【精编】某房地产地块客户调研报告

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1、经开客户调研报告 NanchangJingkaiCustomerResearchReport 目录 客户研究范围界定 客户调研及深度访谈 目标客户判定及演绎 ContentsPage 本案 道路 因黄家湖立交正处于维修中 本案四周道路多为断头路 道路坑洼 行车不便交通 本案西面为工业园厂房 东面为待开发土地 暂无公共交通 交通较为不便生活配套 本案靠近于高校和产业园区 基本生活设施完备学校 本案以北1公里为南昌师范学院和江西电力学院 以南500米为江西旅游商贸学院 周边高校资源较为丰厚 暂无重点学区 医院 本案周边无三甲级医疗机构 仅有乡镇卫生所 6 5公里外有洪都中医院红谷滩分院 红谷滩新区

2、 新建区 经开区 地块位于经开区西南侧 与新建区交汇处 目前四至道路及交通情况较差 周边生活基本配套较为低端 本案位置 本项目位于黄家湖西路以西300米本案的板块直接竞品项目 沿黄家湖西路沿线板块 世纪乐活公园城汉港凯旋城新力 帝泊湾嘉业 海棠湾本案同品牌竞品项目 万科金域国际 地块属于经开区黄家湖沿线板块与新建相交 全国品牌发房企项目较少 故截取周边直接竞品与区域标杆项目客户为研究范本 新力帝泊湾 在售产品 多层 均价7000元 盛世华庭 在售产品 高层 均价7000元 客户居住区域 客户职业 家庭构成 购买因素 万科金域国际成交客户主要居住区域在经开区 约占比73 新建区占比7 其次是红谷

3、滩与青山湖各站4 客户职业以教师为主 占比为55 企业员工占比24 其次是个体户11 家庭架构只要在两口之家和复合型家庭占比较大 分别为28 和21 购买因素以企业品牌为主 占比15 其次为居住环境和精装修 占比13 同品牌项目金域国际位于双港大道沿线板块 高校教师及周边大型企业员工购买为主 注重品牌和生活氛围 购买实力相对较高 客户居住区域 客户职业 家庭构成 购买因素 新力帝泊湾成交客户主要居住区域在新建县 约占比59 市区占比12 其次是外地和经开区分别占比是10 和9 客户职业以公司职员为主 占比为48 务农占比15 其次是公务员11 和个体及私企老板占比16 家庭架构只要在一家三口和

4、复合型家庭为主 分别为24 和29 购买因素主要看中价格 占比32 其次为赠送占比为18 经开区域老牌明星项目主要客群为新建区客户为主 看中实惠的价格和高赠送 客群的支付能力一般 客户居住区域 客户职业 家庭构成 购买因素 汉港凯旋城成交客户主要居住区域在下新建县 约占比69 上新建县占比18 其次是市区和经开区分别占比是4 和2 客户职业以企业员工为主 个体摊贩占比为22 务农占比16 其次是公务员2 家庭架构只要以青年家庭为主占比为37 复合型家庭占比19 其次为一家三口和老年家庭分别占为18 和17 购买因素主要看中价格实惠 占比48 其次为赠送面积和交通分别占比为15 和17 地块周边

5、项目 高层单价5200元 左右主要以下新建客户为主 职业为企业员工居多 支付能力低 客户居住区域 客户职业 家庭构成 购买因素 乐活公元城成交客户主要居住区域在下新建县 约占比58 上新建县占比29 其次是经开区占比是8 客户职业以务农为主 个体摊贩占比为33 企业占比20 其次是公务员和事业单位占比为2 家庭架构只要以复合型为主占比为33 一家三口占比19 其次为两口之家和青年家庭分别占为21 和13 购买因素主要看中价格实惠占比48 其次为工作因素和居住环境分别占比为19 和13 地块周边南昌老牌地产品牌项目 上下新建进城客为主 在老家务农或做小生意为主注重价格 支付能力较差 从地块竞品客

6、户职业分布来看应对高校教师 公务员 企业职工 个体及乡镇务农客户进行调研 从地块竞品客户支付能力来看周边项目客户支付能力一般客群较为局限 故还应截取区域内品质较高和同品牌项目客户进行调研 通过对本体的研究得出本地块应针对经开及新建区域客户进行客户研究 红谷滩及老城区外溢客户量少但支付能力较高可适量选取具代表性客户类型进行调研 客群调研区域范围 客群调研职业范围 地缘性企业职工 行政事业单位职工 个体户及务农个体 目录 客户研究范围界定 客户调研及深度访谈 目标客户判定及演绎 ContentsPage 问卷调查形式 电访及走访客群 选取同区域四大竞品成交客户及随机市场客户合计150份 万科金域国

7、际业主30份汉港凯旋城业主30份乐活公元城业主30份新力帝泊湾业主30份市场客户30份 含市区 红谷滩 新建区 经开区域 公务员 企业员工 个体 教师等职业 深度访谈形式 电访超过20分钟 预约面访客群 选取经开区新建区已购买 意向购买客户经开区新建区购房的亲戚朋友20份意向购买经开区新建区客户20份 含教师 公务员 企业员工 私营业主 产业园员工 乡镇单位置业等 受访者居住区域以经开区和新建区的地缘性客户为主 其次为红谷滩与市中心的外溢客户 受访者家庭构成以三口之家为主 其次为复合家庭 两口之家 受访者的职业以私营业主为主 其次为经开区新建区的教师及产业园内员工 受访者工作区域以经开区为主

8、其次为新建与红谷滩区 受访者特点 大多居住在经开新建的地缘性客户 大多为三口 四口人居住在一起 工作主要集中在经开区和红谷滩 以私营业主最多 其次为教师及附近产业园员工 三分之一的受访者对经开区的未来发展仍停留在大学城和工业区的概念中 对该区域的发展现状和利好并不了解 少部分客户认为附近工厂稍多 不适宜居住 大部分客户因为工作原因 居住在周边而在经开区置业 说明从目前状态来说经开区并没有很优势的资源吸引外部客群 小部分客户因房价低且交通便利 高校人文氛围好而在此置业 如果在经开区置业 大部分客户最在意的是学区及交通 部分客户在意商业配套 品牌开发商和商品品质也是部分客户在意的重要因素 从在意因

9、素的均等性来看客户在意的也是客户需求的 如果在经开区置业 大部分客户倾向于财大周边置业 客户认为离高校较近 人文氛围浓厚并且有地铁交通更加方便 小部分客户倾向于新建区交汇处 认为离红谷滩更近些 部分客户表示不会考虑新项目 表示地理位置太偏 配套较少 生活不方便 部分客户认为新建区没有大开发商品牌 如果有项目愿意考虑万科 大多客户对90 100 面积段比较感兴趣 从面积段也反应了客群的家庭结构以三口之家和复合型家庭为主 对三房的需求较大 同时 又因为其主要客群以企业员工为主 支付能力有限故面积段在110以内 大部分客户想购买的为多层 其次为高层 极少部分客户 意向购买多层产品较多是由于大部分客户

10、对片区价值认可度低故觉得可以花最少钱买到最舒适的产品 高层 对高层的心里价位以7500 8000元 为主 其次为7000 7500元 小高层 对小高层的心里价位以8500 9000元 为主 其次为7500 8000元 多层 对多层的心里价位以8500 9000元 为主 其次为7500 8000元 别墅 对别墅的心里价位以10000 11000 元为主 其次为9000 9500元 注 次价格为带装修的最高意向价格 别墅产品除外 红谷滩与老城区客户针对本案片区价值认知度较低 心理起价较低 高层 小高 多层与别墅产品间价差500元左右 注 次价格为带装修的最高意向价格 别墅产品除外 新建区客户针对本

11、案片区较为熟悉 抗性低 价值认知度较高 四种产品价差在500元左右但对高层产品的主力意向价格在7500 8000元 左右 注 次价格为带装修的最高意向价格 别墅产品除外 地缘性经开区域客户与新建区客户对地块价值基本一致 主要因为地块位于两个区域交汇处主要道路相连认知度较高 对比三大区域来说90 100 面积段需求最旺盛其次是100 110 符合刚需市场的主要需求面积段 针对90 100 产品多为首置刚需客户为主 100 110 产品以改善居多 首置少量 三大区域产品需求面积段基本无差别 同时反映出受访客户的支付能力有限 对大面积产品的需求受总价影响较多 对比三大区域对高层 小高及多层产品的需求

12、量较为平均 主要受价格影响较大 通过150组的问卷调研筛选分析得出 从区域价值认知度来看 地缘性及相邻区域新建区的客户认知度较红谷滩及老城区客户更好 反馈到价格上新建和经开客户的心理价位略高 同时反映出外区域客户对经开区本身的认知仍停留在大学城和工业区上 对板块利好和政策并不了解 选择在该区域置业的客户大多以工作缘为主 地缘为辅 原因在于地缘性客户家庭继承的房产较多再次置业以改善需求居多 而片区内高校和企业较多导入大量外区域人口在片区内多为首次置业 于此同时反映出经开板块目前并无突出资源和利好吸引外部客群的进入 选在在该区域置业的客户对面积段和单价较为敏感 本质在于目前片区客群以企业员工为主

13、支付能力有限 居住在经开区的客户大部分愿意在经开区财大附近置业 更加相信大品牌开发商 并且朋友和亲人说很好基本上就会购买 靠近新建区的位置会考虑多一些 经开区客户在外部上爱面子 内部功能却又更注重实用与功能性 居住在新建区的客户置业时更加偏向靠近红谷滩与红角洲 上新建与下新建的客群想要在新建城区区置业 或是附近高端舒适的楼盘 而新建中心的客户群想要在红角洲或红谷滩置业 家庭 工作在附近的客户愿意考虑是否购买附近的楼盘 相比红谷滩等地区性价比更高 尤其是大学城里的教师职工以及产业园里的员工 小部分外溢客户愿意在经开区新建区置业 比起红谷滩等地单价相对便宜 总价也相对较低 南昌发展像西部迁移 更加

14、看好未来的前景 地铁 过江大桥等也使得交通非常便利 在客户问卷调查基础上 选取30组客户作为深度访谈客户 选取18组样本 以新建区 新建区下县 经开区客户为主 涵盖红谷滩区 东西湖区 高新区等主要区域不同职业客户作为样本 通过对于对于经开区区域发展 万科关注地块区域的看法 万科在此处拿地的意见 客户对于万科精装房以及物业等问题的看法 做如下描摹 关键词 看好区域 大房子 改善居住 学区 李志男 男 36岁 私企员工 新建区乐化人 在新建区给一个私企老板开车 现在住在桃园小区 是父母原单位分的房子 87平米三居 家里有三个孩子 希望换个100 120 左右的四房 对于地块区域看好 因为挨着新建区

15、 目前交通和配套虽然不齐全但是未来会发展起来 对万科品牌比较看好 但是不会买装修房 如果价格在7000左右会考虑 对于学区要求较为迫切 三个孩子最小的刚上幼儿园 购房要求 离红谷滩近 品质好客户语录 现在是挺乱的 大家都觉得不好 但是你看九龙湖 万达去了 绿地也去了 我不信新建县撤县设区了 这个区域还会一直这么差 肯定会有好的一天 李梅 女 28岁 新建区职高教师 上新建松湖人 目前打算明年结婚 想买个婚房 看过正荣润城觉得7500多的价格比较贵 希望购买一套90 左右的精致的三居 最好是品牌开发商的产品 那样的话物业 安全比较放心 但是不喜欢精装房 因为自己有自己的装修想法 不想和太多人一样

16、 而且价格也会高一些 自己能承受的价格6500 7000左右 因为在这个区域教了4年书 觉得这个区域也不错 虽然像个郊区 吃饭 购物不方便 但是到红谷滩不远 有车也比较方便 离自己工作的地方也比较近 听说区域会有地铁5号线 到时候可以直接到双港西大街 虽然时间比较远 但是总会修好的 最好靠着学区 那样好多家长就会买 素质相对较高 客户语录 听说5号线会到这里 到哪里也都挺近的 最好靠着学区 那样的话邻居的素质会比较高 我喜欢自己装修 现在的精装修太一般了 都一样 我不喜欢 关键词 环境好品牌开发个性装修 关键词 成长记忆 商业配套差 不要装修房 王勇 40岁 洪城大市场私营业主 经开区下罗人 老家是经开下县下罗人 现在住在抚生路龙郡小区 与妻子一起 在洪城大市场经营一店铺 因为从小生活在经开区 乡土情结还是比较重的 妻子是新建县人 因为在洪城有店铺所以离自己家和妻子的家都比较远 希望经开区域选择一个合适的房子 这样可以兼顾家庭和工作 有一个孩子已经上高中了 所以对学区房没要求 但是对于所在位置 王先生并不看好 看过新力帝泊湾 项目的品质感和环境都比较好 但是周边的环境太差 交通不方便