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1、代建工作中值得探讨的问题【摘要】 随着代建制度的推广，三超现象迅速减少，专业化的管理班子取代了临时组建的非专业班子，但是代建过程中的问题逐步暴露显现。如何解决超概问题，本文进行了部分探讨。 /1/view-12286324.htm【关键词】 代建；问题；破解1、何为代建：代建工作顾名思义就是代理建设，是近几年来国家推行试点的由专业机构代理非专业单位建设机关用房的一个专用词汇。1.1、随着国家经济建设的快速发展和经济实力的大幅提高，机关办公用房也伴随经济大潮在扩大、更新和提高。几十年来的谁使用谁建设的模式发生了根本改变，2007年以来国家逐步推行机关办公用房代建制度，由专业机构代理建设机关办公用
2、房，避免发生谁建设谁组织一套并不精通也不专业而且大都会“三超”（超概算、超面积、超标准）的班子。1.2、代建机构按照财政、发改委、规划三部门的建设项目批文和建设项目指导意见，在财政所属部门跟踪审计下，由办公房使用单位参与，组织建设办公用房，代建机构按照市场机制化组织招标，确定地质勘探、建筑设计、建设监理和项目施工单位。与办公房使用单位、建筑设计单位一道，根据项目批文和指导意见共同商定项目总体规划和建筑设计方案报上级有关部门批准实施。1.3、在建设中，重大方案调整、功能区域划分、园林绿化、装修方案等一方面须报上级有关部门，更多地是要和使用单位在总建设资金框架下协商。2、问题产生：代建可以严格地控
3、制超面积，限制超标准，唯超概算难以把握。究其原因主要由以下几方面：1、建筑设计；2、资金分配；3、外部环境；4、施工中的变化；5、房屋使用者；6、自身原因。2.1、设计问题，建筑设计人员并未对项目的具体对象进行深入细致地调查了解，对项目的上下左右吃深吃透。特别是原地重建、改建项目，不能只遵循常规做法，还应对原建筑的历史、功能和变迁进行了解。2.1.1、如某疗养院的综合楼，由于该楼是在原址上重建，老楼下有一处建国初期的地下人防工事，这次在拆除时一并拆掉，现场用建筑垃圾回填（拆除由使用单位负责承担）。设计师仍按相邻的建筑物基础做设计，结果不能实施（当地地质属砾石质，建设20米以下建筑仅需挖去表层土
4、即到砾石层），面对拆除时留下的4米深大坑，必须挖去回填的垃圾再做基础处理，如此一来超出预算350万元，结果使建筑成本大大增加。2.1.2、设备配置与建筑设计配合脱节；同样在某疗养院，锅炉设备用房使用原有建筑，层高与面积不足以安装配置设备，临时增加改建房屋，这一块未纳入预算，多支出20万元。2.1.3、空调采暖系统配置不当；设计人员对所选设备的性能参数和控制手段缺乏细致了解，各专业配合沟通不畅，重复设置造成不必要的浪费。例如某疗养院空气源热泵机组与模糊控制系统组合，热泵机组自身有一套完整地控制系统，外部只要满足流经机组所需的的循环水量就可以正常工作，不需再搞一套模糊控制系统（模糊控制系统原本是为
5、了节能而设计加入的）。相反有了它反而使机组故障频出，原因是两种系统的控制制式不同。模糊控制属变水量节能控制系统，是通过调节流经机组的循环水量来调节能量输出；机组属变制冷剂流量控制节能系统，是通过调节机组冷（热）媒的制冷（热）量来调节能量的输出；改变流经机组的循环水量使机组产生的冷（热）量不能及时输出，造成机组过热保护性停机。一套模糊系统直接成本就是60万元。2.2、资金分配，在做整体方案时已将建设资金按各建筑单体的规模、功能和装修要求进行了分配，仅留有少量的机动资金和不超过总资金的5%不可预见费可供临时调用。一旦资金分配完毕，遇到重大调整很难有资金来填补。2.3外部环境，这里所说的外部环境主要
6、指的是来自上级领导机关和相关职能部门。由于代建项目立项来源于机关使用单位的申请和发改委的批准，动用地是财政资金，建成后归政府机关管理使用。这些就决定了代建必须服从以上部门，特别是当这些部门的愿望与规划部门的要求发生冲突时，代建者的处境相当尴尬。例如某校新校区文体会议中心，该中心原址东北处有个十几米高小山包，在过去的几十年里，由于无人问津和管理，小山包已被蚕食成小土堆，周边建筑物全都依山而建，顶部尚有几百平方米且被分割成几块。规划部门坚持要保留该山，恢复原貌，原因是城市整体规划要求和该地域的地名就是山名。房屋使用者和上级有关部门坚决要求推平，让文体会议中心正门口不是开门见山。两方意见互不相让，代
7、建方无法从中协调。最终设计方案确定是综合考虑此处的规划和中心的平面设计，请多方专家就多个方案比对论证，报请上级有关主管部门批准。为此建设方不仅付出八个月的时间和千万元的代价（设计调整和重新补桩等），还留下棘手的规划变更、施工费用增加、施工工期赔偿等一系列问题。2.4、施工中的变化，对于全新的建设项目这一点不突出，而改造项目就难以把握。某校新校区行政楼和图书馆的改造，行政楼原建于上世纪五十年代初，本次改造计划只限于顶部翻建、功能分割调整、更换门窗，虽然在确定方案前进行了结构（原建筑资料不全）评估，实施中问题不断暴露，不得不对原方案进行调整。图书馆建于上世纪八十年代中期，可是没有任何资料可查询，建
8、筑结构评估和设计测绘报告给出参考意见，改造方案在实施中就建筑物中部桁架采光顶部作了重大修改，会议报告厅的顶部设计和舞台调整，装修风格和用材选择都根据造价讨论数次。但总体造价仍然突破预算。2.5房屋使用者，从代建制度设计的本意是要杜绝三超，严格控制建设资金使用。然而代建过程中的使用者参与的本意，是要让使用者至始至终知道资金的使用情况，参与建筑功能区域划分与今后使用分配。另一方面，协调建设中代建者与项目所在地及周边关系和与使用单位的关系。特别是当项目的场地还需要拆迁时，使用者的参与就更重要了。 例如：某校新校区教学楼建设，就是因为使用方不积极推动与有关方面协商谈判，致使场地拆迁工作拖延两年多，严重
9、影响建设工期和突破预算（两年的市场变化，带来建筑材料、劳务费用涨幅很大），同时也损害了使用方的自身利益。同样在该校，一违章建筑阻碍了新建大楼的消防通道，拖了近一年才拆除，新建楼的验收、使用也被拖延了一年。使用者的参与又在某些时候起了增加造价，提高装修标准的助推器作用。例如上述的某校和疗养院，在装修方案、使用功能和材料选择上，力主优美好全新，担心预算资金用不完、有结余。代建者要用大量的时间和精力去解释、分析装修方案、材料选择和资金使用的其中原因。2.6自身的因素，主客观两方面。2.61、主观上对代建项目的了解不透，尤其是内外环境，所列建筑项目清单漏项、描述不清，致使施工中的变更多，签证多，预算不
10、好控制。2.62、客观上准备时间不充分，没有充裕的时间去调查了解所要代建的项目，认真仔细地编制项目清单。上级的指示多，注重形象进度，造成不必要的赶工，引发签证，增加造价。3、如何破解：3.1、首先从自身做起，严格按照建设规律、建筑规范做好前期功课，深入了解所要代建的项目，不仓促开工。缺乏原始资料的改造项目更要细致地做好前期工作，不搞清楚不开工，不搞摸石头过河。工程项目清单力争项目特征描述清晰，避免漏项。既要关注形象进度，更要注重实际进度，要让计划工期落在实处，让实际工期符合预算要求，控制住施工的进度与节奏，使进度在预算的轨道中前进。3.2、搞好与房屋使用方的关系，将建设资金的划分原则、分配方案
11、、分解过程系统地、完整地向使用方介绍，以取得他们的理解和支持。有拆迁需求的，调动一切可能的资源给予协助。3.3、对于难以把控的改造项目，适当多准备机动资金和不可预见费用，并且要适当提前启动以利于资金使用的平衡。3.4、最后是设计这个统领全局的牛鼻子，建筑设计首先要有全局观念、通盘考虑，不能只关心自己的专业和自己设计的那个楼盘，例如某疗养院的综合楼与老干部1号楼之间的高差就是设计之初考虑欠妥，后期难以调整，造成重大遗憾。建筑、园林道路、设备在一开始就应该布局恰当、标高适中，而不能靠后期的调整，例如某新建办公综合楼的标高与院内原老旧建筑配合尚可（一旦翻建或改造就难办了），而与周边市政道路及不协调，易被雨水倒灌，后期做了一些补救措施，但还未得到实际检验。3.5、方案固然重要，细节不能忽视。某校新校区新建楼与改造楼之间的标高落差较大，局部处理不妥，造成该处地下管线多次损坏。究其原因，注重方案，在做室外工程时，只考虑园林效果，忽视地下管线的埋深，处理局部细节方法简单考虑不周，直接导致管线承压过大，竣工后多次修理。通过数个代建项目的建设，体会到完全摆脱现有代建模式营造新型模式的困难。摸索规律，寻求突破是我们代建人长期而艰难的任务，也是代建这种方式能否全面、健康实施的一个重要前提。作为抛砖引玉，谨将此文贡献给大家评头论足。
