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1、目 录第一部份 项目概述一、项目概述-4二、经济技术指标-5 第二部份 市场分析一、市场定位原则-7二、市场发展回顾-7三、市场现状分析-10四、区域市场分析-11五、市场分析结论 -13 第三部份 产品定位一、项目分析-15二、产品定位-15 第四部份 客户定位一、客户定位原则-20二、大客户分析-20三、整层购买客户分析-21 第五部份 价格定位一、定价原则-24二、价格定位-24三、付款方式-25 四、大客户价格操作技巧-25五、整层购买客户操作技巧-25第六部份 宣传推广一、推广原则-27二、宣传费用分配-27三、媒体选择-28四、公关活动-28五、包装要则-28六、销售中心要求-30
2、七、推广阶段安排-31第七部份 销售组织计划一、销售组织架构-34二、上市时机-34 附录： 1、合作方式 2、LOGO第一部分 项目概述一、 项目概述-4二、经济技术指标-5第一部分 项目概述一、项目概述1、地理位置道乐大厦位于东城区东二环东四十条桥东200米，东临聚龙花园；西依美惠大厦、富华大厦；南眺商之苑写字楼；北靠亚洲花园、亚洲大酒店。2、交通状况本案紧邻东二环路、长安街、工体北路等线路，环线地铁、东直门交通枢纽，可快速到达市区各地，王家园路宽35米，方便直达东二环路、工体北路、朝阳路，交通快捷，地段绝佳。另有21条公共交通线路在此贯穿，距东二环、工体北路均不超过200米。3、周边状况
3、周边商务酒店有港澳中心、亚洲大酒店，商务写字楼有富华大厦、北海大厦、商务娱乐有保利大厦，工体北路娱乐设施等，项目靠近使馆区，北面是正在筹建开发的高级外销公寓亚洲花园。区域内商务、文化氛围较浓，属于多元化，成熟地段。 4、项目概况道乐大厦建筑采用“主楼裙房式”建筑形式，外墙采用干挂花岗岩及铝合金中空镀膜玻璃幕墙，其中裙房五层，主楼十八层，楼宇功能按五A级智能标准配套，并配有商务中心、会议中心、等相关配套设施，大厦安装4部东芝进口电梯，安全便捷；该大厦各部分使用功能相互独立，互不干扰，大厅宽敞明亮。 二、经济技术指标 道乐大厦经济技术指标占地面积2900平米总建面积20300平米地上建筑面积154
4、92.4平米地下建筑面积4807.6平方米容积率5.34绿化率24%停车位94辆（地下86辆；地上8辆）电梯四部层高3.6米自行车位置100辆表1:道乐大厦经济技术指标 资料来源：北京庆凯房地产开发公司第二部分 市场分析一、市场定位原则-7二、市场发展回顾-7三、市场现状分析-10四、区域市场分析-11五、市场分析结论 -13第二部分 市场分析一、市场分析的原则 通过分析北京写字楼的市场特点，特别是区域市场的供需特点，结合本项目特点，寻找市场空隙，从而制定恰当的产品定位，切入市场，达到不战而胜。朝外商圈写字楼的发展是北京写字楼市场发展的一个重要的部分，要研究朝外商圈的写字楼市场，有必要首先了解
5、北京写字楼市场的情况。二、北京市写字楼市场发展回顾（1990年2002年）1、1990年1992年北京写字楼起步较高北京写字楼的发源地应属建国门外大街、第一使馆区一带。1985年，最早开业的写字楼是国际大厦。1987年其对面的赛特大厦也投入了使用，并成为当时外企在京公司及办事处的办公场所。其后的1990年至1992年，国际贸易中心、京广中心、燕莎、京城大厦、汇宾大厦、幸福大厦、京信大厦等陆续落成并使用，这三年是写字楼的供应高峰阶段。到1993年底，北京高、中档写字楼的总建筑面积达到48.7万平方米。截止到1992年，在京推出的写字楼均是只租不售的。目前，这些写字楼中的绝大部分仍是市场中口碑很好
6、的，其品质也不落伍，可见，北京的写字楼是从一个高起点开始的。1993年10月，首届中国房地产交易会”的举行标志着外销写字楼的预售正式开始，在此之前，北京的写字楼只租不售。当时，推出的第一个项目为位于方庄的“金城中心”（外销证号001）。除此之外，还有长安俱乐部、金汇中心、万通新世界广场、银都大厦、富华大厦等不足10个项目，其中售价最高的为USD6000/平方米的长安俱乐部。2、 1993年1994年写字楼推出量大1994年全年北京共推出24个写字楼，如王府世纪广场、国宾花园、南银大厦、新恒基中心、高斓大厦、投资广场、城市广场、丰联广场、华普国际大厦、汇城广场等。其中，利达行销售的万通新世界广场是93年12月开盘的，开售仅三天。一、二期即告售磬，并从一期的USD2200/平方米卖到了三期的USD3300/平方米。恒基中心一期售价USD4680/平方米。据有关部门的统计，北京写字楼的租金那时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，甲A级写字楼的租金高达USD100/平方米/月。就在这样的高租金的背景下，市场上高、中档写字楼几乎是满租全无空房。此时，由于竞争压力越来越激烈，90%的项目委托了代理商销售。因此，94年也是代理行最活跃的一年。3、1995年中-1997年中写字楼市场进入调整1994年由于需求的不断增长，使得大批
