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1、万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 1 万科龙华二线拓展区万科龙华二线拓展区 5 5 号地块号地块 研判报告研判报告 世联地产世联地产 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 2 商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问 中国 有限公司的商业机密 一旦泄漏 可能被商业竞争 者利用 因此本文档内容仅限于对世联地产顾问 中国 有限公司作投标之用 除此之外 不得私 自发布 使用和复制文档的任何内容 如果世联地产顾问 中国 有限公司有幸和贵 方签订合同 对本文档中数据的发布 使用和复制 的权利将在以后签订的协议中明确说明 本限制条 款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数 据
2、的使用授权的情况 目录目录 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 3 1 1 宏观规划下的区域属性分析宏观规划下的区域属性分析5 1 11 1 定位规划定位规划 深圳深圳 城市次中心城市次中心 5 1 21 2 区域产业功能规划区域产业功能规划 深圳工业经济主体之一深圳工业经济主体之一5 1 31 3 区域未来交通规划区域未来交通规划 全国性交通枢纽地位确立全国性交通枢纽地位确立6 1 41 4 总结 二线拓展区的总结 二线拓展区的 城市价值城市价值 将在将在 2 32 3 年内集中显现年内集中显现6 2 2 基于区域属性的地块属性分析基于区域属性的地块属性分析7 2 12 1 目标地块交通
3、情况分析目标地块交通情况分析7 2 22 2 目标地块配套情况分析目标地块配套情况分析9 2 32 3 目标地块产业分析目标地块产业分析9 2 42 4 目标地块所在片区的历史接受度目标地块所在片区的历史接受度9 2 52 5 地块基本属性分析地块基本属性分析10 2 62 6 结论结论10 3 3 龙华区域内客户变迁史龙华区域内客户变迁史 2000 2000 年 年 20062006 年年 11 3 13 1 龙华区域客户分布特点龙华区域客户分布特点11 4 4 区域内客户访谈结论区域内客户访谈结论 2006 2006 年年 1111 月 针对项目月 针对项目 26 4 14 1 专业人士访
4、谈关键结论提炼专业人士访谈关键结论提炼26 4 24 2 潜在目标客户访谈关键结论提炼潜在目标客户访谈关键结论提炼29 5 5 区域典型项目客户研究 项目需要关注的问题 区域典型项目客户研究 项目需要关注的问题 33 5 15 1 春华四季园客户分析春华四季园客户分析33 5 25 2 金地梅陇镇客户分析金地梅陇镇客户分析40 5 35 3 潜龙华城客户分析潜龙华城客户分析44 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 4 5 45 4 七里香榭客户分析七里香榭客户分析47 6 6 本项目客户定位初判 结合前面本项目客户定位初判 结合前面 3 3 部分研究 部分研究 51 6 16 1 客户定位
5、前需要提的几个问题客户定位前需要提的几个问题51 6 26 2 片区客户定位 未来 片区客户定位 未来 52 6 36 3 本项目客户定位本项目客户定位53 6 46 4 本项目客户来源分布图本项目客户来源分布图53 7 7 项目产品开发方向建议 基于趋势探讨 项目产品开发方向建议 基于趋势探讨 56 7 17 1 龙华区域历年畅销主流产品研究龙华区域历年畅销主流产品研究56 7 27 2 新政体系下的户型价值研究 世联案例研究成果 新政体系下的户型价值研究 世联案例研究成果 65 7 37 3 新政体系下的小户型增值体系 世联专项研究成果 新政体系下的小户型增值体系 世联专项研究成果 69
6、7 47 4 基于人口结构变化基于人口结构变化 婴儿潮引起的产品变化婴儿潮引起的产品变化 世联专项研究成果世联专项研究成果 75 7 57 5 婴儿潮项目案例借鉴婴儿潮项目案例借鉴 布吉中旅布吉中旅 8080 后街后街 83 8 8 项目竞争分析项目竞争分析87 8 18 1 区域外竞争分析概述区域外竞争分析概述87 8 28 2 来自龙华区域内的竞争来自龙华区域内的竞争97 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 5 1 1 宏观规划下的区域属性分析宏观规划下的区域属性分析 1 11 1 定位规划定位规划 深圳深圳 城市次中心城市次中心 规划功能 其功能具有三重性 首先是福田中心区的延伸 和
7、生活配套区 其次是中部地区的次中心 起到一定的对外辐 射作用 三是不断协调和完善城镇自身的发展 这三种功能是 相辅相承的 作为大深圳格局下的 城市次中心 龙华的区域地位显赫 是深圳二线关外最具城市意向的片区 龙华二线拓展区的城市龙华二线拓展区的城市 价值已经得到关内客户的认可 目前二线拓展区项目的关内客价值已经得到关内客户的认可 目前二线拓展区项目的关内客 户比例平均在户比例平均在 50 50 左右 左右 完善的交通路网的建立 尤其是地铁 完善的交通路网的建立 尤其是地铁 规划的利好已经将深圳的城市价值延伸到龙华 规划的利好已经将深圳的城市价值延伸到龙华 城市价值的市场认知 城市价值的市场认知
8、 关内客户认为认为 关 所形成的区隔和差别正在逐渐区隔和差别正在逐渐 缩小 缩小 龙华和宝安中心区是关内客户置业的首选区域 关内客户置业的首选区域 龙华二线拓展区的交通优势和定位规划是吸引关内客户 置业的核心因素 1 21 2 区域产业功能规划区域产业功能规划 深圳工业经济主体之一深圳工业经济主体之一 近几年龙华经济增长迅猛 2003 年龙华农业总产值 2570 万 元 工业生产总值达到 719 06 亿元 比 2002 年增长 50 9 社 会消费品零售总额 19 6 亿元 连续三年实现增幅 25 以上 外向型第二产业为主导的龙华经济具备很强的自我生长能力外向型第二产业为主导的龙华经济具备很
9、强的自我生长能力 近几年外贸增长持续增加 华为 富士康等具有国际知名度的企华为 富士康等具有国际知名度的企 业不仅支撑了龙华经济的迅速增长和人均购买力的提高 同时也业不仅支撑了龙华经济的迅速增长和人均购买力的提高 同时也 提升了龙华在全国乃至世界的知名度 提升了龙华在全国乃至世界的知名度 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 6 1 31 3 区域未来交通规划区域未来交通规划 全国性交通枢纽地位确立全国性交通枢纽地位确立 华本身就具备先天的交通优势 它位于深圳中部组团核心轴 上 省道布龙公路 石观路 龙观路以及机荷高速 梅观高速都 经过这里 交通四通八达 可以辐射全市乃至整个珠三角 交通四通
10、八达 可以辐射全市乃至整个珠三角 此外 与关内相通的梅龙公路 福龙路 地铁 4 号线 地铁 6 号线 轻轨 11 号线实现了龙华与深圳中心的无缝对接和无障碍 交通 在对区域内外客户形成交通便利的同时 龙华因其天然的在对区域内外客户形成交通便利的同时 龙华因其天然的 区位优势和完善的交通路网体系将成为承接深圳北扩的重要交通区位优势和完善的交通路网体系将成为承接深圳北扩的重要交通 功能功能 龙华新客站 作为规划中的深圳新客运站 处于国家铁路北 京 广州 深圳客运专线和杭州 福州 深圳客运专线交汇点 建成后龙华将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽 龙华将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路
11、客运枢纽 极大增强其对珠三角周边区域的辐射力 极大增强其对珠三角周边区域的辐射力 同时 新客站落成将命 名为 龙华火车站龙华火车站 将极大地提高龙华的知名度 提升龙华的整 将极大地提高龙华的知名度 提升龙华的整 体形象和知名度 体形象和知名度 此外 龙华新客站的建立 将会极大地促进龙华房地产业发 展 一小时交通圈和半小时交通圈将吸引更多的香港和珠三角人一小时交通圈和半小时交通圈将吸引更多的香港和珠三角人 士前来龙华购房置业 士前来龙华购房置业 1 41 4 总结 二线拓展区的总结 二线拓展区的 城市价值城市价值 将在将在 2 32 3 年内年内 集中显现集中显现 1 1 深圳次中心的地位明确
12、深圳次中心的地位明确 2 2 交通枢纽中心地位在未来 交通枢纽中心地位在未来 2 32 3 年内确立年内确立 3 3 未来区域人流量的迅速增加为龙华第三产业发展带来契机 未来区域人流量的迅速增加为龙华第三产业发展带来契机 城市功能由单一功能向复合化发展 劳动密集型工业城市功能由单一功能向复合化发展 劳动密集型工业 商贸商贸 商商 服服 居住配套居住配套 高新技术产业高新技术产业 在以上的发展利好下 龙华二线拓展区在未来两三年将迎来迅速 的城市化阶段 二线拓展区的 城市 价值将在未来集中体现 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 7 2 2 基于区域属性的地块属性分析基于区域属性的地块属性分析
13、 2 12 1 目标地块交通情况分析目标地块交通情况分析 1 1 总体交通情况分析总体交通情况分析 目标地块交通情况示意图 如图所示 目标地块的交通通达性较好 以布龙公路 福龙 路 规划 梅观高速 上塘路形成了一套立体交通网 具有很强 的区域外的辐射能力 而且 在区域内也是四通八达 地块距镇 中心仅布龙路一路之隔 属于镇中心的一级辐射地带 片区认同 度极高 地块其实属于二线拓展区 但是从现有客户访谈以及历年项 目对比来看 这与这样的一个区域 市场还是习惯于将其与镇中 心进行意向中的关联 且地块本身在二线拓展区内距离地铁口 商业中心等规划还是有一定距离 因此本地块更有可能看成是二 线拓展区与镇中
14、心交界处的一个项目 类似于宝安新中心区的金 城时代 这是我们在定位阶段需要对项目区为属性进行基本判断 的前提 2 目前项目周边设有 A623 公交站 周边没有其他公交车停 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 8 靠点 最近的公交车停靠点在东侧布龙路与人民路口的等车点 无公交标示 离本地块约 300 米 和在布龙路北面的上塘路口 站 离本项目约 300 米 本地块西侧地块为 A623 总站 上塘村 主要公共交通路线 302 K302 312 350 622 370 龙华 火车站 302 路 K302 路 从龙华总站出发 途经 梅林联检站 华强北 中信城市广场到达罗湖火车站 k302 路 从罗
15、湖火车站出发 途经园岭新村 八卦岭 梅林检查站 潜龙 花园 万众城 龙华街道办 天虹商场 到达龙华美丽 365 花 园 321 路 火车站西广场 清平高速检查站 坂田华为基地 观澜 世纪广场 观澜街道 福田客运站 312 路 从观澜 牛湖总站出发 途经观澜街道 大浪 龙华镇区 上塘路口 离本地块约 300 米 坂田 布吉 罗湖 经过滨河大道 从福民新村 口岸大队 到 达天安数码城 福田客运站 龙华客运站 青青世界 350 路 从南山蛇口出发 途经 西丽 石岩 龙华到达观澜 观澜街道 西丽留仙洞 370 路 从西丽出发 途经福田 龙 华 清湖到达观澜 清湖村 龙华 上塘村 A623 路 经过清湖
16、村 龙华新梅 园酒店 经过大浪 龙华天虹 龙华街道办 电信大厦 优品建 筑 到达上塘村 万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告 9 3 各类型客户交通方式及评价 客客户户类类型型主主要要交交通通方方式式评评价价 A A 类客户 龙华镇区客户类客户 龙华镇区客户私私家家车车 在区域内部的交通基本不存在问题 主要是有部分这类 客户居住在区域外 在进出梅林关口时高峰期堵车严重 但未来福龙路 新区大道的落实会从根本上解决目前的 交通情况 B B 类客户 关内客户类客户 关内客户 私私家家车车 公公共共交交 通通 地地铁铁 未未来来 在进出梅林关口时高峰期堵车严重 但未来福龙路 新 区大道的落实会从根本上解决目前的交通情况 C C 类客户 龙华其他区域客户类客户 龙华其他区域客户公公共共交交通通为为主主区域内民治路 布龙路高峰期比较拥挤 D D 关关内内投投资资类类客客户户私私家家车车 公公共共交交 通通 2 22 2 目标地块配套情况分析目标地块配套情况分析 目标地块所在片区是龙华为来最具有发展潜力的区域目标地块所在片区是龙华为来最具有发展潜力的区域 二二 线拓展区 线拓展区 生活 商业配套
