：余瑞鹏 刘宜分三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告目 录一、项目解读二、地块用地性质及指标调整背景三、上饶市信州区中学
2、选址分析四、开发容量推算五、可行性分析六、研究结论七、 调整图则八、规划实施建议九、意向性方案附件三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告一、项目解读（一）规划调整地块项目简介2004 年 11 月，上饶市城市规划局根据上饶市建设项目审批会第七号会议纪要，同意办理了信州理工学校选址意见书，用地面积为 64035.2 平方米。上饶市信州理工学校（即三江片区 D-d-4 地块部分用地）由于招生困难，学校一直没有投入运营，用地长期闲置，校区于 2009 年被信州区政府回购， 2011 年 5 月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局使用，土地性质为教育用地，规划为上饶市
3、信州中学建设用地，由于各种因素，校区一直未能开展建设，自 2012 年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。根据 2013 年 4 月 25 日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要，会议原则同意将回购的原信州理工学校用于建设信息服务产业园。根据 2014 年 7 月 30 日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要，会议原则同意信州中学 （原信州理工学校） 地块调整为信息服务业产业园用地， 对中学重新选址合理布局。考虑原控规对土地利用的整体性， 将原信州理工学校用地及其与陵园路之间的用地进行整合， 即 D-d-4地块，对该地块用地性质及指标调整进行可行性论
4、证。三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告（二）地块区位与范围该地块位于上饶师范学院西侧，志敏大道南侧。在上饶市三江片区控制性详细规划中，该地块规划为高等学校建设用地。其东面为明阳大学公馆小区及特殊教育学校，其西面主要是住宅用地，其南面为公共绿地与上饶集中营隔着一条水系而望，其北面主要是大学春城小区。该地块规划范围东接其他教育机构建设用地，南、西至陵园路（规划 30 米），北至志敏大道，占地面积 87316.45 平方米约为 131 亩。详见图 1-1 。三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告（三）周边及自身发展条件目前该地块租与上饶市信州区信息服务业产
5、业园使用，毗邻“上饶大学城” 。从区位上来看， “上饶大学城”与上饶市信州区信息服务业产业园都处于志敏大道城市发展轴， “上饶大学城”以其高效富有活力的教育科研产业迅速发展，上饶市信州区信息服务业产业园是全省第一个专业化的信息服务产业园、全省第二家省级电子商务示范基地。园区在信州区委，区政府的扶持下，目前引进 50 余家信息服务类企业，园区分别与中国网库集团、上饶移动彩云联盟合作共同打造“上饶电商谷”和“上饶慧谷” 。园区发展势头迅猛，预计“上饶电商谷” 、 “上饶慧谷” 、和“淘宝广场”建成之后，年产值将达到 50亿元，园区将成为省内领先的信息服务业类企业聚集区，园区的发展为该区块的居住人口
6、提供就业机会，同样，丰富的就业机会为该区域的住宅建设提供了发展空间。 “上饶大学城”提升了周边地区的城市活力，同时也为园区提供了知识储备与技术保障。以“产、学、研”一体化为主要发展思想。北面居住用地与南面公共绿地为三江片区提供高质量的人居游玩休憩环境，协同“商、住、游”同步发展，建设和谐三江片区。总体来看，该地块周边及自身条件优势明显。三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告（四）区域交通条件规划地块毗邻城市主干道志敏大道，并在其附近设有公交车站点，这将为本区块的发展提供良好的机遇，陵园路的建成为规划地块提供更多交通便利条件和疏导交通空间。目前，上饶大桥、丰溪大桥等相继建成，
7、开辟了主城区与三江片区的快速联系通道。主干路上饶大道、志敏大道已经建成，为三江片区的内外部沟通联系建立了主构架。三江片区路网结构已经显现，大部分路网已经建成。优越的区域交通为该区块创造了良好的发展条件。详见图 1-2。三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告（五）开发建设综合优势随着上饶市推进三江片区城市建设的步伐，周边利用条件将逐渐转优。得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的办公及商业氛围。同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。（六）现状解读地块现状地形地貌较简单，地势平坦。该地块建设情况主要为上饶市信州理工学校建成部分，西部赣东机动车驾驶
8、员培训学校，中华之星幼儿园建设部分及少量居民建房。 规划范围内现状建设量不大，土地开发拆迁成本不高，有利于土地出让和开发。详见图 1-3。三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告二、地块用地性质及指标调整背景（一） 上饶市三江片区控制性详细规划根据三江片区为综合性城市新区的性质，其功能定位将具有多样性的特点。首先，三江片区与现状城区跨江发展，交通条件需要三江片区功能具备一定的完整性和独立性，避免大量交通在信江两岸之间跨越；其次，在调整现状三江片区西侧工业基地由上饶市经济开发区管理后，因多方面的原因仍有部分企业未搬迁，因此三江片区在现状工业基地基础上宜适度发展服务产业用地，满足
9、三江片区经济发展、就业和交通等需求。三江片区山水（江、河、湖）的良好环境造就了目前大红鹰优质楼盘在三江的建设，城市总体规划中提出的把上饶市建设成为宜居城市，三江片区的独特的自然环境为发展居住提供了良好的条件，应充分发展滨江、滨河、滨湖类型的滨水住宅和山景住宅，适度控制在本区的经济适用房建设，充分发挥景观地带用地的经济效益和环境效益。根据城市总体规划三江片城市中心区（市级中心）由市级公共服务主中心和与老城中心并联，与三江片区北岸隔江相对，形成“三心并一心”的“丫”字型空间形态。三江片沿江地带作为城市中心区的一部分，其功能应与主中心和老城中心功能错位发展，充分突出环三江片区 D-d-4 地块用地性
10、质及指标调整可行性论证报告境优势和后发优势，展现上饶二十一世纪未来现代化、生态化的特色。首先，总规中提出发展三江口商业中心区和“赣浙闽皖”四省交界区域中心城市的现代化商务中心，使其具有强大的商务功能，三江片沿江地带宜发展以办公为主的商务中心，结合现状上饶会议中心，可适度发展会展业， 现状商业中高档次设施不足， 精品意识不足， 三江片区宜发展以品牌为主的精品商业设施；随着人民生活水平的提高和休息时间的增加，休闲商业诸如咖啡吧、茶吧等结合环境的设施已成为商业设施的重要组成部分，三江片区环境优越，宜积极发展，同时结合良好的自然环境，城郊宜发展旅游度假或休闲旅游产业；教育科技是三江片区重要的特色功能区
11、，也是三江未来文化发展的支撑。教育服务设施社会化的一个重要的发展趋势，宜结合三江片区中心设置教育科研社会化服务中心；上饶集中营已编制详细规划，形成红色旅游为主题的主题公园。根据上述分析，上饶市三江片区发展主要功能为商务（金融） 、商业（精品、超市） 、休闲商业、旅游度假商业、教育科研、行政办公（信州区） 、会展、文化娱乐、主题旅游公园、房地产（滨江、滨河、滨湖、山地房产）及教育科研。 D-d-4 地块即拟规划调整地块正是在这样的背景下规划实施的。（二）地块实施评估上饶市信州理工学校部分建成后，由于招生困难，校区一直未能投入运营，于 2009 年被信州区政府三江片区 D-d-4 地块用地性质及指
12、标调整可行性论证报告回购， 2011 年 5 月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局， 规划为上饶市信州中学建设用地，由于各种因素，信州中学也一直未能开展建设，从 2012 年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。拟调整地块在原控规中用于扶持教育事业，本意提升上饶市人才的竞争力，由于生源少，师资力量缺少，经营管理能力不足等因素的影响，校区一直未能投入运营。从经济层面看，浪费了政府和社会资源；从土地利用上看，对城市建设用地的闲置，增加城市土地供应压力，不利于城市土地集约化使用，同时，一定程度制约着上饶市信息服务业产业园的发展。（三）地块性质及指标
13、调整的必要性1. 提升信息产业园产业的需求随着上饶市三江片区的快速发展，土地资源日趋匮乏。如何最大限度合理的开发利用土地资源，是符合控规中提出的弹性原则，即弹性是控制性详细规划的重要因素，也是规划水平高低的划分标准。结合规划目标，合理安排用地布局。根据不同需要，合理确定基本单元用地面积，并在此基础上满足不同使用需求，提供灵活可变的地块使用组合。目前，该地块租与上饶市信州区信息产业园使用，地块用地性质为教育用地，这极大的限制了信息产三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告业园建设规模扩大及产业规模化发展。这一矛盾造成信息产业园区产业处于发展瓶颈。随着产业园区企业进驻的增加，这一
14、矛盾将日益凸显。该地块用地性质及指标的调整对提升产业园区产业十分有必要。2. 信息服务业发展的需求拟调整地块， 为上饶市信州区信息服务业产业园租用地。 随着上饶市信息服务业产业园区的快速发展，园区对土地的需求程度日渐明显。上饶市信州区为大力发展现代服务业，促进产业转型升级，对园区建设投入大量的财力物力，然而，园区商务办公功能仍不完善。对该地块进行合理调整开发利用，有利于完善上饶市信州区信息服务业产业园商务办公功能。（四）规划地块调整的依据1、 中华人民共和国城乡规划法 （ 2007.10 ）2、 城市用地分类与规划建设用地标准 （ GB50137 2011）3、 城市规划编制办法4、 建设用地
15、容积率管理办法5、 城市居住区规划设计规范 （ 2002 年版）6、 江西省城乡规划条例三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告7、 江西省建设用地规划条件管理办法8、 江西省城市规划管理技术导则 （ 2014 年版）9、 高层民用建筑设计防火规范 （ GB50045-95， 2005 年版）10、 城市道路规划设计规范 （ GB50220 95）11、 城市给水工程规划规范 （ GB50282 98）12、 工程建设标准强制性条文 （城乡规划部分）13、 上饶市城市规划管理条例14、 上饶市城市总体规划 2007-202015、 上饶市三江片区控制性详细规划16、 上饶市三
16、江片区（汪家园单元）控制性详细规划17、 上饶市空港新区发展规划18、 2013 年 4 月 25 日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要， 2014 年 7 月 30 日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要19、国家、省、市有关的法律、法规与建筑设计、建筑管理技术规定。三江片区 D-d-4 地块用地性质及指标调整可行性论证报告三、上饶市信州区中学选址分析（一）三江片区中学教育用地布局现状分析目前三江片区居住用地建设量仅为三江片区总用地的 7%，片区范围内的现状常住人口主要包括两个方面，即各村庄村民，计 18431 人，城市居民共 15346 人（含上饶师院） ，两项共计 33777 人。其中，村民人口的分布情况见村庄人口分布图。 人口分布较为均匀。 目前三江片区居住人口约为 5 万人， 根据 城市居住区规划设计规范 ，居住区人口为 30000 50000
