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1、 昆山世茂国际城 营销 招商整合方案 2011 02 12 2020 4 8 1 世茂昆山国际城商业高效营销解决方案 产品解析 优化产品 优化合理 建立合理的产品分隔模式 锁定合理的总价段 将对销售起到极大促进作用 营销包装 品牌与产品的价值提升 重新厘定项目价值 企业的品牌价值 可以提高项目竞争层面 确立项目的独立性 高效推广 强化品牌 精准去化 推广蓄客 精准锁定客户 在基础推广的氛围营造基础上 针对性的在目标客户群中引爆 释放准客户 商业招商 辅助销售 长效品牌 作为销售的辅线 良好的招商蓄势 对于销售将起到相辅相成的作用 同时是世茂品牌的长效印证 2020 4 8 2 壹 产品分析 五
2、区 一层 垂直电梯的运力不够 不是最好的垂直向输送工具 设置南北2个消防楼梯 是否合理或超规范 主动线设置消防楼梯 影响价值 西北角的隔间设置不合理 导致2楼的隔间也出现问题 1F没有设置足够公共洗手间 配套不完善 2020 4 8 3 壹 产品分析 五区 二层 垂直电梯的运力不够 不是最好的垂直向输送工具 设置南北2个消防楼梯 是否合理或超规范 北侧连通大商业的通道商铺 却没有商铺开门 西北角的隔间设置不合理 2F没有设置足够公共洗手间 配套不完善 2020 4 8 4 壹 产品分析 五区 三层 3F均为独立商铺 而且动线不足 估计销售会有难度 动线不寰通 两端的商铺几乎没有人流 2020
3、4 8 5 壹 产品分析 五区 调整的建议 一层 1 梯动扶自 2 4 3 1 取消1号位置的消防楼梯 2 合理调整开间进深比 扶梯自动 3 调整该位置楼梯为东西向 4 调整制动扶梯位置 成为 直达天梯 输送人流到3F 2020 4 8 6 壹 产品分析 五区 调整的建议 二层 梯动扶自 1 人流动线得到改善 2 商铺隔间更加合理 扶梯自动 3 每块商铺都不在是割裂 独立的 互有联系 成为一体 2020 4 8 7 壹 产品分析 五区 调整的建议 三层 梯动扶自 1 2F 3F的动线得到改善 扶梯自动 2 几个体块之间的联系紧密了 商业购物的趣味性得到提高 3 取消一些不必要的通道 提高得房率
4、 2020 4 8 8 壹 产品分析 六区 一层 1 南侧亲水地带为防汛墙 而且高度较高 缺少亲水商业的趣味性 近期也难以改善 因此在北侧做商业开门的意义不大 2 在总平图上 南侧靠河有大量绿化 会阻隔商业人流 我们认为不妥 2020 4 8 9 壹 产品分析 六区 二层 1 左右2块在2层连续性不够 2 连廊也不连续 仅仅是阳台的作用 2020 4 8 10 壹 产品分析 六区 三层 1 3F商铺完全依附于2F 没有独立动线 即时楼梯到达3F 也仅仅为消防疏散作用 2020 4 8 11 壹 产品分析 六区 调整的建议 3 1 2 3 建议沿河一侧的设计做较大的调整 形成沿河的亲水休闲长廊
5、形成整个商业的聚焦点 形成双首层的概念 2020 4 8 12 壹 产品分析 六区 调整的建议 3 1 2 3 1 在 1 的位置设置步行台阶 有几个作用 1 可以在此处形成天然的观赏剧场 利用广场中心的景观场地 可以定期举行各类表演和活动 成为视觉的焦点 2 将主轴线的人流引导到二楼的亲水平台上 为沿河而来商业带来商业人气 成为亲水的2楼景观商业 3 承担一部分人流疏散的作用 2020 4 8 13 壹 产品分析 六区 调整的建议 1 3 3 2 3 3 2 3 在 2 的位置1F建议减少绿化景观 改为机动车通道和停车位 作用1 将机动车导入商业底端 利于商业人流对于这一侧商业的促进和带动
6、2 靠河的业态趋向于餐饮 娱乐等 因此如果能够停车 对于招商 运营均有利 在 2 的位置2F建议设置连续的连廊 形成亲水景观连廊 促进2F的商业价值的提升 也可增加人流 在 3 的位置增加自动扶梯 将弧形动线上的人流能够导入2F平台上 2020 4 8 14 壹 产品分析 六区 调整的建议 部分三层的商铺的分隔建议 2F亲水平台 B A 南 北 2020 4 8 15 壹 产品分析 七区 一层 二层 三层 七区的主要问题与六区接近 在这里不做赘述 但是最致命的问题是与北侧商业的互动存在问题 2020 4 8 16 壹 产品分析 七区 调整的建议 北侧的大润发超市在这一侧做什么是影响南侧条状商业
7、商业价值的最关键因素 从图纸上看是临时停车位 东侧是自行车停车位 这些对于商业氛围的形成不利 最理想的状况是形成双侧互动的商业 否则自由作为目的型消费来定位 2020 4 8 17 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位 二 招商策略 2020 4 8 18 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位七区 条件分析 比较靠近商业入口 南北两侧都有停车位 同时与主要商业动线脱离 业态定位 餐饮 休闲类业态 包括 目的型消费的中 高端休闲餐饮 酒吧 高端SPA等休闲类商业 周道CEO养生会所 梦田香草 台湾菜 2020 4 8 19 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位五区 条件分
8、析 最靠近东侧的卖场 北侧的百货 而且2F北侧还与百货相连 是人流最旺的一块区域 业态定位 1F各类零售 包括 家居用品 服装 食品 药店等 2F 3F 零售与快餐混合区 以零售为主 快餐 包括混合类餐饮 快速餐饮等 拉芳舍 米罗咖啡 两岸咖啡 特力屋 吉庆嫂 2020 4 8 20 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位六区 条件分析 滨水 靠近主轴线 商业人流较大 业态定位 1F 各类零售及餐饮 休闲餐饮 咖吧等 2F 3F 2020 4 8 21 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位三 四区 条件分析 滨水 靠近SOHO区 南侧可停车 消费相对商务 业态定位 1F一楼可以呼
9、应北侧2区的规划 规划中高档零售 包括服装 儿童用品 数码产品 体育用品等 2 3F 休闲餐饮 商务型咖啡厅等 郎庭 2020 4 8 22 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位二区 条件分析 在双向主轴线上 靠近SOHO区 消费相对商务 高端 但人流相对减少 业态定位 1F 2F分区规划中高档零售 一定的目的型购物 包括服装 儿童用品 数码产品 体育用品等 3F 休闲餐饮 咖吧等 2020 4 8 23 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位一区 条件分析 靠近SOHO 沿路 有比较好的招示面 同时临近西侧的夏驾河公园 商务 休闲人流比较多 业态定位 建议整栋分2 3家招租 可
10、以设置的业态包括银行 婚纱摄影等 目的型业态 2020 4 8 24 贰 招商思路工作计划 一 商业分区与业态定位八区 条件分析 沿主干道 在世贸广场和卖场的夹角处 人流最旺盛的区域 业态定位 建议整栋或分2 3家招租 定位为品牌零售旗舰店 业态可以做中高端的家具 家饰或服装饰品等 2020 4 8 25 贰 招商思路工作计划 二 招商策略招商策略 扎根昆山 全城覆盖 大小通吃 价格策略 高举高折 优商优价 早租高惠 初步构想 一楼的租金报价为5 6元 M2 天 二楼的租金报价为3 4元 M2 天 三楼的租金报价为1 5 2元 M2 天 优惠方案 再行商榷 营销包装策略 世贸国际城 昆山新中心
11、 商业原始股 财富掘金地 2020 4 8 26 叁 营销推广工作计划 一 营销策略 二 策划 包装策略 三 营销节点 四 合作方案 2020 4 8 27 叁 营销推广工作计划 一 营销策略 策略一 品牌先导 提高战略高度 企业品牌 世茂 城市运营商 项目品牌 不只一個項目 是未来城市的正中心 策略二 区域覆盖 强化品牌广度 立足于 西上海 覆盖半小时车程内区域 城市 太仓 苏州 昆山 上海 2020 4 8 28 叁 营销推广工作计划 一 营销策略 策略三 事件营销 夯实营销深度 以事件活动为营销推手 夯实客户资源 提高成交率 活动列举 温州商会 浙江商会资源 内部投资推介会 银行高端客户
12、资源 上海 昆山地区推介会 利用项目进程中的各种签约仪式活动 包括品牌商家签约 世茂广场商业促销活动 游园亲子活动等 连锁加盟品牌大会 邀请知名连锁加盟品牌与投资客户做互动 买铺 开店一条龙服务 资产 经营收益一个不落 2020 4 8 29 叁 营销推广工作计划 二 策划 包装策略 环上海西中心 一个新城市的起点 世贸国际城 重新定义昆山的高度 2020 4 8 30 叁 营销推广工作计划 三 营销节点 时间 2月 3月 4月 工程节点 施工图阶段 开工 销售计划 招商计划 配合调整进场准备 市场全面化覆盖圈定前期招商重点客户 区域优势及租金价格宣导 意向客户签订入驻意向协议 举行大型签约仪
13、式全面招商 签约展开 2011 年 前期销售准备进场准备 品牌推广 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 内装 交房 封顶 主体结构 0 事件推广 销售蓄水 开盘第一期热销 第二期加推持续热销 2012年 4月 5月 6月 7月 8月 9 11月 第三期新年加推持续热销 主力店 次主力店招商完成 一般商家签约 第四期保留现房推售 热销 大幅提价 目标完成90 以上 目标完成招商85 2020 4 8 31 叁 营销推广工作计划 四 合作方案1 前期顾问服务 总费用 人民币30万元 服务内容 前期项目市场调研 参与 指导 监控建筑规划设计及商业空间设计 提出商业布局与业态组合的规划建议 并进行可行性论证与沙盘推演 参与制定项目前期招商工作计划 2020 4 8 32 叁 营销推广工作计划 四 合作方案 2 销售代理 销售代理佣金 总销面积 30 佣金为总销金额的0 8 总销面积在30 85 佣金为总销金额的1 总销面积 85 佣金为总销金额的1 2 2020 4 8 33 叁 营销推广工作计划 四 合作方案 3 招商代理 招商代理佣金 按商铺1 5倍月租金计算 2020 4 8 34 End Thanks 2020 4 8 35
