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1、房地产估价案例与分析精讲讲义一、大纲要求：考试目的：测试应考人员对成本法的基本原理、具体运用的掌握程度。考试基本要求：掌握：重新购建价格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折旧的概念、原因和求取方法。熟悉：成本法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，房地产价格构成及各构成部分的测算，成本法的基本公式。了解：商品住宅和经济适用住房价格构成、农地征收和城市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。要点说明：1.成本法的基本原理成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论商品
2、的价格是依据其生产所必需的费用而决定。成本法适用的对象是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产。运用成本法估价一般分为4个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料;测算重新购建价格;测算折旧;求取积算价格。2.房地产价格构成房地产价格通常由如下7大项构成：土地取得成本;开发成本;管理费用;投资利息;销售费用;销售税费;开发利润。3.成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧成本法适用于新开发土地的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建房地的情况下，成本法
3、的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税务局费+开发利润在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧或者旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧4.重新购建价格重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。根据建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格。建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地
4、产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。5.建筑物的折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。二、内容讲解：(说明：序号按讲课顺序排列，对教材相应节号作了变更)5.1成本法的基本原理5.1.1成本法的概念成本法是先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值
5、的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法。所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。5.1.2成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的，不能低于他为开发建设该房
6、地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的价格。如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。由上可见，一个是不低于开
7、发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。5.1.3成本法适用的对象和条件只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也
8、是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，有“依据”。但运用成本法估价时值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格;换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。成本法应用注意事项：一是要区分
9、实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧也有一定的难度，尤其是那些过于旧的建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。
