（地产市场分析）标准房地产评估报告模板

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1、金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估 项项 目目 名名 称 资产评估称 资产评估 委委 托托 方方 估估 价价 方方 XXXX 估估 价价 人人 员员 施莉娜 孙文玲 朱敏杰施莉娜 孙文玲 朱敏杰 估价作业日期估价作业日期 20112011 年年 5 5 月月 2121 简要历史 简要历史 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江 金华 排骨饭是店的经营特色 在研究盖浇饭的基本上 觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长 对比中式快餐价 格比较贵 对于工作学习时间紧的食客来说 时间成本 经济成本 营养成份三者往往只能舍其一二 海芝排骨 饭 采用金华两头乌为主料 与时蔬烹饪煲至

2、而成 即 营养又实惠 更重要的是方便 金华两头乌原为金华特 产 是腌制火腿的最佳原料 猪皮薄骨细 肉质鲜美 肉间脂肪含量高 经过多年的经营努力 现已成为产业 化餐饮机构 有专门的养殖场 海芝排骨饭餐馆在金华 1 也由一家发展到了 3 家 在宁波 苏州地区也已打入饮 食市场 目 录 致 委 托 方 函 2 估 价 师 声 明 3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价结果报告 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象 5 四 估价目的 6 五 估价时点 6 六 价值定义 6 七 估价依据 6 八 估价原则 7 九 估价方法 7 十 估价结果 7 十一 估价作业日期 7 十二 估价报告应用的

3、有效期 7 十三 估价人员 8 房地产估价技术报告 10 一 个别因素分析 10 二 区域因素分析 10 三 市场背景分析 10 四 最高最佳使用分析 13 五 估价方法选用 13 2 六 估价测算过程 13 七 估价结果确定 16 附件 3 致致 委委 托托 方方 函函 外婆家餐饮 受贵酒店的委托 我公司于 2007 年 11 月 22 日 至 12 月 22 日 对位于杭州市下沙高教园区西区 建 筑面积为 200m2好再来房地产进行市场价格评估 为 贵公司进入下沙开分店 购买该房地产提 供参考依据 估价人员根据估价目的 遵照我国相关的法律 法 规和制度 遵循估价原则 按照估价程序 采用科学

4、 合理的估价方法 在综合分析影响房地产价格因素的 基础上 对该部分房地产在估价时点 基准日 的客观 合理价值进行了评定估算 最终确定估价对象在估价 时点的客观合理价值 总价值 为人民币 569060 元 大 写 伍拾陆万玖仟零陆拾元整 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一 本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1 本报告在评估过程中 假设委估房地产 为商 业用途 在未来剩余使用年限内不改变房地产用途 2 假设委估房地产产权合法 没有产权纠纷 3 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划 用途管制和限制条件 另有说明的除外 二二 本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1 本报告有关资

5、料由委托方提供 未对资料的 真实性进行核实 如因资料 不实而导致估价失实 失误和错误 责任不在估价方 和估价人员 2 本报告仅供委托方 购买该房地产 提供参考依 据用 不对其他用途负责 3 本报告未考虑抵押 担保 出租等他项权利 对委估对象实际价格的影响 4 实地查勘时 对房屋仅进行一般性察看 并 未进行结构性测试 不可能确定其内部缺损 5 本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计 6 未经本评估单位同意 评估报告的全部或任 何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何 公开文件 通告或报告中 也不得以任何形式公开 发表 金华市海芝排骨饭餐馆估价结果 报告 5 一一 委委托托方方 单

6、位名称 外婆家餐饮 单位住址 杭州文三路 167 号 联系电话 0571 28990983 二二 估估价价方方 机构名称 杭州万达房地产评估有限公司 单位住址 杭州市文二路号 8 号 法定代表人 李焕 联系电话 0571 28914073 三三 估估价价对对象象 1 建筑物状况 委估建筑物维护保养情况较好 成新率为 89 建筑面积为 100m2 位于 2 楼 位于金华市婺城区金华市婺城区 钢筋混凝土结构 委估 对象二楼一处房产 地面是水泥地 2 委估对象利用现状 委估房地产现作 餐馆 餐饮配套服务 设施好 3 周围环境 估价对象位于 浙师大北门繁华的商业街 委 估对象地处 高教园区 繁华程度一

7、般 但是交通 6 方便 人流量大 但是人流量大部分是学生 四 估价目的四 估价目的 为购买或租该房产提供价格参考依据 五五 估估价价时时点点 2011 年 5 月 21 日 六 价值定义六 价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日 在 本报告的全部限制条件下 XX 市房地产市场自由 开放 完全竞争状态下的公开市场价值 所谓公开 市场价值是在公开市场最可能形成的价格 采用公 开市场价值标准时 要求评估的客观合理价值应是 公开市场价值 委估房地产的价格定义为 建筑物为钢筋混凝 土结构 用途为商业 经济耐用年限为30 年 已 使用 5 年 尚可使用 25 年 委估宗地法定使用年 限为 30 年

8、 即委估宗地剩余使用年限为 25 年 按房地产收益的稳健性原则 该房地产的收益年限 按剩余使用年限 25 年计的市场价格 七 估价依据七 估价依据 一 行为依据 委托评估函 二 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 GB T 50291 1999 7 4 城镇土地估价规程 GB T 18508 2001 5 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件 三 产权依据 房地产权证 杭房权证字第 7894 号 四 其他依据 1 评估约定书 2 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现 场资料 3 本公司掌握的有关资料 八八 估估价价原原则则 合

9、法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 需求与供应原则 估价时点原则 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九九 估估价价方方法法 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供 的各种资料进行了认真分析 根据估价期日委估房 8 地产用途 估价目的 资料状况和 杭州市房地产 市场的实际情况 决定采用市场途径和收益途径 法来测算委估房地产的价格 十十 估估价价结结果果 通过市场调查以及运用科学的估价方法 最后得出 该房地产的价格为 三十万 十十一一 估估价价作作业业日日期期 2011 年 5 月 22 日 十十二二 估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期 本估价报告有效期为壹年 即从 20

10、10 年 5 月 22 日至 2012 年 5 月 22 日 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告 一一 个个别别因因素素分分析析 物质实体状况 1 建筑物状况 委估建筑物维护保养情况较好 成新率为 89 建筑面积为 100m2 好再来位于杭州市下沙高教园区西区 钢筋 混凝土结构 委估对象属弧形临街排房一层东侧房 产 地面铺地瓷砖 内墙底部贴有白色瓷砖 上部 白色石灰粉刷 南面门口一侧装有大型玻璃窗口 9 东面弧形玻璃结构 2 委估对象利用现状 委估房地产现作酒楼 餐饮配套服务设施好 宗地内外开发程度均为五通一平 二二 区区域域因因素素分分析析 估价对象位于杭州

11、市下沙高教园区西区 街对 面为育英学院 西面是十六街区商铺 正东面靠马 路通往 2 号大街和物美购物中心方向 东南面为凯 恩戴斯大酒店 委估对象地处高教园区和经济开发 区 繁华程度较高 交通方便 人流量大 但周围 环境一般 具体区域因素分析如下 商商服服繁繁华华度度 估价对象南面为育英学院 学生流量 比较大 距离下沙物美购物中心不到200m 据凯 恩戴斯大酒店约 40m 估价项目又属下沙经济开发 区 外来务工人员相对集中 因此繁华程度较好 交交通通便便捷捷度度 估价对象距 B1 公交车站约 200 米 附近有校一线 381 等多条公交线路通过 交通较 方便 附近地铁站正在建设中 一般来讲 常规

12、 公交车的行车速度是每小时 14 公里至 18 公里 BRT 快速公交 能达到每小时 20 公里 而地铁一 旦建成后 能达到每小时 30 40 公里 这可是超过 10 了现有速度的一倍多 同时 地铁的运量是常规公 交的 10 倍 常规的公交车一条线路的运量是每小 时 5000 人 而地铁一条线的运量在 3 万 4 万人左 右 周周边边布布局局状状况况 估价对象周边有 育英学院 浙江 理工大学 文化氛围比较好 附 近有东方医院 物美购物中心 凯恩戴斯大酒店 博库书店 大安 网盟 工商银行 建设银行 农业银行 邮政储蓄 等齐全 城市基础设施完善度 水 电 气 视 讯 路配 套齐备 环环境境质质量量

13、状状况况 空气质量一般 周边环境一般 三三 市市场场背背景景分分析析 1 一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和 行政区划 经济和社会发展状况 房地产市场等 地理位置 下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸 国家级 开发区 杭州经济技术开发区 全国最大的高教 园区 浙江省高教园区 浙江杭州出口加工区都 座落在下沙街道境内 下沙街道原属余杭区 1996年5月划入江干区 1999年8月起委托杭州经济 11 技术开发区管理 是杭州市 一主三副 中 下 沙副城 未来的行政中心 商贸中心 居住中心 全街道现区域面积为 95 3平方公里 常住人口 2 35 万 暂住人口 6万人 下辖9个行政村 头格

14、 中沙 上沙 下沙 元成 东方 新元 松合 湾南 3个社区 智格 七格 高沙 和 1个居委会 杭州经济技术开发区 简称杭州开发区 是 1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区 行 政管辖面积 104 7平方公里 目前建成区 34平方公 里 辖区人口 20万 综合发展水平名列全国 49个 国家级开发区前 15位 2004年被日本贸易振兴机构 评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区 经济和社会发展状况 杭州开发区秉承 让投资者获利 让创业者成 功 的理念 大力开展招商引资 发展壮大先进制 造业基地 迄今 已吸引 30个国家和地区的 390家 外商投资企业落户 累计引进合同外资 37亿美元

15、实际利用外资 17亿美元 引进内资工业企业 248家 投资总额155亿元人民币 其中列入全球 500强的 企业已有24家公司在开发区投资 38个项目 2000 年4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区 2005年5月被国家信息产业部授予国家 杭州 计 12 算机与网络产品产业园 杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之 一 聚集了摩托罗拉 东方通信 三菱 富士康 华宇电子等主机及相关配套企业 日本东芝公司建 立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地 是 浙江省以生物基因工程 天然药物及制剂 医疗器 械为重点的医药工业生产基地 引进了九源基因 美国眼力健 康莱特 日本泰尔茂 旭化成医疗器 械

16、 浙大药业等一批生产企业和研发中心 是日本 松下公司在中国建立的最大家电生产基地 总投资 2 4亿美元 占地 24万平方米的松下杭州工业园正 在全面建设 是浙江省最大的饮料生产基地 集聚 了可口可乐 康师傅 娃哈哈三大著名品牌 2004年 杭州开发区完成地区生产总值 130亿元 工业总产值 504亿元 外贸出口 25 4亿美元 分别 位居全国49个国家级开发区第 11位 第9位 第7 位 杭州开发区大力实施 科教强区 战略 建 成浙江省最大规模的下沙高教园区 下沙高教园区 规划面积10 91平方公里 15所高校 15万在校大 学生 经过五年建设 下沙高教园区已全面建成投 用 目前 中国计量学院 浙江理工大学 杭州电 13 子科技大学 浙江工商大学 浙江财经学院 浙江 传媒学院等 14所高校在校生已达 12万人 依托下 沙高教园区 开发区管委会正在着力构建产学研一 体化平台 建设大学科技园区 留学生创业园 构 筑起15所高校和700多家现代制造企业互动发展的 平台 大力培育发展具有自身特色的知识经济和技 术密集型产业 努力增强开发区的核心竞争力 根据杭州市 构筑大都市 建设新天堂 的 战