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1、成都市曼哈顿项目市场分析报告一、成都市住宅市场供需研究近年来，成都市相继完成了一、二环路、内环路、府南河综合整治城区段工作和天府广场一期工程。城市面貌和生态环境明显改善。实施了蜀都大道、羊市街西延线、东城根街和长顺街南北延线等多条城区道路的改造建设，城区旧房改造力度明显加快，向城外发展的大型住宅项目呈现不断增长态势。住宅市场的快速发展，已形成多方竞争格局。国内知名的开发商纷纷进驻成都，而本土企业也在不断提升自身品牌形象。竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场研究，在产品营销上开始向集约化、品牌化方向上发展。住宅产品将逐步向个性化、多元化方向发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设
2、计更加注重细节创新，以体现以人为本的开发理念。住宅竞争的焦点将在个性化的结构、特征明显的主力户型、纯粹的社区型态等方面展开。1.1.供应量情况分析从下表中可以明显看出，土地购置费、住宅投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等相关指标，每年呈现二位数增长态势。尤其是今年前三个季度土地购置费同比增长达到75.2%，总额已超过去年全年水平。剔除今年成都市实行一级土地公开拍买、二级土地柜台转让交易、土地基准价格调整等政策变化而导致的土地价格上涨因素，今年土地实际购置面积也将会达到近年来的最高峰。随着土地储备面积的增加，预示着今后几年成都市房地产市场将会得到进一步发展。1999年2000年20
3、01年年平均递增2002年(1-9月)同比增长土地购置费（亿元）25.833.426.127.475.2%住宅投资（亿元）55.486.8122.848.9%93.647.6%住宅施工面积(万m2)1003.61244.41597.626.2%1378.810.6%住宅新开工面积(万m2)503667659.714.5%541.24.1%住宅竣工面积(万m2)375.2464.8716.338.2%306.12.7%住宅销售面积(万m2)336.9400.1638.137.6%348.39.9%住宅空置面积(万m2)85.9100.8114.715.6%113.442.5% （根据成都市统计局
4、年鉴资料整理）1.1.1.竣工面积主要反映供应量指标的住宅竣工面积，近四年来在逐年增加，每年以百万平米递增。今年前三个季度，成都市住宅竣工面积为306.1万平米，比去年同期增长2.7%，表面上看增幅很小。由于受投资阶段性的影响，每年第四季度通常是竣工验收的高峰期，约占全年的60%以上，同时，今年前三个季度住宅投资额增进与去年水平基本持平，所以，今年竣工面积与去年相比增长幅度在30%以上应该是有保证的。以近三年住宅投资与竣工面积平均比率以及全年前三个季度投资额增长率相关指标分析测算，今年成都市住宅竣工面积可能会达到1000-1100万平米，比去年净增加300万平米以上；以此类推，明年住宅竣工面积
5、可能会达到1400-1600万平米，比今年增加400万平米左右。测算方法是以成都市近年来住宅投资平均增速。继续保持10%以上的国内生产总值增长速度以及无重大政策变化。由于受不可预见性因素的影响，明年实际情况可能会与测算值略有差异。1.1.2. 空置面积供应置指标中除竣工面积以外，空置面积近年来的增长率及绝对值也不可忽略。今年前三个季度成都空置面积为113.4万平米，同比增长42.5%；已接近去年全年的空置量。前三年来平均每年约增加15万平米，空置面积，以此增速推算，今年将达到130万平米。考虑到今年以来空置面积增速较快的因素，今年实际空置面积可能要大于130万平米，约在140万平米左右；明年可
6、能会达到160万平米。1.1.3. 批准预售面积近年来住宅采取预售办法已成为一种主要销售形式，所以，供应量也须包括正在施工、尚未竣工验收但已取得房地产部门的预售面积。2001年，我市住宅批准预售面积为1052万平米(成都市房产局提供)，比同期竣工面积高46.9%。由于“批准预售面积”指标是从1999年下半年开始统计（年报形式），统计时间较短，无法准确反映趋势性变化，所以，今年实际情况只有待年报汇总后才能得知。综合上述分析情况，以及我市近年来房地产投资相关因素的增长趋势，预计今年我市住宅实际供应量约为1400万平方米，明年约为1900万平米。1.2.需求量分析从统计资料来看，住宅实际销售面积较为
7、准确地反映了住宅市场销售情况，与需求量存在着高度相关性。需求量一般来说肯定会大于实际销售面积，因为市场产品在价格、户型、面积、配套、环境等诸方面不可能完全满足社会需求。所以，能够得到实现的最终需求实际销售面积，客观地反映了市场有效需求，滤除了开发商的无效供给（空置房）和消费者的无效需求（心理预期目标和现实存在的差距）。从上表中可以看出，住宅销售面积近三年呈现年均递增37.6%的快速增长趋势。今年前三个季度达到348.3万平米，比去年同期增长9.9%，增速放缓。按此增长率测算，今年将达到700万平米，如按前三年平均年递增率测算，今年将达到878万平米。保守估计，今年实际需求量约有800万平米，供
8、需比为1：0.57；明年约有1000万平米，供需比为1：0.52。二、区域市场研究及比较分析2.1.城南区域 城南是成都房地产开发较早的区域之一，区内有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕树、桐梓林、紫荆等多个成熟社区。随着城市向东向南的发展，桐梓林、紫荆东侧在近几年得到了重点开发，并延伸了城南高尚社区的范围。从图表中可以看出，城南楼价主要集中在3000元/M2以上,占68%；4500元/M2以上的价位也占到了18%。这与其高档住宅社区是一致的。2.1.1. 物业形态物业形态多以高档电梯公寓、联体别墅为主。在已有的别墅、跃层、平层等建筑形式后,联体别墅成为该区域的主流建筑形式。2.1.2.小区环境城南
9、的小区规模都不大,但开发商都十分注重小区环境的营造，绿化率一般在40%以上以及配备完善的生活设施，如完善的小区安全系统、智能化系统、中央供水、户式中央空调、游泳池、会所、幼儿园、小学等。2.1.3.成功人士的聚集地 在这一区域，各类高档成品专卖店星罗棋布，高档车随处可见，直接体现了财富的高度聚集。据不完全统计，城南的小区居住了成都市90%左右的外籍人士，而他们大多是各大跨国公司驻成都的高级管理人员。2.1.4.生活配套设施经过10多年的积累，城南的教育设施、体育设施、医院、各大银行商业网点、大型商业配套项目等配套设施日益完善，交通便利，商业气氛较浓厚。2.1.5. 城南社区的开发前景 随着开发
10、量的不断增大，用地面积的不断减少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社区可供开发之地几乎没有。玉林社区房屋与其他后开发的社区的房屋相比略显陈旧，并且存在户型设计不合理等问题；桐梓林社区由于政府规划的原因使该社区目前高档住宅与经济适用房混杂，这种状况在一定程度上限制了该社区的完善。城南社区开始从人民南路向东、西两侧横向延展，人南以东则向棕树片区延展。随着人南延线的开通，城南最后的一块处女地-棕树小区，锦官新城就占了一半的土地。此外，风格雅园，名士公馆、水漪袅铜等项目也正在开发之中。城南的部分楼盘一味强调小区环境而忽略了户型设计，面积过大，导致楼盘在热销一段时间后开始滞销。锦官新城、凯莱帝景就是很好的例子
11、。2.2.城西区域 城西是成都市空气质量最好，公园最多，绿化率最高的区域之一。区内的杜甫草堂、青羊宫、文化宫、南郊公园、武侯祠、石人公园等风景点以及清水河、摸底河两条主要水系共同构成了城西的独特人文景观。城西楼价主要集中在20003000元/M2之间,占该区域楼价的76%；3000元/M2 以上只占24%。这说明城西以中档盘为主。2.2.1. 开发数量、规模居各区域首位据不完全统计，城西目前的开发数量、规模遥遥领先城东、城南。在2001年成都市楼盘的开发中，城西占31%，城南占25%，城东占10%；以羊西线二环路为中轴点、呈扇状辐射的城西片区，盘踞着成都花园、蜀风花园城、博瑞都市花园、置信金沙
12、园及齐力花园等大规模项目。2.2.2. 物业形态该区域以多层为主，其房产价格正在稳步上升。以锦城花园为代表的楼盘已超过3000元/m2，大石西路，羊西线及其它楼盘也一路飘红。2.2.3. 区位优势得天独厚区位优势是城西楼盘的一大亮点。城西上风上水，周边植被保护好，环境优美，绿化程度高，并紧邻国家级生态示范区温江、郫县，空气清洁指数达到30%，拥有得天独厚的生态环境，是较理想的居住地。2.2.4.生活配套设施 目前，城西开发逐渐向二环路以外转移，生活配套设施与其现在的开发速度和规模是脱节的，如学校、商场、医疗、餐饮等问题尤为突出，完善其设施至少还需用35年的时间。2.3.市中心区域 市中心楼价主
13、要集中在3000元/M2以上，占该区域楼价的85%；4500元/M2以上的占38%。由于市中心地段位置的特殊性，土地资源又非常有限，住宅开发只能以高层电梯公寓为主，其土地成本、建安等开发费用相对比其它区域要高，导致房价相对最高。2.3.1.土地成本高昂春熙路的土地曾一度达1520万元/亩，创造了成都市单亩土地价格的天价。东大街现已进行改造，36万平方米旧房需拆迁，19块总面积达800多亩的土地可供开发，但土地价格估计在800-900万元/亩，位置好的可能突破1000万元/亩。由于市中心土地成本的高昂，使开发商的操作空间大打折扣。2.3.2.住宅形态多以高层电梯公寓为主在天府广场、盐市口一带，城
14、市之心、摩尔百盛则是高层电梯公寓的典型代表。摩尔百盛、城市之心开盘不久就销售了65%左右。在府河边，几乎是清一色的小高层、高层电梯公寓，金海岸，国嘉华庭等楼盘，几乎都以3000多元/m2的价格热销。小户型是市中心楼盘的又一大亮点。市中心以其高度完善的生活设施，使小户型住宅开盘一个热销一个。2.3.3.市中心住宅存在的问题虽然市中心各种配套设施齐备,交通方便,但房价相对最高，加之车流量大，空气污浊，居住环境较差，其性价比与其他区域住房的性价比没什么优势。2.4.城北区域 “两站一口岸”的区位优势，使城北成为重要的交通枢纽和物资集散地。但由于历史和现实原因，使城北住宅房产一直处于比较落后的状况。城
15、北楼价主要集中在20002500元/M2之间，占该区域楼价的31%；3000元/M2以上的占27%。这说明目前城北住宅房产还处于起步阶段。目前较成熟的社区主要是九里小区和五块石小区，楼盘以多层为主，平均价格在2100元/M2左右。城北由于外来流动人口较多，治安环境繁杂，使开发商、消费者在此开发、购置有所顾虑。北门专业市聚集了大量的经营户，这部分人多来自于外地或近郊，在成都购房欲望很强，购买力比一般工薪族或白领要高。相信随着城市配套设施的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市场将会有新的发展。 2.5.城东区域城东是传统工业区，同时也是成都二、三环路内唯一有大规模土地储备的区域。建设用地将从现在的56.24平方公里扩展至107.4平方公里，其中居住用地38平方公里，控制人口规模将达139万人，其中通过工业用地置换为居住用地将达到相当规模。如此大的规划居住区，表明未来新城东居住区必将强力崛起。
