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1、新华信托华恒13号重庆市永川区港桥物流园贷款集合资金信托计划可行性研究报告 二一二年一月目 录第一部分 信托业务摘要4一、信托摘要4二、信托基本要素4第二部分 信托资金的运用与管理6一、信托资金的运用6二、信托的管理（资金监管）6三、信用增级措施6（一）抵押物情况6（二）抵押手续办理7（三）抵押物置换（如需要）7四、信托资金的退出和风险处置预案8（一）还款安排8（二）风险处置预案9第三部分 项目公司情况介绍10一、项目公司基本信息10（一）项目公司简介10（二）企业基本信息11二、项目公司管理层11（一）项目公司经营管理组织架构11（二）项目公司高级管理层介绍12三、项目公司财务状况14（一）
2、项目公司财务报表摘要14（二）项目公司主要财务数据分析15四、项目公司资信状况16（一）对外担保情况16（二）未决诉讼情况16（三）豪江公司贷款存续情况16五、项目公司信托期限内现金流预计（见附表1）16第四部分 项目建设背景及环境分析17一、项目建设背景17二、项目环境分析19（一）永川区经济及社会发展概况19（二）港桥工业园区经济发展概况21第五部分 项目相关情况分析25一、项目基本情况25（一）项目概况25（二）项目拆迁情况26（三）项目进度计划26二、项目现状及开发进度27（一）项目证件取得情况27（二）项目开发进度27三、项目建筑指标29（一）道路工程建设方案29（二）物流园区仓储用
3、房及配套工程建设：30四、项目财务指标31（一）投资估算及资金筹措31（二）费用和成本31（三）收入及利润38五、项目资金需求41六、项目现金流及还款来源41第六部分 风险分析及防范42一、本资金信托可能存在的风险42（一）信用风险42（二）管理风险42（三）政策风险42（四）其他风险42二、风险控制措施43（一）信用风险的控制43（二）管理风险的控制43（三）政策风险的防范43（四）其他风险的预警43第七部分 尽职调查情况44第九部分 结论44第十部分 备查资料清单45一、融资方重庆豪江建设开发有限公司资料清单45二、项目基础资料46附表1：48第一部分 信托业务摘要一、信托摘要信托资金通过
4、向重庆豪江建设开发有限公司（以下简称：豪江公司）发放信托贷款，由豪江公司用于重庆永川朱松产业带港桥物流园区基础设施建设项目（以下简称：物流园项目），获取贷款收益并分配给投资人。二、信托基本要素1、信托名称：新华信托华恒13号重庆市永川区港桥物流园贷款集合资金信托计划2、项目公司：重庆豪江建设开发有限公司3、受托人：新华信托股份有限公司4、信托规模：16,000万元至38,000万元本信托计划拟分三期发行，各期发行规模之和不得大于￥38,000万元，最低成立规模16000万元，且单笔认购信托金额不足300万元的自然人投资人累计不得超过50人。新华信托可以作为合格机构委托人以自有资金认购本信托计划
5、。分期发现的具体安排如下：1、第一期推介期内，本信托计划的信托资金总额达到人民币16000万元至20000万元，且第一期委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人时，第一期募集的信托单位可提前成立。若未提前成立，第一期推介期结束时，在募集总金额达到16000万元且委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人的前提下，第一期募集的信托单位按实际募集的金额成立。2、第二期推介期内，本信托计划第一到第二期的信托资金总额不超过38000万元，且第一到第二期委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人的前提下，第二期募集的信托单位可提前成立。若未提前成立，第二期推介
6、期结束时，在第一到第二期委托资金低于300万元的自然人合格投资者不超过50人的前提下，第二期募集的信托单位按实际募集的金额成立。（若有必要）3、第三期推介期内，本信托计划第一到第三期的信托资金总额不超过38000万元，且第一到第三期委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人的前提下，第三期募集的信托单位可提前成立。若未提前成立，第三期推介期结束时，在第一到第三期委托资金低于300万元的自然人合格投资者不超过50人的前提下，第三期募集的信托单位按实际募集的金额成立。（若有必要）5、信托期限：2.5年，本信托计划如采用分期的发行的，则每一期应单独计算信托期限。6、投资者预期年化收益率
7、：单笔认购金额在人民币100万元以上不满人民币300万元的投资人年化收益率为10%，单笔认购金额在人民币300万元以上的投资人年化收益率为11%。7、信托报酬年费率：信托报酬按分期还款要求，按年分期分次计算，合并支付。每期每年受托人应收取的信托报酬为：该期当次信托实际规模%该期存续年数-该期当年应付投资人预期收益-该期当次应付保管费-该期当次应付代理收付费用（推介费用）。8、银行保管费年费率：0.1%，银行保管费由信托财产承担。9、代理收付费或推介费年费率： %，代理收付费由信托财产承担。10、其它费用：信托其他费用由信托财产承担，但依据合作协议借款人另行支付的除外。信托计划成立后，受托人为保
8、障信托财产安全而采取必要措施产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费、律师费、差旅费等由信托财产承担。如受托人事先垫付的，享有优先受偿权。信托计划提前终止或部分提前终止情况出现的，已收取的其他费用不予退还。 (注:以上费率及支付方式以各方正式签署的相关合同约定为准。)第二部分 信托资金的运用与管理一、信托资金的运用信托资金通过向豪江公司发放信托贷款，由豪江公司用于重庆永川朱松产业带港桥物流园区基础设施建设项目，获取贷款收益并分配给投资人。二、信托的管理（资金监管）1、融资人按受托人要求，在指定银行开立贷款专用账户。2、贷款专用账户由受托人兼章，并由贷款专用账户开户
9、行受托支付。3、受托支付的各项权利义务，由贷款户开户行和受托人在相关合同中具体约定。三、信用增级措施（一）抵押物情况豪江公司拟提供其所有的，合计面积391,900.00平方米、评估价值44,647.50万元的三宗储备土地为其偿还信托贷款提供抵押担保。三宗拟抵押土地的具体情况如下：抵押登记手续需于本信托计划第一期发行前办理完毕。后续若发行第二、三期信托计划的，则根据后续发行各期的金额，按照新华信托审定的抵押物和抵押率进行配比后，再针对后续发行的各期分期办理抵押登记手续。后续各期发行前，应保障后续各期对应的抵押手续办理完毕。同时，为充分保障信托计划投资人利益，各期抵押物虽然分开办理抵押手续，但各期
10、抵押担保的债权范围均包括本信托计划全部各期。（二）抵押手续办理抵押手续按新华信托规定于信托计划发行前由豪江公司配合新华信托办理。信托发行期限届满，而信托计划未成立的，则新华信托应于宣布信托计划不成立之日起10个工作日内，配合豪江公司办理解除抵押的相关手续。信托分期发行后各期募集资金总额不足人民币38,000万元的，则新华信托可以与豪江公司协商部分解除抵押物上抵押。但是，部分解押后的抵押物，仍应保证相对于实际成立规模，抵押率不高于45%。（三）抵押物置换（如需要）信托计划成立后豪江公司如根据实际情况，需要部分或全部处置已抵押资产的，应当提供置换抵押物。豪江公司应先行配合受托人对拟用于置换的抵押物
11、办理抵押登记手续，在新华信托获得拟置换抵押物他项权利证明后10个工作日内，受托人配合豪江公司办理对原抵押物进行部分或全部解抵押。但是，经过置换后的抵押资产价值仍应保证相对于信托存续规模，其抵押率不高于45%。四、信托资金的退出和风险处置预案（一）还款安排信托计划分期发行、成立和生效，但是各期同时进行收益分配、本金归还和终结清算。同时按监管要求，安排分期还本付息，按比例提前偿还部分本金。信托计划分期成立并生效，同时结束。于第一期生效后的一年半偿还本金的30%，第二年偿还本金的30%，期限届满时偿还余下本金。每一次还本前应先行计算并分配信托收益。以信托计划分三期发行为例，则每一年的还本付息情况如下
12、：信托计划一年期限届满时，由项目公司偿还第一信托年度按一年计算的第一期投资人收益+第一信托年度内按实际存续时间计算的第二期投资人收益+第一信托年度内按实际存续时间计算的第三期投资人收益；信托计划一年半期限届满时，由项目公司偿还按半年计算的第一期、第二期和第三期投资人收益，并向全部投资人归还本金的30%。信托计划二年期限届满时，由项目公司偿还按半年计算的第一期、第二期和第三期投资人收益，并向全部投资人归还本金的30%。信托计划二年期限届满时，由项目公司偿还按半年计算的第一期、第二期和第三期投资人收益，并向全部投资人归还剩余的40%的本金。（二）风险处置预案1、在贷款合同中约定，项目公司应于每一还
13、款日和收益分配日前3个工作日将足额资金划付至信托专户，否则新华信托有权根据实际情况宣布项目公司违约，贷款提前到期的，新华信托可以对抵押物进行处置。如新华信托发现可能影响信托贷款本息偿还的重大事项，有权要求豪江公司进行整改，并采取补救措施，否则新华信托有权宣布贷款提前到期并对抵押物进行处置。2、我司于每一还款日或收益分配日前一个月，积极联络项目公司，核实项目公司还款资金的到位情况，还款资金划付的时间安排。如果项目公司于此期间即表示存在延迟履约或者不完全履约的可能性的，则我司应立即联系资产管理公司等风险项目处置机构，洽谈兑付风险实际出现时的债权转让方案。同时，我司应积极联系项目公司和永川区领导，要
14、求项目公司提供补充还款方案，并由永川区政府和财政协调还款资金。3、如果项目公司前期未说明可能延迟履约或者不完全履约，而实际未能于约定的还款日或者收益分配日将当期当次应支付的款项金额划付至我司账户。则我司将向项目公司发出履约催告函，要求项目公司立即支付应付款项。并积极联系永川区领导和项目公司领导，协调项目公司还款事宜。另外，我司应积极联络资产管理公司等机构寻求其他解决方案。4、催告函发出后，项目公司应当提供延迟履约情况下的补充还款方案，并与我司协商。如在合理期限内（最迟不迟于该应付款项支付期间届满后5个工作日）与资产管理公司等机构未能达成处置意愿，则无论项目公司是否提供补充还款方案，我司均应就实
15、际情况向受益人进行公告。召开受益人大会就是否接受补充还款方案或者是否立即进行诉讼保全措施进行表决。5、如受益人大会同意采取诉讼措施的，我司应于决议做出之日起10个工作日内，确定代理诉讼的律师事务所并审核律师事务所的提交的诉讼方案。该项工作不影响我司与资产管理公司等不良资产处置机构继续达成合意的尝试。6、进入诉讼程序后，我司应配合律师事务所进行诉讼准备，并于胜诉后，尽快进行执行程序。按实际执行情况兑付投资人本金和收益。第三部分 项目公司情况介绍一、项目公司基本信息（一）项目公司简介重庆豪江建设开发有限公司（以下简称公司）作为港桥工业园建设业主单位，成立于2006年4月，由重庆市永川区人民政府出资组建，性质为国有独资公司，位于永川区何埂镇一碗水村三叉路，注册资本10236万元，主要承担重庆永川工业园区港桥工业园的建设发展任务。公司拥有园区48平方公里规划区范围内的土地、道路及近4万亩国有林场经营所有权，资产结构良好，至2
