房地产：SARS对地产影响复盘及新冠病毒疫情影响点评-长期需求不改稳态打破改善开启

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1、谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究 动态点评 2020年02月01日 房地产 增持 维持 陈慎陈慎 执业证书编号 S0570519010002 研究员 chenshen 刘璐刘璐 执业证书编号 S0570519070001 研究员 liulu015507 韩笑韩笑 执业证书编号 S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792 林正衡林正衡 021 28972087 联系人 linzhengheng 1 招商积余 招商积余 001914 SZ 买入买入 招商系扬帆招商系扬帆 起航 高定位共赢未来 起航

2、 高定位共赢未来 2020 01 2 大悦城 大悦城 000031 SZ 买入买入 融资助推成长融资助推成长 运营定调未来 运营定调未来 2020 01 3 蓝光发展 蓝光发展 600466 SH 买入买入 晋级千亿梯晋级千亿梯 队 拿地逆势提升 队 拿地逆势提升 2020 01 资料来源 Wind 长期需求不改长期需求不改 稳态打破稳态打破改善开启改善开启 SARS 对地产影响复盘及新冠病毒疫情影响点评 核心观点核心观点 SARS 对我国房地产市场影响较为短期 爆发期对地产板块有一定的负面 影响 但行情更多取决于调控政策和流动性 本次疫情爆发于 1 2 月传统 淡季 我们认为地产需求只会延后

3、不会消失 短期有影响但全年影响有限 地产稳态的打破将加速打开逆周期调节空间 从 2003 年 SARS 对地产股 的影响来看 板块对流动性和调控政策更为敏感 2019Q4 地产仓位小幅 回升启动估值修复 板块配置价值有望在调整后持续兑现 SARS 期间对我国房地产市场的影响如何期间对我国房地产市场的影响如何 过程较短不改长牛 过程较短不改长牛 1998 年后我国房地产行业迎来快速发展期 SARS 对地产影响较为短期 3 4 月疫情爆发期全国房地产销售面积同比增速出现一定下降 但 5 月疫 情缓解后就实现修复 Q2 依然 33 影响最严重的 3 个省市 北京 3 月 绝对量和增速依然非常高 4

4、月放缓但 5 月重新回升 整体 Q2 50 广 东 1 2 月销售保持快速增长 3 4 月出现短暂负增长 但 5 月之后持续修 复 整体 Q1 Q2 为 29 26 香港市场 Q1 Q2 成交量分别下滑 21 31 但香港市场的低迷从 1998 年亚洲金融危机之后就持续存在 并在 SARS 影响下持续探底 2003 年下半年出现长周期拐点 之后持续向上 SARS 期间对地产股影响如何 期间对地产股影响如何 调控政策和流动性调控政策和流动性影响更大影响更大 港股方面 SARS 蔓延初期地产板块表现平稳 直到 3 月爆发期才出现 4 的超额负收益 随着 5 月疫情得到控制 地产板块快速反弹 同时叠

5、加特 区政府限制土地供给 限建公屋 放松流动性等利好政策 下半年伴随恒 生指数迎来持续回升 A 股方面 2002 年 8 月开启地产调控元年 板块本 身存在政策压力 3 4 月 SARS 爆发期申万地产指数出现 3 7 的超额 负收益 但 5 月疫情缓解后迅速反弹 6 月后的再次调整可能与疫情相关 度不大 而是央行 121 号文件加强地产调控以及升准收紧流动性的共同结 果 但在调整中仍能迸发出优秀的龙头房企 如万科 A 招商地产等 如何看待本次疫情影响 淡季边际影响有限 如何看待本次疫情影响 淡季边际影响有限 稳态打破开启政策改善空间稳态打破开启政策改善空间 受新冠病毒影响 1 月下旬逾百城暂

6、停开放售楼处 1 月百强房企销售面积 同比 7 重点 66 城销售面积同比 15 目前疫情仍在持续中 无法预 期何时迎来改善 但 1 2 月是地产传统淡季 全国销售和开工面积占全年 比重都不超过 10 2019 年 TOP5 房企 1 2 月销售额占全年比重为 12 低于 3 4 月和 9 10 月的 17 和 21 边际影响相对有限 我们认为房地 产需求只会延后不会消失 此次疫情举全国之力防控 需求未来有望随着 疫情改善逐步回归 当前经济下行压力加大 房地产平稳态势可能被打破 未来需要关注流动性 地产调控 融资政策等一系列逆周期调节的空间 短期冲击不改长期需求 关注逆周期调节空间短期冲击不改

7、长期需求 关注逆周期调节空间 我们认为地产需求只会延后不会消失 地产稳态的打破将加速逆周期调节空 间 2019 年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复 继续重点推荐 1 融 资通畅的龙头房企 万科 A 金地集团等 2 成长型房企 中南建设 华发 股份 金科股份等 3 存量资产核心品种 大悦城 招商积余 新大正等 风险提示 疫情发展不确定性 行业政策风险 行业下行风险 部分房 企经营风险 1 7 16 24 32 19 0219 0419 0619 0819 1019 12 房地产沪深300 一年内行业一年内行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业行业评级 评级 行业研究 动态点评 2020 年

8、02 月 01 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 SARS 疫情时间线疫情时间线 SARS 指严重急性呼吸综合征 别名 非典型肺炎 根据世界卫生组织 SARS 最早于 2002年 11月中国广东顺德首发 第一例报告病例确诊于广东河源 初期主要发生在广东 香港等地区 2003 年 2 月开始向全国以及其他国家和地区蔓延 3 月 4 月以北京为代表 的省市疫情加剧 4 月 17 日以中央政治局会议为标志全国加大防治工作 5 月疫情开始缓 解 6 月 WHO 相继解除国内省市的旅游警告 7 月非典过程基本结束 总结来看 2003 年我国 SARS 疫情时间线主要可分为 200

9、2 年 12 月 2003 年 2 月蔓延 期 3 4 月爆发期 5 月开始缓解 7 月基本结束 其中影响最严重的省市是北京 香港 广东省 感染人数超过千人 图表图表1 SARS 疫情时间线及部分省市感染情况疫情时间线及部分省市感染情况 注 中国大陆感染人数统计时间截至 2003 年 7 月 4 日 10 时 香港 台湾感染人数统计时间截至 2003 年 7 月 11 日 资料来源 WHO 中国卫生部 华泰证券研究所 SARS 期间对我国房地产市场的影响如何期间对我国房地产市场的影响如何 过程较短不改长牛 过程较短不改长牛 由于 1998 年后我国房地产市场进入快速发展期 期间 SARS 疫情

10、的影响整体较为短期 2003 年 1 2 月全国商品房销售面积同比 69 增速在 3 4 月爆发期出现一定幅度下降 增速回落至 30 和 19 但 5 月疫情缓解后就实现修复 整体 Q2 依然增长 33 影响 最严重的 3 个省市来看 北京 3 月绝对量和增速依然非常高 同比增长 133 4 月增速 放缓至 19 但 5 月又重新回升至 169 整体 Q2 增长 50 广东 1 2 月销售保持快速 增长 增速达到 68 3 4 月出现短暂负增长 但 5 月又修复至 73 整体 Q1 Q2 增 长 29 26 香港市场 Q1 Q2 楼宇买卖合约数量分别下滑 21 31 但香港市场 的低迷从 19

11、98 年亚洲金融危机之后就持续存在 并在 SARS 影响下持续探底 2003 年 下半年出现长周期拐点 之后持续向上 行业研究 动态点评 2020 年 02 月 01 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 图表图表2 SARS 时期全国商品房销售面积 月度 时期全国商品房销售面积 月度 图表图表3 SARS 时期全国商品房销售面积 季度 时期全国商品房销售面积 季度 资料来源 国家统计局 华泰证券研究所 资料来源 国家统计局 华泰证券研究所 图表图表4 SARS 时期北京商品房销售面积 月度 时期北京商品房销售面积 月度 图表图表5 SARS 时期北京商品房销售面积 季度

12、时期北京商品房销售面积 季度 资料来源 国家统计局 华泰证券研究所 资料来源 国家统计局 华泰证券研究所 图表图表6 SARS 时期广东商品房销售面积 月度 时期广东商品房销售面积 月度 图表图表7 SARS 时期广东商品房销售面积 季度 时期广东商品房销售面积 季度 资料来源 国家统计局 华泰证券研究所 资料来源 国家统计局 华泰证券研究所 图表图表8 SARS 时期香港楼宇买卖合约数量 月度 时期香港楼宇买卖合约数量 月度 图表图表9 SARS 时期香港楼宇买卖合约数量 季度 时期香港楼宇买卖合约数量 季度 资料来源 Wind 华泰证券研究所 资料来源 Wind 华泰证券研究所 69 30

13、 19 41 37 0 20 40 60 80 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2003 022003 032003 042003 052003 06 全国商品房销售面积当月值 万平 当月同比 47 33 34 24 0 10 20 30 40 50 0 5 000 10 000 15 000 20 000 2003Q12003Q22003Q32003Q4 全国商品房销售面积 万平 同比增长 133 133 19 169 14 0 50 100 150 200 0 50 100 150 200 2003 022003 032003 042003 052003 06

14、北京商品房销售面积当月值 万平 当月同比 133 50 45 13 50 0 50 100 150 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2003Q12003Q22003Q32003Q4 北京商品房销售面积 万平 同比增长 68 2 1 73 24 20 0 20 40 60 80 0 50 100 150 200 250 300 2003 022003 032003 042003 052003 06 广东商品房销售面积当月值 万平 当月同比 29 26 9 34 0 10 20 30 40 0 500 1 000 1 500 2003Q12003Q22003Q32003

15、Q4 广东商品房销售面积 万平 同比增长 21 32 11 25 40 28 50 40 30 20 10 0 0 2 000 4 000 6 000 8 000 2003 01 2003 02 2003 03 2003 04 2003 05 2003 06 中国香港 楼宇买卖合约数量当月值 当月同比 21 31 16 58 40 20 0 20 40 60 80 0 10 000 20 000 30 000 40 000 2003Q12003Q22003Q32003Q4 中国香港 楼宇买卖合约数量 同比增长 行业研究 动态点评 2020 年 02 月 01 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券

16、股票和行业评级标准 4 SARS 期间对地产股影响如何 调控政策和流动性影响更大期间对地产股影响如何 调控政策和流动性影响更大 港股方面 SARS 蔓延初期地产板块表现较为平稳 相对恒生指数没有太大的差异 直到 3 月爆发期才出现 4 的超额负收益 随着 5 月疫情得到控制 地产板块快速反弹 同时 叠加特区政府限制土地供给 限建公屋 放松流动性等利好政策 2013 下半年开始伴随 恒生指数迎来持续回升 A 股方面 2002 年 8 月国务院多部门联合出台 关于加强房地产市场调控 促进房地产 市场健康发展的若干意见 正式开启房地产调控元年 地产板块本身存在政策压力 但 在初期整体较为平稳 2 月申万地产指数还有 2 的超额正收益 直到 3 4 月 SARS 爆发 期才出现 3 7 的超额负收益 但 5 月疫情缓解后迅速反弹 6 月后地产板块再次迎来 调整 6 12 月超额负收益达到 15 但可能与疫情相关度不大 而是 6 月 5 日央行 121 号文件加强地产调控 以及 8 月上调存款准备金率 1 个百分点收紧流动性的共同结果 可 见地产股的表现更多与调控政策和流动性相关 但在调整中仍能