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1、二手楼基本知识介绍 一 二手楼基本概念及分类二 二手楼概念的区别三 二手楼交易的几种形式 1 一 二手楼基本概念及分类 一 基本概念1 二手楼定义 二手楼是指已经在房地产交易中心备过案 完成初始登记和总登记的 再次上市进行交易的房产 二手楼包括商品房 私房及允许上市交易的公房 房改房 经济适用房 2 结构图 一级市场二级市场三级市场 土地市场开发商的房屋交易市场非开发商的房屋 一手楼市场二手楼市场 2 二 二手楼的分类1 从用途上可分为 住宅 豪宅 商铺 写字楼 厂房仓库 车位 2 从性质上可分为 商品房 房改房 解困房 安居房 经济适用房 拍卖房 3 房屋结构分类 钢结构 钢筋混凝土结构 混
2、合结构 砖木结构 4 房屋面积分为 总建筑面积 套内面积 分摊面积 3 认识产权证 二 房地产证 内有什么 4 重点掌握 1 房地产证 上的地址是否属于公安局指定的行政地址 而非花园名 楼盘名 2 房屋的用途大致分为住宅 写字楼及商铺 不同类型的房产其使用年限均不一致 上述房产使用年限分别 70年 50年 40年 3 此页 房地产证 上的面积不一定是该房屋的真正总建筑面积 5 6 重点掌握 1 房地产证 上是否列有共有人 在办理房屋交易手续期间 共有人必须一同办理相关的手续 或由业权人出示 公证委托书 2 了解房屋是否已购使用期限 称为补购 土地出让金 否则在预算税费时应考虑业主税费的增加 3
3、 房屋的核准日期是一项十分重要的依据 表示房屋的产权来源日期 4 若按标准价购买则需在出售时补齐成本价 现价 原标准价 交易产生税费 X20 5 购买分摊10层以下 单价X分摊面积X10 10层以下 单价X分摊面积X20 含10层 7 8 9 四 商品房一次性付款交易所需资料商品房卖家提供资料1 拟卖房屋的产权证明文件正本 2 已公证之 委托书 3 身份证原件 合法的身份证明正本 港 澳 台湾人士提供身份证 部分情况需提供回乡证 外籍人士提供护照 护照翻译公证书及居留证 4 共有的房地产需提交 房地产共有 用 证 及共有人对房地产买卖的书面意见 5 测绘图 俗称 晒图 原件 递件前办理亦可 6
4、 申请免个税需产权人夫妻双方身份证明 户口本 婚姻证明 10 商品房买家提供资料1 身份证原件 合法的身份证明正本 港 澳 台湾人士提供身份证 部分情况需提供回乡证 外籍人士提供护照 护照翻译公证书及居留证 2 如当事人不去则由受托人持已公证之 委托书 办理 3 夫妻双方身份证明 户口本 婚姻证明 4 非广州市户口需提供近两年内缴满一年的个人所得税单或社保证明 11 二 二手楼概念的区别 一 房屋的价格1 房屋成交价格 2 银行评估价格 3 房管局评估价格 二 房屋的产权1 房屋所有权 2 房屋使用权 3 房屋共有权 4 房屋他项权 5 土地所有权 分集体所有和国家所有 6 土地使用权 交纳国
5、有土地使用金获取一定期限的使用权 三 房屋的使用年限1 居住为70年 2 写字楼 工业用地 教科文卫体用地为50年 3 商 旅 娱乐用地为40年 12 三 二手楼交易几种形式 一 一次性付款交易简介1 交易流程 测绘递件交税出证天河区当天 3个工作日10个工作日白云区当天 3个工作日10个工作日注 已经纳入广州市新系统的为15个工作日出证 商铺与车位及非住宅为15个工作日出证 2 提供的资料 买方 身份证 户口本 婚姻证明 个税单或社保证明 产权证明卖方 身份证 产权证 相关证明注 相关证明包括a 房改房 缴款明细证明 配偶身份证 户口本 结婚证 13 居住用房税费 b 解困房 解困协议 c
6、满五年商品房 购房发票 3 税费 如图 下 14 非居住用房税费 15 二 按揭付款交易简介1 操作流程 银行审批 初评 查册 签件 送审 批复交易过户 递件 交易过户 可凭税单提放 出证 可凭证提放 抵押放款 归挡 入押 可凭入押回执提放 出押 放款 16 2 提供的资料 17 3 银行审批政策 a 贷款的额度 最高不超过房价或银行的评估价低者的七成b 贷款的年限 最长不超过20年 A 借款人的现时年龄加上借款期限男的不超过65岁 女的不超过60岁 B 楼龄加借款期限不超过30年 c 利率 按中国人民银行规定的利率执行 购房贷款利率基准可能上浮10 d 正在偿还的购房抵押贷款遇到得率调整 下
7、一年的一月一日开始实用新的利率 4 银行审批基本条件 a 年满18周岁 具有民事行为能力的自然人 b 有稳定的收入及较好的流水帐 C 贷款年限加上年龄不超过30年 贷款年限加上年龄要小于退休法定年龄 d 产权要清晰 能进入三级市场办理抵押手续 e 个人征信良好 无不良记录 18 附表 关于公积金按揭流程 一 公积金贷款条件 1 借款人为广州市户口的必须连续缴存半年以上公积金 2 借款人为外地户口的必须连续缴存一年以上公积金 二 公积金贷款政策 1 贷款房屋必须为框架结构的住宅 2 执行公积金利率没有下浮 3 最高成数为评估价与成交价较低者的七成 4 个人贷款最高额度为50万 两个人最高为80万
8、 5 公积金额度不够的可用商业贷款组合 三 公积金贷款流程 19 银行审批 公积金一审 递件 交易过户 出证 归档抵押 公积金二审 放款公积金保险计算 贷款额 以万元为单位 X贷款年限X2公积金额度计算 2X 公积金总余额 每月缴存额X离退休尚余的月份数X2 20 转按与赎契 提前还款流程提前申请 扣款 取证赎契操作流程银行审批 初评 查册 签件 送审 批复同时办理提前还款交易过户 递件 涂销抵押 交易过户 可凭税单提放 出证 可凭证提放 抵押放款 归挡 入押 可凭入押回执提放 出押 放款 21 转按与赎契 转按操作流程银行审批 初评 查册 签件 送审 批复 担保借证交易过户 递件 涂销抵押 办理新抵押 交易过户 出房产证 他项权证放款 22 纯抵押 操作流程银行审批 初评 签件 送审 批复交易过户 入押 出押放款 23
