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1、有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析【摘 要】 随着我国建设事业的发展，房地产事业也得到了快速的发展。但是由于房地产开发项目周期长，且投资额巨大，必须要投入大量物力以及人力，故复杂程度高、风险大，因此，当前最重要的任务就是深刻认识到房地产开发中建设工程项目管理存在的问题，通过对解决方法积极探寻，从而使得房地产事业向着良好的方向发展。 【关键词】 房地产开发；项目管理；控制措施1.房地产项目管理的重点1.1房地产开发项目的计划管理对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道
2、，使项目有序地达到预期总目标。1.2房地产开发项目的组织管理这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。1.3房地产开发项目的协调管理其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。1.4房地产开发项目的控制管理其意
3、义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。2.目前我国房地产开发项目所存在的问题2.1项目方案的管理工作欠缺。房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使，很多房地产开发企业在
4、拿到项目之后，基本没有进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人，这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响。如果没有足够的市场调研，企业的整体运作将会面临很大的风险。2.2房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养。房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化，只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱，却没有对自己的产品做好品牌的培养，尽管做了很多的产品，可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上，企业如果可以希望长盛不衰，可以长期发展，那么就
5、需要注重对于自己的精品产品的打造，并且注重对于自己的精品品牌的培养，所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。2.3签订工程施工承包合同不够严密 。项目在收尾时期出现交叉作业，发包工程内容以及接口都没有清楚的界定，没有真正的把工程的收尾工作重视起来，加大了分包工程项目管理的难度。如今的工程管理，特别是对于高层建筑以及大型的小区开发建设后期来讲，分包工程的施工企业与单位工程总承包施工企业之间的配合是非常重要的，但现在他们之间的矛盾越来越明显，这也是在房地产开发项目建设管理中一项非常难的工作内容。2.4供方资源没有进行足够有效的整合工作，不具备与供方诚信合作的意识，这对项目的
6、管理带来一定的影响在社会资源中开发商是其中的组织者，调动者与整合者。对房地产工程项目管理者来讲，勘察设计单位的工作就是完成工程的勘察设计工作，多个施工单位建设出了工程的实物，并且现场工程的四控工作也是由监理单位来进行实施的，工程建设过程中所使用的材料、设备，在工程建设实施时期开发商与设备供应商间就是需方与供方的合作关系，也就是甲方与乙方的关系，所以，整合供方资源对于工程项目管理来讲是非常重要的，也是房地产项目管理中一项非常重要的工作内容。3.房地产开发项目管理控制措施3.1标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有
7、利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正
8、确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。3.2强化房地产开发项目成本管理随着国家坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的继续从紧的调控政策，限贷、限购、加息，使得土地成本、资金成本上升。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商陷入了困境，房地产业的竞争日益激烈。成本管理作为提高整体经营效率的有效措施之一，必须要引起重视。在房地产开发商竞争过程中，价格竞争亦为关键诱导因素。在现阶段，房地产开发商必须要构建科学的项目成本管理方案，对开发项目成本进行有效控制。具体而言，必须要注意三个方面的内容：（1）在规划阶段，事实证明科学合理的规划设计可以降低10%的工程造价，所以必须要开展调研活动，对项目进行准
9、确评估，合理把控成本以及利润，采用低成本获取高利润；（2）在项目施工阶段，必须要严格招标，把控施工成本；（3）在项目开发过程中，必须要构建奖惩制度，强化现场签证管理，控制成本，提高房地产开发商市场竞争力。 3.3加强对于建设工程项目的质量管理房地产开发建设工程的质量直接决定着其后期的使用性能，因此，房地产施工企业必须要加强对其的质量管理，包括施工过程中的质量控制以及竣工后的使用质量。在这其中涉及到的因素就很多了，比如说施工人员的技术问题、施工工艺及方法、施工环境等等，因此房地产开发企业对这些问题都要逐一进行分析，并且采取针对性的措施予以解决。针对房地产项目部而言，必须要构建全方位的现场管理模式
10、，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。3.4加强房地产开发工程的项目风险管理加强对于工程项目的风险管理与预防措施，不仅能够使一些隐蔽工程的风险带来的损失降低到最小，而且可以有效保障房地产开发企业的经济效益。其中，主要的解决措施包括以下几个方面：（1）风险规避.在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有
11、的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。（2）风险转移.风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建
12、设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。结束语：房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，因此考虑问题要更深入，要做到主次分明，还要有侧重点之分。同时必须要做好建设过程中合同、成本、质量等管理工作，在各个阶段优化物力、人力、财力配置，从而促进房地产事业的可持续发展。参考文献：1王达.浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点J.现代经济信息，2014，13：316.2杨小堂.房地产开发项目成本控制J.四川建材，2014，03：250-253.3刘新红.浅谈房地产工程的项目管理J.中华民居（下旬刊），2014，06：424.
