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1、香草湖休闲农业园区建设项目商业计划书（摘要）一、项目提出的必要性和依据1、项目背景休闲农业是把农业生产的环境、过程与物产调整为以满足人们的休闲需求为主，集农业生产、生活与生态三位一体的一种新型农业产业形态，其核心是经营人们对农业的“体验”，是现代农业发展的重要途径。我们设计建设的香草湖休闲农业园区将成为集科技示范、观光采摘、农耕体验于一体，经济效益、生态效益和社会效益相结合的综合园区。我们打造的香草湖休闲农业园区将是一个具有地方意义的，强调与城市“对话”的新农村“社区”。成都市作为我国城乡统筹发展的试点地区，发展休闲农业已经具备了良好的基础条件。项目所在地街子镇为四川省“四大古镇”之一，紧邻世
2、界自然、历史文化双遗产青城山风景区。旅游资源丰富，距离成都市区在1小时不到的车程范围内，发展休闲农业具备良好的前提条件，同时对流转农村土地，更好的发展城乡统筹经营具有一定的示范意义。香草湖休闲农业园区的开发、建设、经营和可持续发展是社会主义新农村建设的具体实践。同时，也为成都市城乡统筹发展提供一种新的发展模式。2、企业概况四川汇科生物技术有限公司是以特色蔬菜、珍稀食用菌、有机食品的生产、加工、销售于一体的农业化经营企业。并与四川大学、四川农业大学，新加坡超越国际采购公司、加拿大投资公司、泰康制药等国内外知名科研院所及营销企业，开展项目合作、从事苦爪深加工、小麦草深加工、辣椒深加工及有机食品的开
3、发及国内外营销服务。公司示范园区300亩、生产栽培园区共7个，占地2000余亩，劳动农户2000余户，栽培面积5000余亩，现有管理人员60余人，其中副教授以上5人，大学本科以上30余人,常年开展技术培训达3000余人次，公司开发的“无支柱棚架”、“食用菌低成本栽培”“食用菌深加工”项目均已获四川省发改委、成都市计委、双流县科技局立项支持。建设香草湖休闲农业园区是公司把发展现代农业和社会主义新农村建设相结合的探索，是公司发展的客观需求。二、项目方案、拟建规模和建设地点1、市场预测20世纪90年代，体验式消费旋风已蔚为风尚，“体验”、“感觉”变成可以销售的经济商品。现在，有愈来愈多的业者掌握体验
4、的优势，以精心设计的情境，说服消费者为体验付费。同时，愈来愈多的消费者，愿意花钱购买体验。体验式经济的时代己经来临。面对21世纪，农业要思考如何自我调整，才能跟上脚步，提高未来的竞争力，这是一个新的思考方向。人类向往自然，农业拥有最多的自然资源，所以农业是提供体验最适当的产业。这也就是休闲农业兴起的原因。农业资源同时亦为自然生态教育体验最适当的来源。农场孕育多样化的动植物，是生态系统最完整的户外自然教室，是实施自然教育、生态旅游最理想的场地。所以体验经济在农业的实践就是休闲农业。休闲农业的多元功能体现为经济功能、游憩功能、文化传承功能、教育功能、社会功能、环保功能、医疗功能和养老功能等。成都市
5、总面积1239万平方公里，总人口超过1013万人，市区人口330多万。对休闲式体验农业具有强烈的需求和消费能力。目前，成都市规模化的休闲体验农业项目尚属空白。“江家菜地”属于唯一的体验农业项目，因其方式过于直白、形式单一和功能性差而不能满足市场需求，也不具备竞争力。2、项目规模占地面积2500亩，其中水面240亩，农田1540亩。容纳常住体验人数5000人，年流动体验20万人次。3、建设地点项目地点位于崇州街子古镇。项目地处崇州街子古镇，生态环境独特优良，境内气候温和，属亚热带湿润季风气候、四季分明、无霜期长、雨量充沛。多年年平均气温为16.2度,年极端最高气温为37.3度,年极端最低气温为1
6、.5度,最热月出现在7-8月,月平均气温为25.4和25.0度,最冷月出现在1月, 月平均气温为5.6度;年总降水量为918.2毫米,雨量主要集中在7-8月,月降雨量分别为225和229毫米,降雨最少月份为12和1月, 月降雨量分别为6毫米左右。地表水系发达，地下水资源丰富。发展农业项目基础良好。项目实施地共有土地2500亩，其中水面240亩，位于崇州城西北25公里的凤栖山下，距离成都50公里左右，与青城后山连接，依山傍水。距今已有一千多年历史。自然风光秀美，发展农业基础条件好，又有以唐代古刹光严禅院为中心的32座寺庙等古迹，融自然风景与人文景观为一体。 街子古镇境内设施齐备，建有自来水厂二座
7、，卫生院、邮电所、电信大楼、广播电视台、文化中心站、粮站、信用社、储蓄所、35所变电站、供电所等基础设施齐备，为项目发展奠定了良好的基础。三、项目的定位与设计1、设计理念：构建“成都郊区乡间田野”的空间休闲系统，形成“可览、可游、可居” 的环境景观。塑造成都后花园里的“世外桃源”。园区主营：农村生活体验和乡村养生休闲体验。2、目标定位：香草湖休闲农业园区规划面积2500亩。主题：“三农”休闲体验，品味农耕文化和乡土民风以及道家文化。3、发展战略：建立农村经济组织与战略投资者共同投资的现代农业企业，以香草湖休闲农业园区起步，发展成为中国大型休闲农业企业。4、产业布局：园区以农业休闲体验和观光采摘
8、为核心，分为乡村养生休闲体验、农村生活体验和生态种养殖区及道家文化体验四大板块。板块由特色体验园构成，板块内及板块间建立传统及现代生态农业景观。根据布局规划“乡”路、“乡”水及乡村观光旅游。5、功能布局：园区功能布局与产业布局相结合，充分考虑游客观光休闲要求。功能区规划为入口区及停车场、管理区、科普展示区、特色品种展示区、极品展示区、种植采摘区、引种区、休闲度假区、乡村休养区、生产区、卖场等。6、土地利用规划：对园林绿地、建筑、道路、广场、景观、农业生产等各项用地在政策规定范围内布局规划。绘制用地平衡表、做出土地适宜性评价。达到土地最合理利用和取得最大的经济效益。7、景观系统规划设计：景观系统
9、规划设计主要强调对园区土地利用的叠加和综合。环境空间结构的变化和重要景观意向，体现“世外桃源”的风格和印象。包括基础设施规划、游憩空间规划、植物景观配置规道路系统规划、水电气设施规划等。8、解说系统规划设计：解说系统规划设计包括软件和硬件两部分，硬件符合主体风格。9、总体环境模拟及资料根据前述原则设计制作园区模拟沙盘和印制乡村休养体验核心区“叠拼农舍院坝田园”，“楼书”资料及叠拼农房户型图。10、商业计划书及评价对园区项目立项批复，设计开发、融资投入和经济效益进行详细测算，对投资效果进行评价。形成正式商业计划书。四、投资估算和资金筹措设想1、投资估算（1）土地整理与租赁 18920万元 其中：
10、 宅基地整理 300亩 35万/亩 10500万元（50年）配套建设用地 160亩 0万/亩 （50年）耕地租赁 1540亩 1000元/亩 7700万元（50年）水面租赁 240亩 3万/亩 720万元（永久）（2）工程建设投资 19000万元其中： 环境与景观建设 1000万元 道路与基础设施 2000万元 15万米2体验建筑 12000万元 5万米2旅游建筑 4000万元（3）流动资金 1000万元项目总投资为38920万元2、预计收入（1）15万米2体验建筑销售 43200万元（2）体验耕地租金 11550万元（50年）（3）观光纯收入（年10万人次） 10000万元（50年）项目总收
11、入为64750万元五、财务评价项目总投入38920万元，总收入为64750万元，利润25830万元。本项目建成后有较显著的财务经济效益，项目在财务上是完全可行的。二七年十月十日附：项目资金运作思路项目资金运作思路一、项目组织：以土地所涉及的农村经济合作组织和战略投资人为主要发起人，集合“庄园主”设立成都香草湖休闲农业股份有限公司。1、农村经济合作组织部分耕地折价入股2、战略投资人以现金投资入股3、关联投资人和管理层以租赁耕地折价入股4、增资扩股引入150名“庄园主”以现金出资股本结构：1700万股战略投资人 60% 1020万股 农村经济合作组织 3% 51万股关联投资人和管理层 32% 54
12、4万股期权预留 5% 85万股二、资本运作：项目资本运作分为股本金私募、“庄园主”体验和“新农民”体验。1、股本金私募股本金私募采取增资扩股300万股方式进行，扩股股东数量拟在150人，每股2.5元，募集股本金750万元。此股份性质为优先股，2年收益为0.50元/股，到期转为体验投资，不得转为普通股。股权私募750万元。2、“庄园主”体验“庄园主”体验是休闲农业园最综合、最高级的体验。“庄园主”体验的必须条件为优先股股东和加入农民专业合作组织。体验资源为叠拼农舍200平方米、院坝50平方米、农田500平方米。叠拼农舍50年使用期限、3750元/平方米（优惠价 元/平方米），赠送院坝加上农田使用
13、费20年。预售体验11250万元3、“新农民”体验“新农民”体验是休闲农业园最主要的体验。“新农民”体验的必须条件为加入农民专业合作组织。体验资源为一层（带地面花园）、二层（带屋顶花园）50-120平方米的现代农舍、农田300平方米。现代农舍70年使用期限、3550元/平方米（优惠价 元/平方米），赠送农田使用费20年。销售体验42600万元（按1500户每户80平方米）4、“庆丰收”体验“庆丰收”体验是休闲农业园最基本的体验。该体验涵盖观光旅游、代种代养、秋收采摘、农耕景观、春播秋种、篝火晚会。.成立“体验农业”协会，发放“城市农民证”10000个，每证入会费20元，年会费100元/个 共计
14、120万元。凭证每年领取价值不低于150元的绿色农副产品，并提供农业体验。5、综合管理休闲农业园是现代农业企业，所以，按现代企业管理制度和科学经营管理模式运作。园区各种经营项目需要严格评价。三、启动步骤：启动资金需求：1、农民安置费 500万元2、鱼塘租赁费 720万元3、一年耕地租金 120万元4、策划运作费 60万元 合计： 1400万元第一步：战略投资人投资1020万元。第二步：资料准备完成后第一个月完成20户“庄园主”体验预售，收取50%的体验投资，每户：股本5万、体验费17.28，共计22.28万元，总计445.6万元。或者预售“新农民”体验40户，预售体验投资10万元/户，共计400万元。第三步：正式销售体验房产。8
