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1、邗江房地产业发展规划（修改稿05-1-6）邗江区房地产业从1993年起步， 1998年后借国家房改政策东风得到快速发展，尤其是2001年自撤县建区以来，随着邗江体制改革的逐步深入，城市建设力度加大，城市化步伐加快，经济快速增长，居民可支配收入不断增长和住房需求不断提高，邗江的房地产市场空前活跃起来，房地产业得到了快速发展，已成为带动全社会固定资产投资和推动经济增长的主要动力之一。现在，邗江建设区已成为扬州房地产业最活跃的板块，占据了扬州房地产业的半壁江山。根据发展态势判断，在今后相当长时期内，邗江房地产具有很大发展空间，而做好房地产业规划是推进邗江房地产业持续、快速、健康发展的首要工作。一、邗
2、江区房地产业发展面临的机遇1、长三角“生活圈”形成带来的机遇随着长三角一体化进程的逐步推进和城际交通网络的建立与完善，区域内各城市之间联系将更为紧密，“同城效应”更加显著，“三小时交通圈”、“一小时通勤圈”逐步变为现实。由此，长三角“生活圈”也正逐步形成，在一个城市上班，在另外一个城市生活将成为可能，借助于优良的人居环境和区位条件，长三角“生活圈”的形成将为邗江房地产的开发带来巨大商机。2、扬州城市发展战略确立带来的机遇经过前几轮发展，扬州市老城区发展已较为成熟，发展空间十分有限，加上出于对历史风貌的保护，扬州的城市发展战略逐步进行调整，制定了“西进、南下和东延”的城市发展战略。由此，城市将进
3、行三大转移，即城市功能外移、产业转移和人口迁移。这三大转移将对商业房产、工业房产和住宅商品房的开发带来千载难逢的发展机遇，而邗江作为扬州新城建设的主要承载区，必定会带动房地产业的快速发展。3、扬州消费能级不断提升带来的机遇近年来，扬州市经济发展保持着平稳的增长态势，居民可支配收入和生活水平不断得到提高。2003年，扬州市GDP为647.22亿元，比上年增长13.4%，人均GDP达到1730美元，市区城镇居民人均可支配收入8705元，增长11.1%，年末全市城乡居民储蓄存款余额449.13亿元。国际经验表明，人均GDP达到10003000美元是服务业加速成长、城市化快速推进的关键阶段。这个阶段是
4、城市步入消费需求上升的阶段，居民消费结构发生根本性变化，消费能级得到提升，其中住房和汽车等消费需求明显增强。由此可见，扬州经济发展带来的居民消费能级提升为邗江房地产业的发展提供了巨大动力。4、扬州市交通条件改变带来的机遇扬州的铁路大桥建成后，打破了长期以来制约扬州发展的交通瓶颈，使扬州成为真正意义上的连接苏北和苏南的枢纽，成为上海都市圈由南向北（沿苏南、苏中向苏北乃至更广阔的领域）和由东向西（沿长江流域向南京方向）进行对外扩张和经济辐射的战略平台和战略传导区域，扬州的区位优势将更加凸显，使扬州成为区域中心城市成为可能。作为扬州未来发展的重点城区，借助于便利的交通条件和优良的人文环境、人居环境、
5、资源优势等，必将促进邗江房地产业的大发展。5、邗江环境逐步优化带来的机遇近年来，尤其是撤县建区以来，邗江区委、区政府在市委、市政府的领导下，抓住发展机遇，创新发展思路，协调各方面的力量，依靠全区上下的共同努力，使邗江的城市建设取得了巨大成就，主要表现为基础设施逐步完善，人居环境、市场环境等逐步得到优化，这些是邗江房地产业发展重要基础和载体。二、邗江区房地产业发展现状及存在问题（一）发展现状1、房地产开发呈现良好发展态势2000年到2003年，邗江区房地产开发投资稳步增长，由2000年的23799万元增加到2003年的58302万元，年均增幅达到34.81%，占全区固定资产投资的比重从2000年
6、的15.4%上升到2003年的19.0%（见图一）。2003年，商品房屋销售建筑面积为38.98万平方米，销售额为85639万元。图一：2、房地产业对经济增长的贡献逐年加大2000年到2003年，房地产业增加值由35038万元上升到48150万元，占全区国内生产总值的比重由4.8%提高到5.02%（见图二），支柱产业的地位逐步形成。从税收情况看，房地产业对全区税收收入也在逐年增大，2003年房地产业入库税收为8791万元，占全区地方税收的39%，今年1-8月份，全区商品房销售面积46.79万平方米，实现销售收入8.35亿元，分别占扬州市的35%和40%。并且，房地产的投资和发展已形成了极为显著
7、的乘数效应，带动了邗江建筑业、金融业等的发展，从整体上推动着邗江经济持续健康发展。 图二：3、推动城市建设快速发展从邗江区房地产业发展的进程看，房地产业的发展与城市建设实现了互动双赢。通过发展房地产业，带动了西区城市基础设施建设明显改善，人居环境显著提高，城市功能得到全面提升，一座崭新的现代化新城已拔地而起。反过来，这一切又为邗江房地产业的进一步发展提供了强大的动力和支撑。（二）存在问题1、土地储备少据2004年2月份的统计，邗江区房地产商拥有土地储备量仅750多亩，并且主要集中在几个大的房地产商手中，许多规模小的房地产商没有土地储备。此外，房产开发用地结构不尽合理、效率不高；个别外来企业利用
8、低价获得的土地进行房产开发；还存在一定程度上的圈地现象，等等。2、房产开发结构不尽合理邗江房地产市场上，总量供给基本平衡，但供应结构中还存在不尽合理的地方，表现为高中档、大户型楼盘较多，约占85%以上比例，并有空置；中低档小户型楼盘供不应求，今年1-8月份，西区100平方米以下的新开发普通住房已基本售空。西区二手房少、经济适用房更少，安居房已基本没有。并且，满足高档需求的高品位、智能化、生态型的现代化房产开发不足，满足高档商业商务的房产和工业物流房产开发不足。3、房地产开发企业规模偏小主要是邗江区房地产企业总体规模较小、资质偏低。据统计，目前全区共有52个房地产开发企业，还没有一级资质。二级资
9、质13家，三级资质24家，四级资质15家。并普遍存在人力资源缺乏，技术力量薄弱，企业规模不大，市场竞争力有限，管理水平低，项目运作能力差，资产负债率偏高。还有，金融机构抬高自有资本的门槛，使许多中小开发企业在企业规模、资本实力、技术力量方面的制约因素日益凸显。4、房价上涨较快由于西区具有较大开发潜力，并且城区建设推进速度较快，以及其他诸多因素造成地价快速上涨，进而推动商品房价格不断上涨。其中，投资型购房是造成房价上涨的一个不可忽视的因素。根据对几个住宅区空关房，按揭注销等情况的抽样调查分析，估计投资型购房比例约在10%左右。到今年6月，西区普通住宅商品房均价达3200元/M2，每套均价40万左
10、右。根据扬房指数报告，收入与房价比为1：7.5。三、功能定位和总体布局 （一）功能定位1、总体定位顺应扬州市和邗江区居民生活水平不断提高对居住条件和环境的要求，适应邗江区成为扬州市城市化拓展的重点区域和新型服务城区的需要，不断增加房地产业对邗江经济发展的贡献度，逐步培育成为带动邗江区经济发展的增长点，成为支撑邗江区国民经济发展的重要支柱产业之一；实现房地产业与其他产业的联动、互动、融合的良性发展，使房地产业成为促进商贸商务、仓储物流、旅游会展、休闲娱乐等行业协同发展的基础性产业；通过优化房地产结构和合理布局，使房地产业成为吸引国内外人士来此居住、满足当地居民改善住房和提高生活质量需要、提升城区
11、整体形象、完善城区功能的功能性产业。 2、具体定位 根据扬州市和邗江区城市发展总体规划，围绕邗江区房地产业发展的总体定位，邗江房地产具体承担的功能如下：居住功能。主要是满足本市和本区居民、国内外人士不同层次的多元居住需求，围绕此项功能，可规划建设高档生态居住区、大型居住区及集镇房产、廉租房等。商业商务功能。主要是适应邗江区商业商务发展的需求，大力开发一些具有商业商务功能的楼宇，以这些楼宇为载体，发展促进商业商务的发展，发展楼宇经济和地区总部经济。工业服务功能。主要是适应工业经济发展对厂房的大量需求，建造标准工业厂房和现代物流用房，根据国际发展经验，现代工业厂房和现代物流用房的开发和租赁将会成为
12、邗江房地产开发的一个新亮点。旅游服务功能。主要是适应由于旅游业、会展业未来蓬勃发展带来的对高档酒店和宾馆、度假别墅、旅游景观房产等的大量需求。3、定位依据适应邗江区经济社会发展的需要。邗江区作为扬州市向外拓展的核心区域，其城市副中心的核心地位将逐步凸显。在这个过程中，邗江区也将逐步实现县域经济向都市型经济和城区发展模式的两个重要转变，其产业结构将进一步优化，产业布局和城区空间布局将更加合理，房地产业作为基础性产业的地位重要性不言而喻，房地产业发展准确的功能定位是实现上述两个转变的基石。符合房地产业不断增长的趋势。从发展现状看，目前邗江区房地产业发展的强劲势头已经显现，尤其是在扬州市房地产发展中
13、占有重要份额，邗江区房地产开发占到扬州市80%左右，并且对全区国内生产总值的贡献也在逐渐增大，占GDP的份额达到5.02%，对经济的推动作用明显增强，在产业中的支柱地位正在确立。从市场需求前景看，邗江区房地产业发展受到巨大市场需求的有力支撑。扬州本地的房价呈持续增长态势，需要继续兴建大量住宅；大量企业将入驻邗江，需要相应的办公楼宇和生活住宅；随着商务活动日益频繁和旅游热潮的兴起，需要大批酒店、度假村等商务或旅游房产。从潜在发展后劲看，目前邗江区房地产市场的价格水平在3000元/平方米左右。从小范围来看，周边毗邻地区已有均价的6000元/平方米楼盘，同时随着润扬长江大桥的开通，邗江区将从郊县转变
14、为扬州的中心城区，从而真正融入扬州城区，可见邗江区房价有着较大的上升空间。从大范围来看，邗江地理区位优势显著，宁启高速公路紧密连接沿江各城市，同时比临古运河和长江，大量商务或旅游人士将首先汇集于此，将吸引大量企业集聚，同时带来大规模人流、物流，发展前景和后劲不可限量。 符合邗江区城区功能定位。未来邗江区的发展，就是要建设成为体现扬州生态环境优美、文化底蕴深厚和资源特色凸现的现代化服务型新城区，成为扬州市接轨上海、融入苏南、崛起苏中、辐射苏北的现代服务业高地，确立邗江作为扬州城区形象优良、功能凸现、特色鲜明的综合服务功能区地位。根据邗江区的功能定位，今后要着力营造一流的人居环境，吸引国内外高层次
15、人士来此居住或养老；着力营造一流的商务服务环境，提升本区的商务服务功能并增强对外的集聚和辐射能力；着力营造旅游服务环境，建造一批高档次的星级酒店，增强本区旅游业发展的配套服务能力。由此可见，房地产业功能各异的定位是实现邗江区服务业大发展、提升服务档次和能级、奠定城区综合服务功能的重要保证。 （二）总体布局根据邗江区城市发展规划和服务业发展的功能布局，邗江区房地产开发可按照以下方案进行布局：1、层次不同的居住社区：适应不同居住对象对住房的多元化消费需求，在充分结合城市总体布局的基础上，规划建设高尚国际社区、大型现代化居住区、经济适用房集聚区和廉租房集聚区。高尚国际社区：主要对象是在扬州投资的境外
16、客商、到扬州休闲、度假、养老的境外和国内人士等。按照“高档次、全配套”的标准，可以考虑在具有生态环境和旅游资源优势的太安、瓜洲、沙头、扬庙进行规划建设几个。大型现代化居住社区：主要对象是老城区改造和城市化推进中住房需求的高收入城市居民、周边城镇的小老板、小业主及先富起的群体、外来投资商及管理人员及国内有来此居住需求的人士等。应按照“高起点规划、高标准建设、高品质服务”的原则，可考虑在甘泉、蒋王、汊河、瓜洲、杭集、槐泗等地区建设几个集智能型、生态化、配套全、环境优、便利舒适的大型现代居住社区。集镇和经济适用房集聚区。主要对象是老城区改造、城市化推进中低收入人群和农民。该集聚区规划和建设应以政府为主导推动力量，以资金引导和配套政策予以支持，充分发挥市场机制作用，鼓励和引导
