《广州珠江新城广晟国际大厦营销报告(终版F) -房地产-2019》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州珠江新城广晟国际大厦营销报告(终版F) -房地产-2019（103页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 广晟国际大厦营销报告 谨呈 珠江新城 王者归来 写于报告之前 世联地产写字楼工商事业部深圳95 商务市场占有率成功操作多个高端商务项目的经验这一次 首次在广州与广晟集团合作商务项目基于2家品牌之间的战略合作 基于项目组对于本项目兴奋点 我们将不遗余力200 的投入 最强业务线 最强策划线 最强后台资源完成开发商交付的使命 重视 TARGET目标解读 现状困难机会突破 CONTENTS IMAGE VALUE项目形象定位 新价值新形象 MARKET市场 形势格局 推广展示服务推售 STRATEGY策略 CONTENTS TARGET目标解读 现状困难机会突破 IMAGE VALUE项目形象定位
2、 新价值新形象 MARKET市场 形势格局 推广展示服务推售 STRATEGY策略 从投资角度而言 2200多亿元的亚运投资最直接的受益对象包括建筑 建材 信息产业 现代制造和服务业等 它们成为第一批受益者后 将对经济产生第一轮拉动 与此同时 基于现代经济体系中产业链的 拉长 和 咬合 这些行业的发展又会带动房地产 旅游 广告等一系列关联行业的发展 从而对经济产生新一轮拉动 为整体经济注入活力 亚运会正好给广州现代服务业与传统服务业提供了高速发展的良机 届时 与亚运会关系密切的旅游业 商业 金融保险业 信息咨询业 房地产业 餐饮业 邮政电信业 会展业等 将能得到快速发展 亚运会带给广州的巨大影
3、响 交易趋势 大单频现 得益于亚运 广州城市形象与竞争力得到提升 2010年8月以后写字楼市场出现大宗交易频现的趋势 交易趋势 写字楼成交量价齐涨 2010年国家加大住宅市场调控力度 房价在高位震荡 成交量也不断起伏 写字楼市场受新政利好 九月以来呈现量价齐涨的趋势 部分投资资金转战商业地产 交易趋势 租金及空置率 2010年广州优质写字楼市场发展态势良好 租赁市场持续上季度的活跃态势 总体租金保持稳定增长 空置率则呈下降趋势 中央商务区珠江新城的优质写字楼吸收大部分的需求 该区域的净吸纳量占全市总量的70 即将交付使用的广州国际金融中心出现大宗预租成交 租户大多是国内大型企业 广州优质写字约
4、83 将集中在珠江新城 客户对写字楼优质产品品质的认可度越发提高 珠江新城写字楼格局 现阶段及未来高端商务市场总供应量大 且以租赁物业为主 现阶段及未来高端销售物业市场供应量达263000平米 现阶段及未来高端租赁物业市场供应量达1047800平米 市场印象 客户 大宗交易趋势愈发明显 产品 客户对高端项目产品品质认可度逐步提高 供应 高端项目多为只租不售 单一产权物业 可售型高端项目稀缺 宏观 写字楼市场受新政利好 总体呈现量价齐涨的趋势 CONTENTS TARGET目标解读 现状困难机会突破 IMAGE VALUE项目形象定位 新价值新形象 MARKET市场 形势格局 推广展示服务推售
5、STRATEGY策略 珠江新城 中轴线 城市名片中心项目 树立广晟集团在核心商务区域的占位 共拓品牌形象 项目战略目标 集团品牌价值 项目运作目标 叫好叫座 叫好 形成品牌影响力 叫座 项目价值利益最大化 世联观点 市场认知 未来广州市场可售物业稀缺 为本项目引爆市场奠定一定基础 但不能以可售作为最大价值点 需要实现更高一步的溢价 面临问题及操作障碍 核心竞争项目 西塔 珠江城 已在市场上奠定一定知名基础 同时入伙在即 本项目高度及核心技术 对比竞争项目稍显劣势 西塔 以高度著称珠江城 以核心技术 引发关注 与此同时 客户对租金敏感较低 对品质要求较高 附件一 主要竞争项目介绍 审视机会点 1
6、 广州目前整体营销手法单一 展示体系不到位 仅仅发挥渠道价值 没有建立产品真正的价值体系 导致客户 只知道好 但是不知道好在哪里 寻求突破 2 本体价值机会点 外立面 重新搭建项目价值点找到突围策略 精神诉求 产品设计 细节 软硬件 稀缺 人性化 领导者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 追随者 搭便车 借势 以小博大 杀伤战术 价格战的制造者 补缺者 目标明确 挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大 中大规模市场 突出重围策略 策略上的挑战者 颠覆原有价值体系 改变游戏规则 借入市先机抢占位 建立新的营
7、销及产品价值体系 形象上的领导者 综合体贯穿始终 高举高打 本体品牌资源增值项目 我们明确目标 这是珠江新城主角争夺战 这是广晟集团奠定市场品牌攻略最佳时机 切入点 创新营销 不遗余力 全面超越竞争对手 增值体系 提出超前的增值举措 建立广晟专属 特色的服务体系 高调姿态 对外惜售 严格筛选客户 建议统一的市场口径并保证贯彻执行 CONTENTS TARGET目标解读 现状困难机会突破 MARKET市场 形势格局 推广展示服务推售 STRATEGY策略 IMAGE VALUE项目形象定位 新价值新形象 高度 360米占地面积 7907平方米总建筑面积 155545平方米塔楼地上总层数 60层地
8、下停车位 600个裙楼商业面积约7000平方米电梯 30部 进口OTIS电梯空调 开利VAV冷暖空调系统大堂挑高 20米标准层面积 2200 2500平米标准层净高 2 85米 中国 广州 珠江新城 项目基本经济技术指标 四至 北 三诚大厦 在建 西 富力盈信大厦 南 珠江城 东 广州银行大厦 本案 项目四至 1 地段 珠江新城中轴线首排商务 广晟国际大厦扼守珠江新城第一排 绝佳昭示性价值带来无限升值潜力 珠江新城 南中国CBD商务黄金地段 广州商务最集聚 商业最发达 拥有高档写字楼体量最庞大的主轴 2 交通 四层立体交通 提速企业的经济业务往来速度 地铁 三号线 天河客运站 番禺广场 支线体
9、育西路 广州东站五号线 一期滘口站 文冲 二期文冲 黄埔港客运站 自动旅客输送系统 在珠江新城中轴线地下穿梭 市民到东塔 歌剧院 博物馆游玩 可通过地铁1 3 5号线换乘 地下公交 出站后步行不超过300米 旅客可在西塔大厅或旅客自动运送系统站厅检票后 将行李托运 然后登上地铁 享受直接登机的贵宾服务 西塔登机 高架步行天桥 珠江新城中央广场两侧39栋商业建筑之间 将建10米净高的空中公共步行通廊将它们南北串起来 形成一个现代骑楼 3 景观 永久20万 的生态美景 瞻峰国际商务视野 本案 雄览8公里长 20万 规模的永久绿化景观带 提供生态 舒适商务办公 4 质感 完美质感经典永恒外立面 进口
10、石材饰面结合高性能LOW E隔热玻璃造就完美建筑质感 颠覆现代写字楼玻璃幕墙为主的调性 保证大气商务的同时 在众多全玻璃幕墙的写字楼中脱颖而出 更显经典厚重 5 舒适 极致奢华挑高20米商务大堂 20米挑高 3层中空奢华大堂 气派尊贵 天然石材与仿铜质金属线条完美结合 使整个室内空间稳重而舒适 大气而内敛 6 硬件 国际甲级写字楼标准配置 节能 高效 美国开利公司的先进变风量末端送风VAV冷暖空调系统 具有充足新风 节能 舒适 智控 无水渗 低噪音等优势 30部原装进口的OTIS电梯 最高速度达到9米 秒 载重1600kg 1800kg采用高低分区全面提升客户商务效率 7 尊享 每层特设总裁V
11、IP洗手间 彰显尊贵品质与人性设计 提升卫生间的档次和舒适感 让奢侈从身边随时感知 让定制式的理念为少数人而生 8 安全 5A办公标准 LEED金领认证提供舒适办公环境 办公 OA 预留OA电力负荷50VA m2以上 采用网络地板或地面线槽 通信 CA 计算机网络通信系统到达所有的办公间 提供其他国际国内长途语音及数据通信条件楼宇 BA 主要的机电设备由计算机管理 并监控其运行状况 实现管路的自动控制 消防 FA 防火电视监控 烟感 温感和火灾自动报警 自动喷洒装置 保安 SA 保安重点部位 设电视监控系统 安装自动巡更系统 20米挑高大堂 VAV空调 高速OTIS电梯 VIP洗手间 5A办公
12、标准 LEED金领认证拥有了奢华舒适的办公环境 尊贵商务 项目价值体系总结 中心商务 永恒商务 尊贵商务 项目价值切入点 基于项目价值体系诉诸于精神定位项目全新形象 北京皇城中轴线从永定门到钟鼓楼 全长7 7公里的中轴线是古都北京的中心标志 也是世界上现存最长的城市中轴线 城市 荣耀 极地 稀缺 世界三大CBD之一 拉德芳斯 位于巴黎市的西北部 巴黎城市主轴线的西端 目前已建成写字楼247万平方米 其中商务区215万平方米 公园区32万平方米 法国最大的企业一半在这里 拉 德 芳 斯 中心 上海世纪大道 全长约5 5公里 宽100米 西起东方明珠 陆家嘴环岛 东至浦东新区行政文化中心 被誉为
13、东方的香榭丽舍大街 世 纪 大 道 中心 每个城市都有核心代表建筑 时代的历练中奠定了中心位置我们更要成为经典 纽约帝国大厦 始建于1930年3月 如今仍然和自由女神一起成为纽约永远的标志 是世界七大工程奇迹之一 国 厦 帝 大 经典 成为城市的名片我们需要的是荣耀和永恒 中心 经典足够吗 方尖碑 obelisk 是古埃及人崇拜太阳的雕刻 象征太阳 王者 荣耀 胜利 永恒 古埃及 法老们在大赦之年或炫耀胜利之时竖立方尖碑莫斯科胜利广场的黑色方尖碑 显示出正义无往不胜的力量与不可侵犯的庄严法国巴黎协和广场 美国华盛顿 土耳其 阿根廷 方 尖 碑 永恒 城市中轴 荣耀方尖碑 中国 珠江新城 如何让
14、我们存在于人们值得记忆的体验中 经典 尊贵 永恒 中心 城市中轴 荣耀 方尖碑 CONTENTS TARGET目标解读 现状困难机会突破 IMAGE VALUE项目形象定位 新价值新形象 MARKET市场 形势格局 推广展示服务推售 STRATEGY策略 营销理念引爆理性市场稀缺产品支撑特色营销 中轴线上的璀璨明星 4大策略 推售策略 展示策略 推广策略 全城关注话题引爆城市名片 建立整体专属服务体系 高调销售销控前置 解决方式 服务策略 客户视觉感知客户行为感知客户理念感知 切入点回顾 不遗余力创新营销 创新领先特色服务 高调姿态对外惜售 营销工作计划表 1 2月 10月 11 12 持续销
15、售期 价值导入期 集中爆破期 2011 第1阶段 第2阶段 第3阶段 2012 推广策略 1 推广策略 展示策略 服务策略 推售策略 围绕 城市中轴 荣耀方尖碑 展开的营销金字塔 全城关注 话题引爆 城市名片 证言式营销 引爆话题 烘托项目档次 从精神层面拔升项目形象与地位 凝聚城市精神 彰显项目价值的精神文化价值体系 全城焦点 营造广泛社会知名度和市场影响力 三大目的 三个阶段 让广晟成为城市名片 成就广州永恒经典的 方尖碑 夜间灯光 楼体的生命力 充分利用中轴区域 将本项目楼体灯光绚丽出街 关注 高调亮相 赋有社会责任感楼体宣传 关注 特色楼体 冠名羊城知名报纸头条 进一步引发关注 关注
16、固定位置 特有VI色 独特项目主张 广晟国际大厦定义珠江新城商务新标准 在广晟 共同回望广州的成就 展望广州的未来 形式 可针对不同主题进行系列展览展出物品 包括照片 纪念品 各种实物等地点 在样板层展出 回头过去 面朝未来 目的 激发客户对于广州精神的共鸣 进而对本项目认可 持续吸引市场关注度 广州城市发展历史 城市规划变迁 CBD商务区兴起等系列主题 高调新闻炒作 关注 全城关注 城市名片 1 1 模式深圳 香港推介会 话题炒作 魅力中轴 深圳 香港推介会 活动延展 魅力中轴 深圳香港推介会 通过企业联合会等政府背景组织 到深圳 香港进行招商引资推介 在广州注资的企业租赁 购买本项目享有一定优惠 通过政府主导规划利好 在珠三角区域挂起 广州写字楼投资风潮 高调新闻炒作 引爆 例如 国际资本对接中国商业地产论坛对外口径 众多跨国金融企业奔赴广晟大厦 争先购买 邀请著名主持人 如曾子墨 胡一虎 芮成钢等 报纸 网络 电视台同步报道 制造话题 吸引新闻关注 并通过国际资本的嫁接 营造项目受到国际金融资本青睐的现象 树立项目高端档次形象 引爆 活动炒作 实现项目高端形象 引发社会知名度 高
