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1、朝阳星苑策划书 目 录 总 论3 项目定位：3 价格定位：3 项目市场策略及销售周期划分4 销售目标：4 一 市场分析5 1、国家宏观调控对房地产市场的影响5 2、汉阳大道片区房地产市场特征6 3、竞争性楼盘分析7 （一）周边竞争性楼盘项目基本参数表8 （二）周边竞争楼盘配套表10 （三）营销策略对比表11 二 项目SWOT分析12 1、项目基本情况12 2、项目SWOT分析15 S（优势）16 W（劣势）17 O（机会）17 T（挑战）17 三 项目定位19 1、市场定位建议19 2、市场价格定位建议21 住宅销售价格的确定（平均价格）21 商铺销售价格的确定（市场比较法）24 3、目标客户
2、群定位26 四 项目推广包装28 1、LOGO设计28 2、项目推广语30 3、VI系列32 五 项目营销推广策略46 主要工程节点时间拟定48 销售阶段时间初拟49 1、内部登记期营销推广策划49 2、对外咨询登记、排号期57 3、入市引导及强销扩张期（2004年10月1日-2005年2月8日）59 4、强销持续期63 5、尾盘期64 承 诺 书68 1、住宅销售代理底价：68 2、营销代理费：69 3、广告费用的收取：69 4、业绩考评奖惩：69 5、销售宣传内容的承诺：70 6、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。70 7、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金
3、和前期包装垫付费用。70 附：公司简介71 附：公司相关证件影印件74 结束语76 总 论 项目定位： 定位广告语： 传承文脉 四季庭院 精致/精细/精品 主导广告语： 四季庭院开心人家 辅助广告语： 朝阳映晨露 星苑驾红云 四季朝阳里 一生心愿了 价格定位： 住宅价格：内部认购均价元/平方米；最终均价元/平方米；全程均价元/平方米 商铺价格：一楼均价为元/平方米，二楼均价为元/平方米 （如果本项目市场定位明确，规划设计卓越，楼盘富于竞争力，且达到复地翠微新城、南国明珠等项目水平，其销售价在以上价位上可提高200400元/） 项目市场策略及销售周期划分 第一阶段：集团内部登记期（2004年7月
4、1日7月31日） 第二阶段：对外认购咨询登记期（2004年8月1日9月30日） 第三阶段：入市引导及强销扩张期（开盘）（2004年10月1日2005年2月8日） 第四阶段：强销持续期（2005年3月1日5月15日）（春节期间2.92.28除外） 第五阶段：尾盘期（2005年5月16日6月10日） （根据开发商工程进度的情况，以上具体时间可再作拟定） 销售目标： 到2005年5月1日，住宅销售达到元 商铺销售达到元 一 市场分析 1、国家宏观调控对房地产市场的影响 从近两个月的市场来看，房子显然不如前一段好卖了，部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者，也包括开发商。在5月28日的
5、土地挂牌中，“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。 房地产市场的变化，缘于央行的紧缩银根政策。目前，银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。 值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房（即“三高一大”）的楼盘，因其投资量大，而消费群相对较窄，如果持币观望者增加，企业资金回笼跟不上，不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话，又势必波动房地产市场。 一切征兆都显示：市场的拐点正在出现。毋庸置疑，房地产市场将处于一个充满风险的波动期。 如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下，跨越金融信贷和抬高项
6、目开发门槛，是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。 结论：整个房地产市场将会出现有价无市的局面，价格不会有明显的起伏，市场热度会有所下降。 2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件) l地价持续上涨，市场连续2年的旺销开始回落 l项目开发呈精品化、规模化 l项目以多层为主，小高层受到市场亲睐 l高尚精品楼盘的房价紧追汉口 l建筑风格主要以欧美为主，大做“绿色”文章 3、竞争性楼盘分析 竞争性楼盘区位分布图 结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。 （一）周边竞争性楼盘项目基本参数表 项目名称建筑类型开发
7、商楼盘位置占地面积总建面容积率主力户型主力户型面积多层/小高层均价开盘时间工程进度销售状况 复地翠微新城（二）多层、小高层复地房产翠微横路18号20.01301.52*2、3*280-14033002004.6.12封顶已售30 金龙花园（二）多层、小高层青澳置业汉阳大道642号3.8982.063*2、4*21302900/3100未开盘期房- 绿色晴川多层、小高层新长江七里庙459号34.3172*2、3*286-12923502004.6.13封顶销售20 金色世家多层、小高层汉阳住宅开发公司墨水湖北路2.436.912472*2、3*291-12226002003.5.1现房已售80% 花前树下（二）多层、小高层鸿圣地产汉阳大道532号6.0711.971823*2*2106-1382550/26002004.6.21封顶已售10 阳城景园小高层汉阳区房产汉阳大道524号2.635.262.02*2、3*2、5*377-1492800/29202004.5.8
