《（房地产项目管理）世邦魏理仕无锡锡山某房地产大盘项目定位分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（房地产项目管理）世邦魏理仕无锡锡山某房地产大盘项目定位分析（111页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1简介11.1项目背景11.2服务内容11.3报告结构12 发展建议要点33 社会经济环境分析103.1 无锡社会经济环境分析103.2 苏锡常沪宁五个城市宏观数据比较223.3主要结论274 基础分析294.1 地块简介294.2 区位分析304.3 区域环境分析304.4 未来规划344.5 基地分析总结355 宏观住宅市场状况375.1 宏观住宅开发数据375.2 一级市场385.3 二级市场425.4 区域供求特征465.5 三级市场状况505.6 分档次住宅板块介绍515.7 住宅市场结论566锡山区域住宅市场研究586.1简介586.2历史供应情况606.3吸纳/市场消化情况606
2、.4未来供应量636.5市场容量676.6价格趋势686.7区域市场住宅产品研究716.8主要结论757典型案例研究767.1 新区第一国际767.2 惠山区复地公园城777.3 锡山区华夏春晓797.4 主要结论818 项目发展建议828.1 SWOT分析828.2 项目主题与整体定位838.3 物业发展组合858.4 物业布局安排878.5 户型建议888.6 建筑风格与设计要件建议898.7 定价909项目发展分期9210 初步财务分析9710.1 项目开发基本参数及建设方案9710.2 公寓产品财务分析结果10010.3 花园洋房住宅产品财务分析结果10210.4 商业产品财务分析结果
3、10310.5 SOHO产品财务分析结果10510.7 项目整体项目财务分析10610.8 敏感性分析107110简介1简介1.1项目背景上海世邦魏理仕公司受上海明捷置业有限公司委托，对无锡锡山区的大型住宅地块发展项目进行可行性研究及咨询服务。1.2服务内容经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：l 基础分析/地块研究l 经济、人口和政策分析l 市场研究l 竞争分析l 发展建议l 项目分期及建设进度l 财务分析1.3报告结构此次报告按章节结构如下：l 简介l 重要结论及建议l 经济社会环境分析l 基地分析l 住宅市场分析l 典型案例分析l 项目发展建议l 项目分期开发建议l 财务分析发展建议要
4、点2 发展建议要点本案项目定位于“离尘不离城的大型生态家园”。在整个无锡住宅市场上来看为中档；而在锡山区来说，本案项目的档次应低于东亭镇的新建住宅。本地块拥有丰富的景观资源，包括地块内部的三条南北向水系与南部的东西向湿地公园，组成了本项目的四条景观轴。在物业布局上，我们建议围绕这四条景观轴进行排布，同时尽量符合南低北高的原则，以保证足够的日照。D地块C地块B地块A地块 低层 多层和小高层 高层 商业我们在物业类型上以多层、小高层为主，控制高层的套数比例，并且为提高整个小区的品质，建造一定比例的低层住宅。该地块根据华夏路和芙蓉六路的纵横两轴分为A、B、C、D四个地块。AGFA容积率占地面积高层（
5、22-23）36,000 2.82 12,743 小高层（15-16）100,000 2.21 45,147 多层（6-7）102,780 1.20 85,295 低层（4）28,414 0.81 34,945 合计267,1941.50 178,130 BGFA容积率占地面积高层（22-23）100,0002.82 35,455 小高层（15-16）221,2292.21 99,954 多层（6-8）110,0001.20 91,286 低层（4）19,0000.81 23,457 商业25,1781.80 13,964 办公55,8221.80 31,012 合计531,2291.80 2
6、95,128 CGFA容积率占地面积高层（22-23）20,184 2.82 7,145 小高层（15-16）56,066 2.21 25,312 多层（6-7）57,625 1.20 47,821 低层（4）15,931 0.81 19,592 合计149,8051.50 99,870 DGFA容积率占地面积高层（22-23）9,372 2.82 3,317 小高层（12-13）26,032 2.21 11,753 多层（6-7）26,756 1.20 22,204 低层（4）7,397 0.81 9,097 合计69,5571.50 46,371 合计1,017,7841.64619,49
7、7本案的主力产品类型为3房2厅2卫，主力面积在128-148平方米之间，总价40-45万元之间。建筑面积比例建筑面积套数比例套数2房2厅1卫（90-99）17.00%173,023 23%1,841 2房2厅2卫（97-107）10.50%106,867 13%1,058 3房2厅1卫（105-115）7.50%76,334 9%694 3房2厅2卫（128-148）42.50%432,558 39%3,134 4房2厅2卫（160-180）12.50%127,223 9%748 复式（200-240）10.00%101,778 6%463 总计100.00%1,017,784 100%7,9
8、38 按照2006年的水平，建议本案项目公寓的售价大约在3,000元/平米，花园洋房的售价大约在3,500元/平米，商业物业的价格水平预计与东方国际轻纺城的价格相仿，在3,800元/平米左右，办公性质物业的价格水平大约在3,600元/平米左右。我们建议本案项目分5期开发，开发顺序及开发内容为：第一期（2007-2008）：l D高层（22-23）；l D小高层（12-13）；l D多层（6-7）；l D低层（4）。l A2高层（22-23）；l A2小高层（12-13）；l A2多层（6-7）；l A2低层（4）。第二期（2009）： l A1高层（22-23）；l A1小高层（12-13）；
9、l A1多层（6-7）；l A1低层（4）。第三期（2010-2011）：l B1/B2高层（22-23）；l B1/B2小高层（12-13）；l B1/B2多层（6-7）；l B1/B2低层（4）。第四期（2012-2013）：l B2高层（22-23）；l B2小高层（12-13）；l B2多层（6-7）；l B2低层（4）。l B3商业；l B3办公；第五期(2014)：l C1-C2高层（22-23）；l C1-C2小高层（12-13）；l C1-C2多层（6-7）；l C1-C2低层（4）具体的分期开发体量以及开发区域请参考下面的表和图。单位：万平米1期（2007-2008）2期（2
10、009）3期（2010-2011）4期（2012-2013）5期（2014）合计A高层（22-23）1.22.43.6小高层（15-16）4610多层（6-7）4.545.7410.28低层（4）1.221.622.84合计10.9615.7600026.72B高层（22-23）6410小高层（15-16）13.12922.12多层（6-8）7411低层（4）1.30.61.9商业2.522.52办公5.585.58合计0027.4225.7053.12C高层（22-23）2.022.02小高层（15-16）5.615.61多层（6-7）5.765.76低层（4）1.591.59合计00001
11、4.9814.98D高层（22-23）0.940.94小高层（12-13）2.62.6多层（6-7）2.682.68低层（4）0.740.74合计6.9600006.96合计17.9215.7627.4225.714.98101.78分期开发区域：一期二期 三期 四期五期A1A2C1B1B2DB3C2根据上述发展建议，最终的财务结果指标为：需要投入的资金需要投入的资金(人民币，万元)1,011,356,792IRR内部回报率IRR (所得税前)11.33%投资回本期投资回本期(未考虑所得税影响)8年最大可接受土地成本 76.45万/亩相当于楼面地价 698元/平米社会经济环境分析3 社会经济环
12、境分析3.1 无锡社会经济环境分析3.1.1 无锡概况无锡市地理位置优越，经济发达，地处长三角地区中心位置，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。在全国范围内，无锡总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，却创造了全国1.4%的GDP，在全国城市内名列第九位，多项经济指标仅位列于苏州之后，在江苏省排名第二。南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈无锡宁波都市圈来源：世邦魏理仕3.1.2 无锡宏观经济总量来源：无锡统计局从无锡GDP增长来看阶段性十分明显，19962000五年间，GDP增幅呈下降趋势，至19992000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”
