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1、房地产权产籍2008年第4期（总第114期）2008年7月28日出版编委主任.谢家瑾编委副主任.陆克华 郑吉荣 朱建文编 委.高现力 李凤鸣 康 宏 王维新 崔 林 金绍达主 编金绍达副主编.唐永安本期责任编辑.杨 赛目 录理论与实践也谈地役权.汪三民（2）房产登记中的善意取得适用问题.郑智华 郑文忠（5）谈房屋登记办法对权属登记制度的完善.王 丹（8）浅谈处分非法律行为取得房屋权利的登记物权法第31条辨析.刘守君(11）浅议房屋登记办法和城市房屋权属登记管理办法的异同.杨雅香(14)工作研究我们为什么要按基本单元进行登记学习房屋登记办法札记.邓海生（19）房屋登记办法中涉及房地产开发企业房屋
2、登记的几个具体问题苏定贤（21）房屋权属登记中的“特事特办”应慎为陈秀群（23）婚前一方预购的房屋应如何办理权属登记.陈永红（25）经验介绍初探房屋权属登记信息公开查询.李淑玲（27）集体土地范围内房屋登记时申请人身份之确定陆一川（29）文件规章介绍建设部办公厅关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知.（31）也谈地役权物权法颁布后，地役权作为一项新的房屋登记种类，引起了人们广泛的关注。什么是地役权？怎样设置地役权？合同怎样签订？登记后的效力？地役权与物权法中的相邻关系有何区别和联系？这一系列具体问题不仅困惑着房屋登记部门的工作人员，同时解决以上问题，也可以为全社会人们在提高自身不动产价值
3、上拓展新的视野。一、什么是地役权地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，随着物权法的颁布，地役权已正式界定到物权法第四编的用益物权中。地役权是地役权人按照合同的约定，利用他人的不动产以提高自己的效益。例：甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为了解决本厂职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。又例：甲系四川厨师，有一手川菜的好手艺，但租赁餐馆的地理位置很不佳，甲想在挡在他餐馆前面乙的高楼上作大型招牌，以提高餐馆的知名度，
4、于是，甲以每年1万元的使用费用支付给乙方，双方签定合同，此时，甲为需役地，乙为供役地。所以说，地役权具有以下特点：1、地役权是按照合同设立的。设立地役权当事人应当采取书面形式订立地役权合同。登记后可以对抗善意的第三人。2、地役权是利用他人的不动产。利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为条件，而是对他人的不动产设置一定的负担。这种负担表现为：一是容忍义务，如允许他人通行于自己的土地、或者说允许他人在自己的不动产房屋上设置一定的负担，以便自己行使不动产的权利受到某种限制；二是不妨碍地役权人行使权利的义务。3、地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立必须是以增加需役地利用价值和提高其效益为
5、前提。此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益。同时也包括非财产的利益，即具有精神上或感情上的效益，如为需役地上的视野宽，广而设定的眺望地段权等。二、怎样设置地役权1、当事人以合同设立地役权为要式行为，必须采用书面的形式，否则，不具有设立地役权的法律效力。在现实生活中，如果双方当事人以口头形式设立的地役权合同，当发生条文理解与适用纠纷，一方当事人向人民法院起诉，请求法院确认其法律效力，判令对方继续履行合同的，人民法院应该驳回当事人的诉讼请求，其原因设置地役权必须采用书面的形式或设立合同，不然，则不具有设立地役权的法律效力。2、地役权采取的登记对抗主义。地役权的设立以合同生效为
6、要件，在我国农村，地役权80%90%都是不登记的。为了方便群众，减少成本，物权法对地役权实行登记对抗主义。例如：甲房地产开发公司从他人手中取得位于市中心广场附近一块土地使用权，以“观景”为理念的设计并建造了高层观景商品住宅楼，但该地前有一所小学乙，为了防止乙今后建造高楼挡住甲开发商的住宅楼的观景视野，甲每年向乙支付10万元补偿费为代价，与乙约定，乙在30年内不得在校址建设高层建筑。合同签定后，双方没有办理地役权登记，一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房产开发商丙，但学校未向丙提出自己与甲之间的约定，丙购得校址后建起了高层住宅。甲要求丙立即停工，遭到丙拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照物权法规定，
7、法院不支持甲的主张，因为，甲乙双方的书面合同没有登记，乙转让土地时又没告知丙土地上设立的地役权。因而，丙的合法权益受保护，甲只能基于合同，要求乙承担违约责任，而无权要求丙停工和承担责任。3、地役权双方有哪些权利和义务。设立地役权的目的在于为自己不动产使用提供便利，以增加自己不动产的效益，提高不动产的利用价值。在地役权履行中，如发生地役权人不适当使用供役地，供役地权利人要求保护自己合法权益时，应依法保护其合法权益，所以地役权人在享受有合同约定的权利同时，必须承担相应的义务。如甲与乙设定地役权，地役权内容为甲到乙的供役地取水，后因为甲人口增加时，可以对乙主张增加其引水量，如果乙不允许，甲起诉到法院
8、，就应支持甲的请求，但如果甲将其住房改为经营旅馆，则不得要求增加引水量，法院就应驳回甲的请求，同时要尽量减少对供役地权利人物权的限制。4、地役权期限的约定。地役权的期限由双方当事人协商确定，当事人的期限没有约定，或约定不明确的，可以事后作出补充协议，在实践中不能发生属级地的土地使用与供役地的土地使用权期限不一致的情况，如供役地剩余年限为20年，而需役地则要30年，此种情况地役权期限最长则为20年。在实际过程中将会遇到两种情况，一是当事人的约定期限如果超过了前述用益物权的剩余年限，则该约定认定无效，同时根据合同法规定，合同部分无效，不影响其它部分权利，其它部分仍然有效。二是国家和农村集体组织设立
9、永久期限的地役权，是否有效的问题。我国国家和集体组织不仅拥有用益物权的土地使用权，而且还具有土地所有权。如果出现国家和农村集体组织设立了永久性地役权时，当然也没有使用期限了。三、地役权的转让、受让、抵押1、地役权不得单独转让，由于地役权的成立必须有需役地与供役地同时存在，因而在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽是一种独立的用益物权，但必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不得与需役地分离而单独让与，这就是地役权的从属性。实践中表现有3种：一是地役权人不得自己保留需役地使用权，而单独将地役权转让；二是地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的使用权转让；三是地役权人也不得将需役地使用权与
10、地役权分别转让不同的人，如：甲为了自己房屋采光方便，与乙房屋设定以采光地役权，约定乙的房屋不得修建二层以上的建筑，并办理了登记。后甲将自己的房屋卖给丙，乙就在自己的房屋上修建了三层小楼，丙请求乙去除一层，遭乙拒绝，按照“地役权不得单独转让”的规定，地役权与需役地共存在，需役地既已转移至丙，为需役地所设立的地役权也当然转移至丙，除非当事人双方在设置地役权合同时另有约定。2、地役权不得单独抵押，地役权是一种财产权利，但与其他财产权不同的是，地役权不得与土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权分离单独存在。脱离建设用地使用权，地役权也就无从发挥作用。对于受让地役权的主体来说，没有取得土地经营承包权和
11、建设用地使用权，地役权也就无从发挥作用。地役权作为土地等不动产物权或物上负担与不动产紧密联系在一起，因此应一并转让。3、地役权的受让。地役权的不可分性，便决定了地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使产生了分属不同权利人的两个或者多个用益物权时，地役权在部分转让后的需役地的各个部分依然存在。如甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分而为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记。丙、丁到乙地取水遭拒绝，这时，新的权利人丙丁任可以到乙地行使取水地役权，乙不得阻止。如果，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分
12、继续存在。如，甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑，后甲地东部分割了丙，西部分割给丁，甲的眺望权只有与丙有关而与丁无关，此时，丙继续享有地役权。4、地役权对受让人具有约束力。依上述原理，就供役地而言，地役权为整个供役的负担。供役地上及供役地上的土地承包经营权，建设用地使用权的转让，会产生分属不同权利的多个用益物权，地役权在转让后的供役地的各个部分继续存在。如，甲地在乙地设立有取水地役权，而后乙地分割为丙，丁两块地，如果丙、丁都涉及提供甲的取水地役权时，则丙，丁两地的使用人仍然要负担甲的取水地役权。那么地役权对受让人丙和丁都具有约束力。但是，地役权
13、在其性质上只对某部分转让后的供役地有关时，那么，地役权仅对被转让土地受让人具有约束力。如果甲和乙约定，在乙的土地上设立通行地役权，作为供役地的权利人乙将土地使用权转让给丙和丁，如果只有受让人丙涉及甲的通行地役权，而受让丁无关时，那么丙仍然要继续向甲提供通行地役权的义务，此时，地役权只对丙有约束力。四、地役权与相邻关系的联系与区别相邻关系与地役权在调整对象，法律价值等方面存在不少共同之处，两者均调和不动产利用过程中权利人冲突为目的。在规范目的与制度上有着类同之处，涉及到的内容诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张，限制和容忍，或有所重叠，或有所交叉，但彼此作为独立的法律制度，二者各具其内涵，两者
14、有一定的区别，具体表现在：1、权利性质不同相邻关系不属于一项独立的民事权利，更非一项独立的物权类型，而是属于所有权的内容，它是基于所有权内容而产生效力的扩张和限制；而地役权则是一项独立的权利，是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。2、产生的依据不同相邻关系是基于法律的直接规定，而地役权则是基于双方当事人的合同产生，是双方当事人逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，是基于当事人约定产生的对双方不动产更高限度的利用调节，而相邻关系是法律上当然而生的最小限度的利用调节。3、相邻关系以不动产相邻为条件，而地役权中需役地和供役地不以相邻为限，可跨省，跨市以提高不动产价值为中心。4、经济效益不同由于相邻关系是对当事人利益需要的最低限度的调整，是基于其所有权内容而产生效力的当然扩张，所以在其行使权利时只要不造成邻人的损失，平常一般为无偿；而地役权可以有偿，也可无偿，而且大多数为有偿。4、对抗性不同由于相邻关系是基于不动产的自然需要，且是固定于或永久地附于不动产之上的，所以具有对抗第三人的天然属性，也就是说它的对抗效力源于不动产本身，而没有其他形式。而地役权负担并不因不动产所有权或使用权人改变而改变，则来自于当事人的约定，只有经公示后才能取得对抗第三人的效力。5、受到损害后法律的赔偿方式不同。相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而是提起所
