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1、第三章 物业管理法律 第一节 物业管理法律概述 内容 一 我国物业管理的发展与立法进程二 物业和物业管理三 物业管理的类型 一 我国物业管理的发展与立法进程 随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入 物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一 物业管理是房地产业在消费领域的延续 各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快 意味着物业管理覆盖面进一步加大 会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分 提高物业管理服务水平 使之适应新形势的需要 已成为业内人士的共识和国家对物业管理行业强化管理的工作重点 为了规范物业管理市场秩序 我国各级政府先后制定和颁布了一系列法律法
2、规 1994年3月23日 建设部颁布了33号令 城市新建住宅小区管理办法 该办法虽没有使用 物业 一词 但其内容属于物业管理方面的行政规章 可以说是我过最早的全国性物业管理的行政规章 1988年深圳市政府颁布了 住宅区物业管理细则 1994年6月 深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规 深圳经济特区住宅物业管理条例 该条例明确使用物业和物业管理的用语 1996年2月国家计委 建设部联合颁布 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 1998年7月29日广东省人大常委会通过了 广东省物业管理条例 2003年6月8日 物业管理条例 经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布 并于9月1日起正式
3、实施 这是我国第一部物业管理的专门法规 应该说这时我国建筑市场的法律法规体系已基本形成 2007年公布 国务院关于修改 物业管理条例 的决定 自2007年10月1日起施行 2007年10月1日起施行的 中华人民共和国物权法 中的第六章对 业主的建筑物区分所有权 作出了明确详细的规定 表明我国在物业管理这一新兴行业中的立法又有了进一步的提高 二 物业和物业管理 一 物业1 概念是指已建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地 2 物业的组成 1 供居住或非居住的建筑物本体 包括建筑物自用和共用部分 自用指一套住宿内部 共用部分指一栋住宅内部 由整栋住宅的业主 使用人共同使用的门厅
4、 楼梯间 电梯 2 配套附属设施 也包括自用和共用部分 自用部分指建筑物内部业主 使用人自用的门窗及通向总管的供水 排水 燃汽管道 电线等设备 共用部分指建筑物内部全体业主共同使用的供水 排水 燃汽管道 电线等设备 还有避雷装置 消防设施等 3 配套公共设施 指物业区域内业主 使用人共有共用的设施 如道路 绿地 停车场 排水管道等设施 4 建筑地块 建筑地块指物业所占用的场地 二 物业管理 1 概念本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 物业管理条例
5、第二条 2 特点 1 物业管理职能的社会化业主按照约定交纳物业管理服务费 即可享受相应服务 物业管理企业则通过竞争拓展接管物业范围 获得更多收益 上述过程中各方收益 城市管理社会化程度逐步提高 2 物业管理组织的专业化 社会发展 分工日趋专业 物业管理企业设置专门的管理机构 配备专业人员 运用专业技术设备 提供高水平的服务管理 3 物业管理过程的市场化物业管理按照市场经济原则运作 物业管理机构是市场主体 而非行政组织 业主与物业管理机构是平等的交易关系 物业管理实行有偿服务 收费标准除由政府定价或政府指导价外由市场定 4 物业管理形式的规范化物业管理企业的建立 选聘 必须依照相关法规 物业管理
6、的运作也必须规范 遵守相关规定 5 物业管理关系的契约化物业管理关系各方通过双方合同和公共契约方式 约定各方权利义务 明确物业管理服务事项 业主与物业管理依约形成平等主体间民事法律关系 三 物业管理的类型 根据是否委托专业物业管理企业 是否实现所有权与管理权两权分离可分为 一 委托型 二 自主经营型 一 委托服务型物业管理 是现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管理 是典型的物业管理方式 双方通过物业管理合同约定管理服务事项 明确双方权利义务 实现物业所有权与管理的分离 实践中 开发商作为第一业主 常先行选聘物业管理企业签定前期物业管理合同 期满后再由业主决定续聘或改聘物业管理企业 二 自主
7、经营型物业管理企业 是指业主不委托专业机构而由自己直接实施管理 是传统的物业管理模式 在自主经营型物业管理中的物业所有权与管理权未实现分离 两权合一 故业主即物业管理人 自主经营型物业管理一般适用于业主单一 物业规模较小的物业管理 第二节 物业管理法律关系 内容 一 物业管理法律关系二 建筑区划内的道路 绿地三 物业服务合同 一 物业管理法律关系 法律关系是法律规范调整一定社会关系过程中形成的人们之间的权利义务关系 物业管理法律关系是法律关系的一种 是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利义务关系 是随着房地产业及物业管理的发展而出现的新型法律关系 由主体 客体和内容三部分组成 一 物业管
8、理法律的主体 1 业主2 非业主使用人3 开发商4 物业管理企业5 行政管理部门 1 业主 1 概念业主是物业所有权人 根据 物权法 第六章 业主的建筑物区分所有权 第七十条业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 其含义如下 即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权 是关于专有部分的专有权 共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合 此三者相互依赖 相互配合 相互制约 构成了一个不可分割的整体 专有部分系区分所有建筑物成立的基础 是指构造上能够明确区分 具有排他性且可以独立使用的作为区分所有权之标的
9、的建筑物部分 2 业主享有下列权利 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 提出制定和修改业主公约 业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议 行使投票权 选举业主委员会委员 并享有被选举权 监督业主委员会的工作 监督物业管理企业履行物业服务合同 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 以下简称专项维修资金 的管理和使用 法律 法规规定的其他权利 3 业主应履行下列义务 遵守业主公约 业主大会议事规则 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序
10、和环境卫生的维护等方面的规章制度 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 法律 法规规定的其他义务 4 业主与业主团体 A 业主团体业主自治是指业主依靠物业居住所形成的团体 实施自我管理 平等相处 民主协商 团体约束的社区生活方式 B 业主大会业主大会是由依法划定的业主自治管理辖区 亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会 业主大会是物业内的最高决策机构 在业主大会商讨 决议的基础上 形成业主大会议事规则 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 业主大会履行下列职责 制定 修改业主公约和业主大会议事规则 选举
11、 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作 选聘 解聘物业管理企业 决定专项维修资金使用 续筹方案 并监督实施 制定 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 法律 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 C 业主委员会 性质 业主大会的执行机构业主委员会履行下列职责 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 监督业主公约的实施 业主大会赋予的其他职责业主委员会开展活动所需费用 经业主大会审核通过后
12、 由全体业主分担 D 业主公约含义 业主公约是指由全体业主承诺的 并对全体业主具有约束力的 有关业主在物业使用 维修及其他管理服务活动等方面的行为规范 性质 业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则 其他位和作用相当于业主团体的 宪法 内容 物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任等 2 非业主使用人 是指物业的承租人和其他使用物业的人 非业主使用人未与开发商 物业管理企业有直接的联系 不是物业销售合同的当事人 也不是物业管理合同的委托方 非业主使用人不是物业区域的区分所有权人 也不具有成员权 一般不参加业主大会与业主委员会 3 开发商 即房地
13、产开发企业 是以营利为目的 从事房地产开发和经营的企业 开发商作为物业的投资建设单位 原始取得物业的所有权 在物业销售前 是物业的唯一所有权人 因此被称为第一业主 4 物业管理企业 A 概念 是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体 B 性质 物业管理企业作业一个独立的民事主体 在接受业主团体的委托后实施物业管理行为 业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业的验受接管义务房屋装修装潢的管理义务建筑物及其设施的保养 维修义务物业小区的环境管理义务物业小区的安全管理义务合同约定的其他义务 C 职责范围 在目前
14、物业建设和管理的衔接上出现众多的问题 很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于 一家人 父子兵 这种 建 管 不分的体制决定了物业管理企业从属于房地产开发企业 当开发项目出现问题时 很多应由开发公司解决的矛盾和问题 推给了下属的物业管理企业 物业管理企业解决不了 必然对业主的投诉相互推委 矛盾和问题得不到及时解决 5 行政管理部门 物业管理条例 第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主 业主委员会 物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉 同时 还直接负责公房的管理 二 物业管理法律的客体 作为业主所有权及物业管理权指向的对象 依据其所有权归属一般分为
15、专有部分和共有部分 三 物业管理法律关系的内容 即主体所享受的权利和义务 物权法 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 在实践中危机建筑物安全的行为 可以从以下两个方面来理解 其一 对建筑物的不当毁损行为 如业主就自己的专有部分增建或改建而拆除其内部的墙壁的全部或一部 若因此危及整栋建筑物的安全 或影响整栋建筑物的外观时 即属于涉及危及建筑物的安全 其二 对建筑物的不当使用行为 如搬入危险物 易燃物 爆炸物或放射物 或一定吨数以上的重量物危及建筑物的安全 物权法 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有
16、部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 业主除专有所有权外 对共有部分享有共有权和共同管理的权利 是建筑物区分所有与一般不动产所有的重要区别 业主对区分所有建筑物共有部分享有的共有所有权 是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定 对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有 使用和收益的权利 其含义包括以下三层 作为共有所有人的权利 包括共有部分的使用权 收益权和单纯的修缮改良权 共有所有人的义务 依共用部分的本来用途使用共用部分 又称 固有用途 另外 分担共同费用和负担 如日常维修和公共设备的费用 二 建筑区划内的道路 绿地 第七十三条 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 第七十四条建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定
