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1、广州市凯伦物业管理服务有限公司 雅苑四期（一组团）物业管理服务方案雅 苑 四 期（一组团）物业服务方案广州市凯伦物业管理服务有限公司地址：广州市南沙区南沙街环市北路1号中华人民共和国物业服务企业资质证书证书号：粤穗物管证字第200601150593号（日期：二九年十二月二十四日）目 录目 录2公司简介4一、前言5二、物业概况51、雅苑四期（一组团）的建筑基本情况：62、雅苑四期（一组团）的设施设备基本情况：6三、编制依据7四、管理目标和管理原则71、管理目标72、管理原则8五、管理办法8六、物业管理服务项目9（一）公共服务项目（费用纳入物业管理费）：9（二）有偿专项服务项目：9七、各项管理指标
2、承诺具体内容及措施10八、具体方案11（一）阶段性管理方案11（二）安全防范管理方案11（三）消防安全管理方案13（四）环境卫生管理方案13（五）房屋及公共设施设备管理方案14（六）水系使用管理方案15（七）质量管理方案16（八）人力资源管理方案16九、智能化系统的管理和维护17（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍17（二） 管理人员的业务素质培训17（三） 建立设备技术档案17（四） 建立设备运行档案17（五） 建立供货商档案18（六） 日常巡视与定期保养18十、小区机电管理方案18（一）运行记录管理制度18（二）设备设施管理内容18（三）中央空调系统应急处理方案21十一、紧急情况处理方案
3、22（一）水工紧急情况处理22（二）电工紧急情况处理22（三）火灾处理应急方案23十二、物业管理机构设置及人员配备说明24（一）小区物业管理机构配备图:24（二）人员配备说明25十三、管理人员入职标准及配备时间271、各类管理专业人员任职条件：272、作业服务人员配备方案及要求：28十四、雅苑四期物业管理费用收支测算291、雅苑四期(一组团)小区的物业管理成本预测明细表29附件一：员工工资及薪酬福利待遇29附件二：员工劳保福利、节假日津贴、年终奖金及不可预计费（按国家标准计算）30附件三：行政办公费用30附件四：环境维护保洁费用31附件五：设备维护保养费用31十五、雅苑四期（一组团）管理启动费
4、用测算（总费用合计：96045元）：321、物业服务中心办公设备及用品(估算)322、机电维保部值班及工作用具(估算)323、安全管理部工作用具(估算)334、环境管理部工作用具(估算)34十六、项目管理期限、方式及费用351、管理期限及入场时间：352、费用：35十七、雅苑四期（一组团）前期介入阶段工作计划37公司简介广州市凯伦物业管理服务有限公司成立于2005年，属广东博澳鸿基企业集团旗下广东逸涛房产集团全资子公司，是由职业精英组建的 物业管理服务公司，拥有一流物业管理体系、一流专业人才、一流项目改进经验的组织机构。公司以建设劳动密集型行业中的管理密集型企业为目标，追求物业管理行业中领先的
5、综合竞争优势，积极倡导“以人为本”的服务理念，严格实行“一站式”服务模式，注重服务流程控制，强化全员培训，促进服务水平的不断提升。公司业务目前已遍及写字楼、高档住宅小区、别墅、大型商业物业等多种类型物业，在管物业面积近100万平方米，物业服务人员达200人。诚信的凯伦物业：凯伦物业珍惜客户的服务需求，把诚信的服务和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础；专业的凯伦物业：凯伦物业高度重视并持续研究客户需求，以专业化的作业流程、人才和信息平台，为客户提供行业内一流性价比的物管服务；进取的凯伦物业：凯伦物业锐意在项目数量、服务面积、人才规模、社会效益和经济效益保持着行业一流的成长率，绝不满足的
6、企业文化，推动经营思想和服务管理理念在持续改进中不断升级。展望未来，凯伦物业仍将进一步升华“诚信、专业、进取”的企业精神，打造物业服务职业团队，努力提升物业服务的内涵，坚持“依法管理、服务第一、客户至上”的服务宗旨，努力追求“客户满意”的服务目标，为物业的保值增值服务。一、前言伴随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况，高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。高档的物业应当配置专业的物业管理服务，传统的房管机构已成为历史，取而代之的是市场经济下专业的物业管理服务企业。伴随着我国城市化水平的高速发展，精神文明与物质文明的建设使人们对居住和工作环境质量要求日益提高，物业管理
7、的性质和内容也发生了质的变化。享受舒适安全的居住和工作环境、热情周到的服务已成为人们对物业管理所普遍要求，正是这种社会发展的需求，现代物业管理水到渠成地应运而生。建立与此相匹配的高层住宅的物业管理服务尤为必要，针对逸涛雅苑四期（一组团）高层住宅的特性，其物业建筑高度大、层数多、居住人口稠密。要管理好高层住宅，确保各设施设备的正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。雅苑四期的高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求也相对较高。在实际物业管理服务中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高
8、层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也相应偏高。根据雅苑四期小区物业管理实际可行性操作，小区深度推行“人性化和智能化相结合“的物业管理模式。我公司将秉承“业主至上，服务第一”的宗旨，通过导入先进科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强小区知名度，赢得住户的信任，我们一定会做到“天天让您满意”二、物业概况逸涛雅苑四期（一组团）位于广州市南沙区大道北路，总建筑面积44920.65平方米，物业整体设计共14栋，其中层高10层为6栋，层高12层为8栋。建筑规划由住宅、商业于一体的高档全时段电梯的高层建筑。物业内设中央空调、智能监控设施
9、，配有升降电梯。物业建筑形象充满现代气息，十分时尚，地理条件优越，交通便利，楼宇机电设备先进，配套设施完善。是中高层白领阶层的住宅最佳选择。1、雅苑四期（一组团）的建筑基本情况：总建筑面积44920.65套内面积39851.822、雅苑四期（一组团）的设施设备基本情况：序号设备名称规 格数 量备 注1高压电房间12低压电房间13变压电房间14柴油发电机房间15消防水池间16水泵房间17消防控制室间18升降电梯台19智能门禁套1未安装10电子巡更系统套156未安装11车场管理系统套1未安装12智能监控系统套1未安装13红外线系统套1未安装14消防中央控制系统套1未安装15可视对讲防盗门套14未安
10、装16指示牌只5未安装17室外公告栏只1未安装18室内公告栏只14未安装19楼层电梯口垃圾桶只156未安装20垃圾中转站（垃圾房）/未安装三、编制依据 物业管理条例 广东省物业管理条例 广州市物业管理办法 逸涛雅苑物业管理相关规定 凯伦物业管理服务有限公司质量手册及其他规定四、管理目标和管理原则 为充分体现雅苑四期住宅物业的开发初衷，开创优质临江住宅环境的新时代，通过一组团的建造品牌而带动四期在后期开发中完善市场营销机制。我司将本着 “真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对雅苑四期（一组团）实施科学的管理、
11、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与高层住宅需求相符的管理模式，使小区的业主/用户能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。1、管理目标自接管之日起：（一） 小区管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范小区评定标准，确保小区的综合满意率达到93%95%以上。（二） 一年内达到小区各项功能使用正常，保证各项工作有条不紊地开展，达到（地区）“物业管理服务优秀示范小区”标准。（三） 两年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象，达到广州市“物业管理优秀示范小区标准”。（四） 三年内达到全国物业管理优秀示范小区标准。
12、2、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理以及对客户的不适当行为进行管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与小区自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主/用户的积极性。物业管
13、理公司应当尊重并按照业主/用户的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主/用户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守小区管理规定，共同创建文明的居住和商业环境。五、管理办法（一）实施全程物业管理，从小区使用人及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件住宅商业环境。（二）成立雅苑四期管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为小区组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列
14、高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守物业管理条例等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与建设单位签订各项协议，依法约束双方行为，相互协助共同达到双赢目的。（六）引导协助业主建立小区专项维修资金，确保物业保修期满后的进行更新、改造使用。根据广州市国土房管局转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部住宅专项维修资金管理办法有关问题的通知，高层（有电梯）住宅交存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米建筑面积105元。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。六、物业管理服务项目（一）公共服务项目（费用纳入物业管理费）：1. 协助公安部门维护小区的公共秩序，实行24小时安管值勤、电子巡更、消防检查和交通道路管理；2. 小区管理范围内的日常保洁和绿化养护，生活垃圾统一收集到垃圾中转站；小区共用部位和公共设施设备维护和保养； 3. 对小区的各类资料进行管理；4. 协助业主办理收楼手续，
