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1、理财产品创设与基础资产类别 2020 4 8 1 我国理财产品的创设模式 资产池模式 表内资产池 表外资产池一对一模式 单一信托 集合信托 基金专户 券商集合理财 保险 有限合伙份额等 2020 4 8 2 资产池模式示意 2020 4 8 3 一对一模式示意 1 2 2020 4 8 4 基础资产 表内资产池 主要为票据 委托贷款类资产 债务人应符合各银行信用业务准入规则的要求 信用风险可控 通常需符合以下条件之一 1 中诚信 大公 联合或新世纪等权威机构评级AA级 含 以上的企业 2 国资委经营业绩考核为A级的中央企业及铁道部资金清算中心 3 在银行行有授信额度 并可以全额占用 4 其它银
2、行行风险管理 授信审批条线认可的融资企业 表内资产池的基础资产通常由各银行投行部 公司银行部提供 2020 4 8 5 基础资产 资本市场结构化产品优先份额 2020 4 8 6 基础资产 股权收益权转让类产品 2020 4 8 7 基础资产 房地产投融资类信托 对于房地产投融资类产品的认识 需要从监管规则入手 关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知 银监发 2011 11号 单一类投资业务中 股权投资类业务 非上市公司股权投资 风险系数为0 5 集合类融资业务中 股权投资类业务 非上市公司股权投资 风险系数为1 5 单一类融资业务中 公租房及廉租房融资风险系数为0 5 其他房地产融资为
3、1 集合类融资业务中 公租房及廉租房融资风险系数为1 其他房地产融资则为3 中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知 银监发 2010 72号 融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30 银信理财合作业务 其资金原则上不得投资于非上市公司股权 私人银行类产品除外 2020 4 8 8 XX信托计划 保管银行 受托人 土地 在建工程抵押 第三方 房地产公司 合格投资者 受托管理 本金返还收益分配 还本付息 开发 销售经营回款 其它增信措施 购买信托份额 资金托管 XX项目 贷款 融资类房地产信托 信托贷款类模式 2020 4 8 9 XX信托计划 保管银行 受托人 土地 在建
4、工程抵押 第三方 项目公司 合作银行 项目公司股东 合格投资者 受托管理 受让上述债权 本金返还收益分配 委托 贷款 还本付息 贷款本息 溢价回购债权 其它增信措施 购买信托份额 资金托管 开发 销售经营回款 XX项目 项目公司股东 形成债权 项目公司 融资类房地产信托 受让债权附加回购模式 2020 4 8 10 XX信托计划 保管银行 受托人 土地 在建工程抵押 第三方 房地产公司 合格投资者 受托管理 受让不动产收益权 本金返还收益分配 溢价回购不动产收益权 开发 销售经营回款 其它增信措施 购买信托份额 资金托管 XX项目 融资类房地产信托 受让不动产附加回购模式 2020 4 8 1
5、1 融资类房地产信托比较 2020 4 8 12 股权投资 物业投资 准入标准 项目公司股权结构 债务关系和业务模式清晰稳定现金流以投入资金计算的IRR 25 拟投资股权折价率 40 投资物业的土地证 房产证等已独立分割拟投资物业折价率 30 资本化率 6 环境要求 形态要求 地级以上城市中心城区重点规划发展的新兴住宅区或商务区具有城市稀缺资源项目地房地产开发 抵押 销售制度完善价格平稳 泡沫较小 能产生稳定现金流的经营性物业住宅或综合性开发项目保障类房地产开发项目 房地产投资类业务 基础资产 投资类房地产信托 2020 4 8 13 XX信托计划 保管银行 受托人 土地使用权抵押 第三方 项
6、目公司 受托管理 优先级信托单位 股权投资 投资收益 剩余资产打包出售 项目公司清算 利润分配 减资 受让股权 资产整体转让 策划包装分拆散卖 发行REITs 开发 持有 销售经营回款 其它增信措施 购买信托份额 购买信托份额 资金托管 XX项目 次级信托单位 合格投资者 剩余财产分配 结构化安排主动管理型 1 1结构性投资 2 1 开发商 物业运营机构 房地产代理机构 经营管理 主动管理型与结构型模式 2020 4 8 14 结构化安排可为 2 1 1或者1 1 1 1 基金型投资模式 2020 4 8 15 基础资产 定向增发主动管理型 2020 4 8 16 基础资产 定向增发结构化产品 GP 2020 4 8 17 主动管理类主题投资基金 基金专户 阳光私募信托 另类投资基金 如红酒基金 艺术品基金 贵金属基金等 2020 4 8 18 主动管理型 阳光私募基金 信托 2020 4 8 19
